善用固定利率房贷规避升息风险

　　4月29日，央行今年第四次上调存款准备金率，加上之前一季度CPI等宏观经济数据指标高居不下，加息再次成为业内的争论焦点。

　　对于百姓而言，加息最直接的影响就是房贷。

　　房贷利率调高之后，面对突然间增多的利息支出，很多心力俱疲的“房奴”心更慌了，后悔自己没有早点选择固定利率住房贷款。而实际上，记者发现，“固定利率房贷”是一把双刃剑，并非适合所有购房者。因此，贷款者在选择这一业务时应该考虑实际情况选择其他还贷方式。

　　加息周期显现优势

　　据光大银行总行办公室工作人员介绍，“固定利率房贷”是银行为购房人提供的在一定期间内贷款利率保持固定不变的人民币贷款业务，在贷款合同签订时即设定好固定的利率，无论贷款期内市场利率怎样变动，借款人都按照固定的利率支付利息。另外，固定利率房贷的利率是针对已签合同的老客户而言，对于新客户固定利率房贷也会跟随市场利率进行调整。

　　他认为，固定利率房贷的优势一般只有在加息周期内才会显现，以一个30万元20年期的贷款者为例，如果利率依照每年两次、每次0.27个百分点的速度上调，那么两年时间内就会增加1.08%，达到7.92%，其每月的贷款成本就要增加197.23元，如果在加息之前就选择固定利率房贷，那么一年就要少支出2366.76元。

　　然而，房贷的周期一般比较长，多达一二十年，虽然央行最近加息可能性明显增大，但在今后10年能连续加息的情况可能性不大。假如今后又碰上减息周期，采用固定利率房贷反而会有风险。此外，近期房贷利率已经两次提高，即使再有一次到两次的加息，此时申请固定利率房贷，风险也可能比较大。

　　“固定+浮动”规避房贷风险

　　唐山市一家房产中介公司房产理财专家提醒，申请公积金贷款或者采用固定、浮动贷款组合，都不失为一种规避房贷风险的好办法。

　　住房公积金贷款作为一种政策性担保委托贷款，在很多方面考虑到了购房者的切实利益，尤其在利率方面与商贷相比有绝对优势，目前，5年以上公积金利率是4.59%，商贷优惠利率为5.814%(基准利率下浮15%)。也就是说，即使借款者可以享受到商贷的优惠利率，那么与公积金的利率相比还是高出1.224个百分点，这将直接影响到房贷者的利息支出。

　　假如，有人要购买一套评估价为60万元的二手商品房，他打算贷款30万元，期限15年，若选择商业贷款，则每个月还款额度约为2500元，15年共需还款约45万元，其中包含利息约15万元(利率采用基准利率下浮15%的优惠利率)。假如他符合公积金贷款的申请要求，采用公积金贷款，那么月还款额约为2300元，15年共需还款约41.56万元，其中包含利息约11.56万元，比普通商贷节省利息约3.44万元。因此专家建议，如果购房者能拿到公积金贷款，则更不适合选择固定利率。

　　另外，目前市场上对于固定利率房贷的期限规定得都比较短，最长的为10年，因此专家建议，如果选择单一的固定利率贷款，无疑会造成每个月还款压力太大，因此贷款人不妨考虑一下“固定+浮动”这种贷款组合方式。

　　链接：房贷罚息水涨船高

　　目前，买房贷款成为了市民在生活中接触最多的贷款方式之一，如果一旦出现逾期还款，就会对自身的信用记录造成不良影响，而且银行的罚息也是毫不留情的，市民最后也将会落得一个“赔了夫人又折兵”的局面。

　　随着央行的加息，新房贷的基准利率也已经调整为7.11%，老房贷的基准利率也将于2008年的1月1日执行此标准。按照央行规定，个人住房贷款如未按约定期限还款，各商业银行可自己掌握加收罚息额度。记者在建行齐分行得知，他们的罚息标准为按贷款执行利率上浮50%计收，并按日计息。

　　银行的相关人士告诉记者，贷款逾期的罚息计算是按照“贷款每月逾期还款本金×上浮后的惩罚性利率÷360×逾期天数”。那么，按照此标准，若逾期欠款，那么年罚息利率则涨到7.11%×（1+50%)=10.665%，在本次加息之前为10.26%。如果按照房贷利率优惠15%的规定来算，加息后的5年期及以上房贷利率为6.0435%，在此基础上对逾期贷款利率上浮50%，则银行上浮后的惩罚性利率为9.065%。

　　按上述计算，如果以客户每月逾期还款本金为1万元计算，逾期还贷一个月，银行罚息上浮50%，则客户罚息75.542元，较加息前增加2.9元，罚息最高涨幅达3.8%。所以，房贷的市民对于还贷千万马虎不得，平时工作较忙的市民，可选择在还款账户多存一个月的还款本金等方法，来减少自己罚息的可能。

　　对个人住房贷款利息上调，很多略有积蓄的购房者不愿意再受每个月偿还按揭的烦扰，开始考虑提前还款了。但是理财专家却提醒说，提前还贷对于家庭理财来说，并非一定划算，有两类人就不适宜提前偿还个人住房按揭贷款。

　　金融理财专家分析认为，并不是所有人都适合提前还贷，不愿承受加息压力的市民可选择其他贷款方式，以减轻供款压力、节省贷款利息。但是对于三年内有可能对资金有较大需求者和投资回报率大于银行贷款利率的善于理财者来说，就不适宜提前还房贷。

　　专家提醒说，现在很多年轻人买房子大多是按揭贷款，等到交房子的时候还要面临新房装修、买车、生育孩子，如果父母年龄较大而且身体状况不好的情况下，一定不要因为银行加息，就有提前还贷的冲动，一旦因为提前还贷造成家庭财务紧张，会加大家庭的经济风险，最后有可能影响到家庭的稳定。从融资成本的角度来看，住房按揭贷款最低可以享受基准利率的8.5折，是现行所有贷款品种中利率相对较低的品种，如果提前还了房贷，后面又重新因为急需用钱而东借西贷的，就非常不划算了。

　　此外，对于善于投资且投资回报率较高的家庭来说，与其将家庭多余的资金拿来还住房贷款，还不如去购买股票、基金、期货、分红式保险等金融理财产品，也可以投资黄金、商铺、小户型住房实务投资品等，虽然有市场风险，但基金、股票、期货这些理财产品的收益一般都远高于贷款利率的收益。因为资金的使用讲究的是机会成本，简单地说就是如果一笔资金不用于甲用途，而用于乙用途能否获得更高的收益。还贷也是一样的。

　　据了解，目前银行个人贷款利息的计算公式为：贷款利息＝贷款本金×贷款利率×贷款期限。在这三个因素中，由于目前贷款利率尚未充分市场化，各商业银行个人贷款利率水平基本一致，所以，利息负担大小主要取决于贷款金额大小和贷款时间长短。按此原理，无论何种还款方式，只要利率相同，贷款金额、还款速度和贷款实际用款时间一致，所需支付的利息基本相等。目前市场上各种宣称省息的个贷产品，并不是真让借款人占了便宜，而是通过加快还款速度、缩短贷款期限或者减少贷款金额来实现少付利息。　(侯蕊)