不惑之年中等收入家庭盘活房产应对资金缺口

　　刘先生 42岁 医生 年终税后收入约6万元

　　陈女士 42岁 国企出纳 年终税后收入约3万元

　　女儿 16岁 目前念高中一年级

　　理财师简介：

　　何隽怡 建设银行上海分行鲁班路支行个人客户经理，CFP。

　　财务现状：

　　拥有一套价值115万元的房产（自住），没有贷款。金融资产方面，有现金及活期存款1.5万元，定期存款14万元，债券投资9.5万元，由此每年有利息收入6000元。家庭成员均未购买任何商业保险。家庭月基本生活开销为3500元，走亲访友和孝敬父母每年会花去4000元，女儿高中教育费用每年6000元。

　　理财目标：

　　1、与理财师沟通后，陈女士意识到商业保险的空缺将给家庭带来极大的疾病风险，国家社会医疗保障不够充分，因此希望购买适合家庭实际情况的保险产品。

　　2、准备让女儿在国内念本科，到国外攻读研究生课程。希望能够为女儿准备一笔教育资金，以完成其高等教育的学费。（本科期间每年约2万元，国外读研每年约28万元）

　　3、退休之后希望能够加大旅游开支，享受人生。同时，随着年龄增大，医疗费的支出也会上升，希望能够在退休后保证现有生活水平，并有存款保证医疗、旅行等方面的支出。

　　理财诊断：

　　1)家庭资产负债状况佳，无任何负债，保持债务偿还比率为0％的最好状态。

　　2)流动性比率适度，夫妻双方收入稳定，留有相当于4个多月基本生活开销的流动资金已经充分。

　　3)消费比率适度，在合理范围内。

　　4)据测算，自用非投资资产占总资产82％，金融类投资资产占总资产18％，金融资产中，大部分为固定收益类产品，无股票、基金投资。

　　5)净资产投资率低，以导致同样低的财务自由度，无法利用投资性收入以应付每月的消费支出。导致此结果的原因当然与该家庭投资经验不足及风险承受态度过于保守有关。

　　理财建议：

　　及时购买保险：父母双方在中年阶段承担孩子的大学和出国费用的担子非常重，老年阶段更须防范疾病风险，因此，为自身投保显得尤为重要，势在必行。子女保障是次要的，建议不要为其添加死亡保险，因为女儿并没有收入，是“净支出者”，不承担该家庭任何财务负担，保障重点应该在陈女士夫妇身上。

　　可分两个阶段实施保障计划：42～50岁，建议此阶段应对夫妻双方购买重大疾病保险及意外伤害保险；51岁至终身，这个阶段中子女教育目标已经完成，最大的风险莫过于衰老所带来的疾病风险。建议此阶段夫妻双方继续持有重大疾病保险。根据该家庭的保险需求，在保险市场上中国人寿的“康宁定期保险”（主险）及其“附加意外伤害保险”（附加险）较适合该家庭保险需求。

　　利用“复利效应”投资：陈女士夫妇家庭属于中等收入家庭，女儿出国留学的费用届时将给该家庭带来很大的经济压力，因此在充分保险保障的前提下，子女教育金的取得要依赖于投资所来的“复利效应”以及房产抵押贷款对届时资金缺口的弥补。要实现该家庭所有三项理财目标即保险、教育金、退休计划，内部报酬率需达到6.16%。据计算，目前6.8%的净资产投资率所导致14.3%的较低的财务自由度将很难使该家庭完成教育金目标，这两项指标有待投资规划得以提高。由于目标期限离目前有7年之多，可以长期定期定额投资股票性基金的方式来帮助完成目标。通过分析估计的投资组合为股票型基金60%，债券40%，货币基金0%，投资组合的预期报酬率为8.0%。加上此前一直在缴纳的公积金和养老金，应该可以基本满足第三个目标。

　　同时根据估算，在达成女儿出国留学的目标时，陈女士家庭的累积盈余为负数，产生了约12.5万的缺口。理财师建议在孩子出国之前，将目前已经拥有完全产权的房产作价抵押，申请建设银行“个贷通”个人住房抵押贷款。该业务的特点是“一次抵押、循环使用”。客户在办理个人住房最高额抵押贷款后，在贷款额度和有效期间内，可以循环使用贷款，用途包括购房、购车、装修、买家电家具、旅游、上学等等。建议在孩子出国之前申请25万“个贷通”个人住房抵押贷款，贷款期限为6年，年利率6.37%，以弥补50-53岁这段时期的资金缺口。

　　主持人点评：保障问题是我们在此前的规划书中一再提及的问题。好在此次规划的主角陈女士夫妇也意识到了这一点，并且根据自身家庭的特色规划了不同时期的保障计划，而不是一个保险产品买到底，彰显了理财师的细心和对于“及时调整、定期检讨”的重视。

　　此外，该理财规划中比较“闪亮”的一点是关于达成第二个理财目标的计划。根据理财师的分析和估算，为了同时满足第二和第三个理财目标，陈女士夫妇在其50－53岁期间将有一个较大的资金缺口。而理财师提议的利用房产进行抵押贷款，为其女儿筹措教育资金缺口的建议，是非常有建设性的。一方面解决了资金来源，另一方面也将其没有贷款的房产“盘活”了。（金苹苹）

    相关新闻

    制订合理理财方案 新年理财早规划

    四大典型理财方案分析 不要最好只要最合适的

    小康家庭的理财方案