文/冯振中　

　　今年30岁的黄先生，博士毕业，目前是北京一家移动增值业务民营公司的高级管理人员，年收入15万，因过去专注于学习，目前仍单身，黄先生希望在近3年内买房结婚，可是黄先生博士毕业后工作年限较短，个人没有存下多少积蓄。   

资产状况

资产		负债
现金及活存	30000元	房屋贷款（余额）	0元
股票投资	30000元
资产总计	60000元	负债总计	0元
资产净值（资产－负债）	60000元

                 

收支状况

收入		支出
工资收入	150000元	日常支出	48000元
股票投资	0元	旅游、健身、娱乐等	27000元
合计	150000元	合计	75000元
每年结余（收入－支出）	75000元

　　潜在的财务风险评估

　　黄先生在移动增值行业工作，而目前该行业正处于竞争激烈、全面整合阶段，其收支状况将受到行业竞争与整合的影响。

　　黄先生希望在近3年内买房结婚，为筹备足够的资金，黄先生采取的资产配置方案不合理。一方面，存款比例过高，投资不足；另一方面，在有限的投资中，黄先生缺乏时间和投资经验，却选择了股票投资，又过于冒险。

　　目前房价持续上涨，黄先生如果不慎重衡量购房负担能力，或意外支出对房贷支付能力的影响，黄先生的生活水准将会较大程度的降低。

　　以储蓄及缴息能力估算购房负担能力

　　大部分的人都希望购得越大的房子越好，但必须考虑自己的负担能力，否则日后的房贷支付能力有限，生活标准将会快速下降。有些人对住房面积的实际需求并没有那么大，就更没有必要不顾自己的负担能力购买大房，与其这样，还不如购买小房，节省下来的资金用于其他稳健的投资，既能够保持资产的流动性，亦可以获得相应的投资收益抵消房价上涨和通货膨胀的影响，待到住房需求更高时，再考虑小房换大房。

　　鉴于黄先生的情况，目前黄先生的储蓄率为75000/150000=50%，现有资产6万元可以用于购房。假设黄先生3年后买房，这3年储蓄下来的钱用于投资，年投资回报率为10%，则黄先生可筹备的购房首付款为150000×50%×3.6410+60000×1.331=352935元，假设黄先生的收入成长率为3%，按贷款年限20年、贷款利率6%估算，黄先生可负担的房贷总额为150000×50%×1.0927×11.470=939995元。因此，可以负担的房屋总价约为352935+939995=1292930元。如果黄先生想购买120平方米的房屋，则能购置10774元/平方米的房屋。

　　资产合理配置以提高购房负担能力

　　按照上述估算，黄先生可负担的房总价达到1392930元。但如果黄先生的收入不稳定，或者黄先生意外支出增多，储蓄率下降，或者投资回报率没有达到预期的10%，房价又持续上涨，黄先生的购房计划实施就有可能遇到不同程度的困难。而在黄先生的资产配置中，一半用于存款，投资回报率很低，而另一半直接用于风险较高的股票投资，这种情况在众多白领中也经常出现，他们工作忙碌，却又习惯自己直接做股票投资，可用于投资决策的时间精力十分有限，往往是听些消息，而专业的投资需要深入的调查研究、合理的决策机制、严明的操作纪律。可以想象，自己直接做股票投资，无疑是在同基金公司这样的专业队员同场竞技，其业绩表现很难达到预期，且风险波动很大，最后还可能影响到自己的工作。因此，为提高购房的负担能力，黄先生除努力工作提高收入，节省开支，还应该加强改进自有资产配置，既要追求合理的投资回报率，又要保持资产的流动性和安全性。

　　晨星(中国)统计的国内基金今年以来的收益率集合平均值

　　项目收益率

　　股票型基金67.03%

　　配置型基金49.68%

　　债券型基金8.53%

　　保本基金17.73%

　　鉴于黄先生的情况，黄先生可留3-6个月的现金存款以备日常开支所用，即15000-30000元，而现有的股票资产和今后的储蓄可转变为基金资产。通过购买开放式基金，黄先生可间接参与股票、债券、货币市场投资，获得10%甚至更高的年均收益率也并非难事。目前国内股市趋好，国内基金业近两年发展也很快，左图是今年以来各种类型基金的收益率表现情况。选择基金，实际上是借助基金公司专业的投资能力和风险管理水平，可以在适当的风险水平下谋求一个合理的回报。另外，黄先生还可以通过基金产品的有效组合，进一步降低风险水平。

　　买房是人生中的一件大事，不要不考虑自己购房实际负担能力而盲目求大，否则为“房”所“奴”，生活也难以舒畅；也不要为了急于补充购房资金，盲目的冒险投资，最后可能血本无归。尽管房价持续上升，通货膨胀也在吞噬着我们的资产，对于想购房的单身白领来说要做的是努力工作获得更多的收入，同时合理配置自己的资产，在谋求适当投资回报的情况下，通过基金或基金组合投资降低风险水平，一方面保持资产的流动性，为将来购房做充分的准备，另一方面投资收益也能够抵消房价上涨和通货膨胀所带来的影响，在机会好的时候还能争取更大的投资回报，以提高购房负担能力。

　　(作者 香港御峰理财有限公司驻北京理财顾问)