气球贷：真省息还是假省息

　　气球贷，真省息？假省息？

　　作者：孙 杰

　　面对央行加息的压力，各家银行纷纷推出不同的房贷产品，以解购房人的房贷之急。对深圳发展银行推出的“气球贷”，市场上出现了不同的争议。有人说“气球贷”是现在市面上最省息的房贷产品，因为它比普通贷款节省了近10%的利息支出，也有人认为“气球贷”并不比其它产品省息，只是偷换概念而已。那么，深发展的这款“气球贷”到底是真省息还是假省息？

　　如何实现利率低

　　由于我们国家还没有实行利率市场化，

人民银行规定贷款利率最多能在基准利率基础上下浮15%。而现在的住房按揭贷款，实际上各银行都下浮到底了。由于政策的限制，即使银行想给客户更优惠的利率，也很难做到。所以，实际上在“气球贷”之前，还没有哪家银行开发的省息产品是因为“利率低”带来的。

　　“气球贷”的设计存在一种“低利率”省息的机会。在不增加每月还款金额的前提下，借款人可将一笔长期贷款拆成连续几期的中短期“气球贷”，从而适用于中短期贷款的低利率，实现轻松省息。

　　譬如，借款人要借一笔金额为50万的15年期按揭贷款。他可以在深发展办一笔5年期的气球贷(按照15年期计算月供)，然后通过连续两次的再融资，实际上还是贷款15年。但是通过这样的转换，贷款利率降低了，本来15年期贷款最优惠利率是6.0435%，现在5年期气球贷就可以达到5.7375%了(见表1)。

　　由“还得快”节省的贷款利息，实际上是客户自己为自己省息。而由“利率低”节省的贷款利息，却是实实在在的银行让利，是银行为客户省息。

　　同时，“气球贷”也允许提前还款。客户可以在享受“低利率”带来的利息节省的同时，享受“还得快”带来的利息节省。

　　气球贷，到底适合谁？

　　“气球贷”推出后，有些人认为是市场现行最省息的房贷产品，也有业内人士认为“气球贷”并不适合所有房贷客户，而只适合一定群体，尤其不适合资金比较紧张的客户，并提示客户不可盲目追逐房贷新产品。众说纷纭，莫衷一是，那么“气球贷”到底适合谁？

　　如果客户不愿或不能承担普通中短期贷款的高月供，又希望能够节省贷款利息，“气球贷”则是他们惟一的选择。

　　深发展宣称，气球贷的目标客户是计划中短期持有贷款或房产，但又不愿意或不能够负担高月供的客户。

　　1.计划持有房产期限较短的客户，譬如很多客户会在一定周期内换房，卖房的时候自然就会把剩余贷款还掉；

　　2.预期未来收入会有大幅增加的客户，由于收入增加，他们会在“气球贷”到期前或期末一次性清偿剩余本金。但由于当前收入较低，不足以承担高月供；

　　3.收入不均衡的客户，除了月收入以外还有大笔年终奖等其它收入，但每月固定收入不足以负担高额月供，而到期还款能力较强；

　　4.计划在中短期将贷款转往它行的客户，现在市场上房贷产品层出不穷，利率市场化也是大势所趋，客户可能会发现其它行有更适合的产品或更优惠的利率，从而计划未来将房贷转到其它银行。

　　由于气球贷可以续短为长，计划长期持有贷款的客户，也可以办理气球贷。譬如借款人可以连续做两个5年期的气球贷，实际贷款期限还是10年。不增加还款压力，降低了贷款利息。

　　气球贷，不适合谁？

　　能够承担高额月供并且贷款期限较短的客户，不适合办理气球贷。如果客户本来要求贷款的期限就短，那么他办理一个短期的普通贷款，就可以享受相应的低利率了。如果办成了“气球贷”，反而会因为“气球贷”还得慢，而增加利息支出。

