避免资金被房产套牢 玩转不动产

　　撰文 陆湘锷

　　房产之所以又称为不动产，一个重要的原因，就是它变现比较困难，也就是人们常说的流动性不强。正因为如此，资金被房产“套牢”的现象就相当普遍。

　　比如部分贷款购房者，用自己全部积蓄来付首付，又用未来较长一段时间的资金收入来还贷款。此时如果再出现新的大宗投资或消费项目，他们就无能为力了。再如一些私营业主，他们将一定比例的资金转成了房产，如果此时出现诸如企业规模扩大、接到大量订单等流动资金需求加大的情况，其周转就捉襟见肘了。

　　许多自身拥有房产的人，在急需资金时，可能首先就会想到通过出售房产将不动产转回货币资产。然而，卖房对那些以自住为目的的购房者来说根本行不通，即使对于有条件可以卖房筹资的人来说，他们也很难做到资金的筹集与使用在时间上完全合拍。由于房产变现并不容易，而投资机会又转瞬即逝，很可能等资金筹齐了，投资机会也没了。

　　那么，有没有其他既不用出售房产又可令其迅速变现的途径呢？最简单的办法是以房产抵押的方式向银行融资。

　　我们知道，只要具有可靠的抵押担保，从银行获得融资并不十分困难，而房产又是整体价值较高、可贷基数较大的理想融资抵押物。更重要的是，通过银行融资不仅无需卖房，而且“变现”迅速。目前，市面上此类金融工具不少，只要善于合理运用这些工具，给自己的不动产“解套”，让其“生钱”其实也并非什么难事。

　　当然，每个人的具体情况和实际需求都各不相同，在选择工具时，还得根据自己的特点“对症下药”。

　　首先，根据自己房产当下所处的状态来选择。如果所拥有的房产系按揭购买，且贷款尚未还清，那么，可以选择“加按揭”产品。由于贷着款的房产其抵押尚未完全“释放”，因此，追加贷款的着眼点只是足额贷款与剩余贷款的差额部分。

　　具体讲，也就是当初未贷足的，目前已归还的，以及随房产升值的可贷额度上升部分。比如：房产原价80万元，现升值为90万元，当初申请房贷50万元，目前尚余45万元未还清，那么就可以向银行申请最高18万元的(90×70%-45)加按揭贷款。

　　其次，根据自己对贷款使用灵活性要求的高低作选择。如果对贷款使用灵活性要求较高，不想受固定的贷款周期和贷款额度束缚，那么，可以选择循环授信的贷款方式。

　　所谓循环授信，就是指银行不直接发放贷款而是给予一个授信额度，此额度在有效期内可循环使用。通过循环授信方式，借款人能在额度和有效期两项基本约束条件下，实现最大限度的灵活性，何时借、借多少均由自己做主，而且能够随借随还，无需笔笔申请。

　　最后，是根据自己所需的资金量大小来选择。比如，所需资金量如果较大，就可选择工行的“融资金账户”。贷款额度的大小主要取决于所抵押的房产，如果是没有贷款的完全产权的房产，其可贷额度当然要比仍贷着款的房产来得多。还有就是可资抵押的房产数量，抵押物越多，可贷额当然也就越大。