投资还是提前还贷 加息后房奴理财要用经济学

　　从2006年4月28日到今年3月18日，不到一年的时间里，央行三次上调房贷利率。加息的步伐显然已经加快，新增的还款额负担令“房奴”们郁闷不已，但更让人担心的是不知还会有多少次加息……

　　面对不断上扬的贷款利率以及红红火火的股市，“房奴”们开始犹豫，宽裕出来的现金究竟是应该提前还贷呢，还是用来投资。

　　提前还贷还需考虑机会成本

　　加息后，房贷还款的压力究竟有多大呢？不妨算一下：假设贷款50万元，按揭25年购房。按最新公布的基准利率，按等额本息的还款方式算，加息前利率为6.84%，每月需还款3483.03元，25年总利息支出为544907.86元；加息后利率提高到7.11%，每月需还款3569.06元，总利息支出为570717.77元。每月多支出86.03元，总计需多支付利息25809.91元。

　　那么如果手上现在有50万元的现金，是不是应该先还房贷减少支出呢？慢！

　　这里有一条很基本，但也非常重要的经济学原理———机会成本理论：某种资源投入一种用途时所失去的将是其投入其它用途获得利益的机会。就

提前还贷这件事来说，当你将这笔钱还了银行的贷款，就不能享受这笔钱可能带给你的其他收入了，也就是说，你放弃了这笔钱“生钱”的机会。

　　以最安全的投资工具———凭证式国债为例，根据财政部最新公告，2007年凭证式(一期)国债的票面利率3月18日后(含当日)购买的本期国债，其持有到期票面利率3年期上调至3.66%，5年期上调至4.08%。

　　假如你留下这50万元投资国债，3年期满后仍将本息投入国债。24年后，你投入的50万元已经“滚动”了八次，因为复利的缘故，达115.06万元了！

　　公式：(1+3.66%×3)×500000

　　那边你为这50万元支付了107万元本息，这边你从国债投资获得111万元，赚了8万元。

　　虽然在这个例子中并没有计算按揭过程中平时还款额的时间价值，但是凭证式国债也是收益较低的一种投资工具。在中国10年黄金牛市的期望下，50万元去年在股市中，翻一番是很稀松平常的事情，而在今年投资一只好基金，也有可能获得30%的收益，如果能够找到一个年收益率能保持在8%左右的投资品种，那么你的投资收益就完全可以战胜负债成本。

　　今天的钱比明天的钱更有价值

　　经济学里有一个基本理念，叫做“今天的一块钱比明天的一块钱更有价值”。上世纪90年代初，大多数人的月薪不过三位数，那时月供3000元根本不可能，短短十几年后，我们的工资已经是四位数了。利率持续上涨的背景必然是通胀率越来越高，倘若十年后你的月供如果攀升到五六千元，那很可能，那时普通白领的月收入恐怕已经是五六万了。

　　原因除了上文中提到的机会成本外，还有一个重要原因，即“通货膨胀”。量化这种价值差异的方法是“折现”，即将明天的钱除以一个大于1的参数(1+折现因子)。

　　假如折现因子为10%(即0.1)，则一年后的110元、两年后的121元、三年后的133元，都分别相当于今天的100元。每年相同数额的收入或支出称为年金，其真实价值逐年递减、呈现一个收敛的等比级数。

　　如果我们考虑机会成本和通货膨胀率将折现因子定为0.1，将每年支付的房贷视为年金。那么贷款50万元，25年后共支付本息107万元，其现值不到10万元，仅仅98757元。

　　公式：X×（1+10%)25=1070000

　　许多人在选择房贷时总是尽量减小贷款金额、缩短贷款期限，为的是少付利息。但如果你善于投资的话，或许更应该选择用最大的按揭比例和最长的贷款期限。

　　当然做出这一选择的前提是有通胀预期，否则明天的也未必会比今天不值钱。资料显示：2006年全年消费价格指数(CPI)同比涨幅仅为1.5%，但从2006年11月份开始，CPI涨幅呈扩大趋势，11月CPI上涨了1.9%，创下20个月新高，12月的增速更是达到了2.8%，加上1月的2.2%和2月的2.7%，CPI增幅连续三个月保持在2%以上。而根据政府工作报告提出的目标，今年CPI总水平涨幅应在3%以内。

　　控制负债成本可以增加

理财胜算

　　当然，也有一些按揭贷款的人对于将来的加息预期感到忧心忡忡，害怕自己的投资收益率赶不上利率的增幅，那么选择固定利率贷款则不失为一个比较好的选择。定息房贷的最大好处在于，可以帮助按揭购房者锁定一定阶段内利息支出，不会因为加息而增加自己的负债成本。

　　目前，杭州已经有光大、建行、招行、农行、中信等多家银行提供固定利率房贷，也叫定息房贷。不过，由于利率风险管理问题，目前各银行推出的固定利率房贷产品最长期限为10年期。贷款期限在10年以上的客户，可以根据自身的需要在贷款前5年或前10年采用固定利率，此后贷款转为浮动利率；也可以将贷款期限设为两段：在第一个10年内申请一笔10年期贷款；第二个10年到来时，继续申请一笔10年期贷款，利率参照当时银行执行的水平(后一方式仅限光大银行)。

　　如果按照目前央行公布的新利率计算，此前成功申请定息房贷的客户无疑大赚了一笔。以去年8月份加息后，光大银行5至10年的固定利率为6.45%，最优惠利率为6.12%。而目前浮动房贷5年期以上的年基准利率为7.11%，八五折后的最优惠利率为6.0435%。在基准利率上两者相差近0.66个百分点。

　　据悉，3月18日央行加息后，各行的新固定利率尚未出台，在未接到相关文件前，各行已经暂缓办理固定利率贷款申请。预计各行调整固定利率的时间大约需要一周。

　　此外，使用

公积金按揭也是一个不错的方法，虽然公积金利率也会随着央行加息而水涨船高，但调整幅度却不同，五年以上的商贷上调了0.27%，公积金仅上调了0.18%。随着加息次数的增加，公积金贷款利率和商业贷款利率之间的剪刀差也会越来越大。