　　-案例1

　　李小姐是一个年轻白领，月收入约6000元。现在计划按揭买房，贷款金额约50万。能够承担的月供不超过3000元。

　　李小姐可以办一个普通30年期贷款，也可以办一个5年期气球贷(按30年计算月供)。办理气球贷，贷款利率更低，从而月供也更低，总的利息支付更少。

　　从表2可以看出，办理递减还款，利息最省。递减还款法之所以省息，是因为还得快，对银行的资金占用少(短)。但是递减还款法的前期还款压力很大，李小姐不一定能够承担。

　　气球贷最适合李小姐。

　　-案例2

　　赵先生最近准备结婚，计划按揭买一套住房作为婚房，贷款金额约50万。考虑到以后有小孩、父母也一起住，他计划在5年后换房。

　　赵先生需要的贷款年限实际上只有5年，但是如果办理5年期的普通贷款，月供9000多元，压力太大。如果办理15年期的普通贷款，然后在第5年提前还款，月供是小一点，但是贷款利率比较高。

　　气球贷就最适合赵先生。赵先生可以办理一个5年期的气球贷，按照15年计算月供，还款压力比普通15年贷款还略低，更重要的是可以享受5年期的低利率。到了第5年的时候，他可以以自有资金或卖房的资金偿还气球贷的剩余本金。当然了，如果赵先生到时候又不想卖房，也不用担心不能还款，银行还可以为他提供再融资，延长贷款年限。

　　-案例3

　　王先生是一个企业家，收入比较高，他也计划按揭买一套住宅。由于收入比较高，他可以负担较高的月供，从而在比较短的期限内还完贷款。

　　譬如，他可以选择5年期的普通贷款，也可以选择5年期的气球贷，我们来对比一下(见表3)。

　　由于贷款期限相同，气球贷的利率与普通贷款的利率完全一样，气球贷并不能节省利息。相反，由于气球贷的月供小、还款慢，总利息支出反而多。由于王先生可以负担短期贷款的高月供，他直接选一个5年期的普通贷款即可。

　　王先生就不适合办理气球贷。正如前文所言，气球贷之所以省息，是因为贷款期限短从而利率低。如果客户本来就想申请一个中短期贷款，又能够承担短期贷款的高月供，那么他办一个普通的中短期贷款就可以了，并不适合办理气球贷。

　　链 接

　　什么是“气球贷”

　　“气球贷”是一种采用全新还款方式的房贷产品，其利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。通过“气球贷”，房贷客户可以选择一个较短的贷款期限(3年、5年或10年)，但以较长的期限(如30年)来计算月供。这样，房贷客户即可同时享受到短期贷款的低利率和长期贷款的低月供。

　　省息的根本原因

　　深发展房贷中心负责人告诉记者，决定贷款利息支出多少，有三个因素：贷款金额、贷款期限、贷款利率。贷款越多、期限越长、利率越高，支付的总利息就越多。

　　相应的节省贷款利率的机制也只有3条：1.贷得少；2.贷得短，或者还得快；3.利率低。

　　贷得少，大家都明白。贷款金额多少是由借款人的资金需求决定的，银行不能以此开发新产品以节省贷款利息。所以，实际上所有以省息为卖点的房贷产品都是着眼于后两种机制进行创新：贷得短(或还得快)、利率低。

　　如何能还得快

　　贷得短(或还得快)，之所以节省贷款利率，是因为借款人对银行的资金占用少。是客户自己为自己省钱。

　　譬如，递减还款法比等额还款法省钱，就是因为前者还得快。双周供比等额还款法省钱，也是因为双周供实际上每年多了一个月的还款，还是还得快。

　　还得快，是客户自己为自己省钱。但是这种省钱方式，客户也会承受一定的“成本”，那就是会加大每月的还款压力。譬如，递减还款法，前期每月的还款额比等额还款法要多很多，这种增加的还款压力是很多人所不能承受的。

　　力推“聚财宝”飞越计划

　　在深发展银行推出一款两年期人民币

理财产品——“聚财宝”F计划2006年1号后，提前一年半锁定了10%的预期最高总收益率。在此基础上，该行3月29日又发行了“聚财宝”飞越计划2007年3号个人人民币理财产品。

　　该产品与国际知名的高盛农产品指数中最热门的小麦、玉米、大豆三大分类指数挂钩，投资期18个月，100%保证本金，预期最高总收益率达11%。同时采用分段观察的方式，把偶然事件所造成的农产品价格波动的冲击降至最低。