加息后的房贷按揭新选择

　　文/本刊记者 张墨宁

　　央行宣布从2006年8月19日起金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点、一年期贷款基准利率上调0.27个百分点已一月有余，此次小幅上调在专业人士看来虽然信号作用大于实质作用，但对房贷业务的影响却不能小视。由于央行此次对长期贷款的加息幅度大于短期，而现在大多数房贷的贷款期限均在5年以上，因此在市面上众多的房贷按揭方式中，固定利率房贷的优势就显现了出来。据悉，光大银行在加息后一周的时间之内就签出60多单的固定利率房贷，贷款金额近5000万元。如果说，政策刚刚出台时，更多的人处在观望或盲目期，那么当银行的调整逐渐稳定、对预期的判断日益明朗化的条件下，应该对加息后的房贷按揭有一个理性而适合自己的选择。为此，本刊邀请中国民生银行北京管理部消费信贷中心白靖和北京英克尔投资咨询有限公司李玮共同探讨。

　　《卓越理财》：央行此前对一年期贷款利率上调0.27个百分点，选择浮动利率贷款的购房者是否要为加息支付更大的成本？

　　白靖：我认为对于这个问题，不能简单的理解为选择浮动利率贷款就一定比固定利率按揭贷款要支付更多的利息支出，从专业角度来讲，应当从下面两个出发点综合评价：

　　一是从纵向比较来看，如果客户选择的是浮动利率按揭贷款，那么他的贷款利率将随着央行利率调整上调，确实他的利息支出要比以前更多，但是如果横向比较来看，即与固定利率按揭贷款相比则不一定，因为同样贷款期限情况下，固定利率按揭贷款利率比浮动利率的水平就高，所以如果浮动利率加息后他的利率水平仍然低于固定利率按揭水平，那么他并不比固定利率按揭贷款支付的利息更多；

　　二是按揭贷款均是长期贷款，目前利率处于一个上升阶段，但是根据经济周期波动的普遍规律，利率水平同样会有下降期，而在下降期内，浮动利率将更加节省客户利息支出。

　　李玮：实际上，百姓购房无需过多担心，尤其是第一次贷款买房的人群。央行在加息时表示，为进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。这就意味着房贷利率上调幅度“打折” ，扩大了个人房贷优惠利率。

　　而经过此次加息后，部分较短期限的房贷利率水平实际是“负增”的。以一至三年(含)贷款为例，加息前的利率为6.03%，下浮10%为5.67%，加息后的利率为6.30%，下浮15%为5.355%，比加息前反而减少了0.315个百分点。三至五年(含)的贷款利率，在加息前后保持不变；五年以上的，加息后仅增加了0.063个百分点。

　　以贷款30万元20年期为例，如果加息前后都执行优惠利率，加之央行已将房贷利率下限从贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，按等额本息还款法，加息前(5.751%)，月还2106.42元，加息后(5.814%)，月还2117.23元。实际上，每个月只需多还10.81元。

　　所以，对于一般购房用于自住，能享受到优惠利率的购房者来说，此次加息不会付出很大成本。

　　《卓越理财》：固定利率贷款、组合还款方式等其他有别于浮动利率贷款的还款方式在加息的情况下，其优势分别有哪些？

　　白靖：固定利率贷款的主要优势并不是它的利率水平或利息支出一定低，而是这种贷款可以有效地规避利率波动风险，因此比较适合未来收入比较平稳、利率风险承担能力不强的客户。

　　而组合还款法的利率政策仍然是浮动利率，但是它的优势在于根据客户收入变化，制定最合理的还款比例，可以最大程度节省实际利息支出，提供最合理的还款资金安排。

　　李玮：选择固定利率贷款的好处是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动，上调或是下降，贷款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。

　　考虑到政府宏观调控的力度很大，利率有可能在短期内进一步提高，所以对于短期炒房者且不能享受银行优惠利率的人来讲，选择固定利率房贷来规避加息风险无疑是最好的。

　　《卓越理财》：很多银行推出了固定浮动可转换业务，一些在加息之后立刻办理转换的购房者是否过于盲目？目前对普通购房者来说如何选择房贷才是明智之举？

　　白靖：就像我前面说到的，固定利率按揭贷款也有它的局限性，所以盲目转换贷款是不合适的，特别是还会造成贷款办理费用的更多支出。

　　李玮：相比固定利率房贷，浮动房贷虽然没有利率上的优势，但值得关注的是其充分考虑到时间价值的因素。如果贷款50万元(20年)，虽然每年还款均额为4.2万元，但假设年通货膨胀率为3%，第20年的4.2万元其实只相当于第1年的2.4万元；30年贷款每年还款均额为3.4万元，第30年所还的3.4万元只相当于第1年的1.4万元。如果考虑到通货膨胀的因素，20年和30年的贷款利息差距并没有想象中那么大。由于目前的固定利率房贷的期限都比较短，因此从时间价值来看，并不一定比浮动利率划算。

　　在选择房贷产品时，首先应该了解各银行提供的房贷产品优惠的幅度。可以通过银行网站上的理财计算器计算每期还款的本金和利息，以此判断是否适合自己的实际情况。在与银行签订贷款合同的时候，一定要仔细制订有关的条款，特别是在提前还款以及转换房贷类型所涉及的相关服务费用的条款上，尽量做到有利于自己。

　　一般来说，首次购房者多为年轻人，现阶段资金量少，但未来收入大幅增加的可能性非常大，所以，选择浮动利率更合算一些。贷款时间长，月还款额少，利率低于固定房贷利率。以后，可以根据家庭实际情况选择是否提前还贷。

　　而对于同时拥有几套房的职业炒房者，由于他们持有房屋时间短，贷款时间短，并且不能享受优惠利率。那么，在目前加息周期浓烈的气氛下，选择固定房贷利率更为合适一些。

　　《卓越理财》：如果央行继续加息，会越来越不利于浮动利率贷款，那么消费者预期会朝哪个方向偏移？

　　李玮： 实际上，由于年限短、利率高，虽然在加息后短期内固定利率房贷受到一定追捧，但能够接受这种产品的人还是不多。毕竟，固定利率房贷品种的年限限制和高利率都令购房者望而却步。