实例说明投资者如何选择最佳房产抛盘时机

　　

　　2006年的房地产市场一系列旨在抑制投资、稳定房价的政策重磅出击，给房地产各级市场带来很大影响。其中，营业税、个税的征收给二手房买卖交易双方影响最大。对于贷款购买二手房投资的客户如何确定抛盘时机呢？

　　作者:赵丽萍

　　2006年的房地产市场一系列旨在抑制投资、稳定房价的政策重磅出击，给房地产各级市场带来很大影响。其中，营业税、个税的征收给二手房买卖交易双方影响最大。对于贷款购买二手房投资的客户如何确定抛盘时机呢？北京中原三级市场部研究人士用实例进行了介绍。

　　李先生拟定于近日在南三环购得一套二手

商品房，建筑年代为2003年，建筑面积为70平方米，房屋总价为50万元，该套房屋属于两税即营业税和个税征收范围内。该套房屋物业费为1.6元/平方米·月，供暖费为19元/平方米·年。首付10万元，贷款40万元，以15年为还款期，采取等额本息方法，月还款为3335.36元/月。

　　假设1.未来李先生出售房屋时所交费用均由买方负担。2.假设未来租金收入不变。3.表中a为投资期内

房价总共上涨幅度。

　　通过图表中数据分析可知：

　　1.对于贷款购房投资来说，随着投资年限的增长，投资年限内总共房价上涨的幅度呈小抛物线状，有升有降，2年内房价总涨幅在21%，随后一直升至7年内房价总涨幅为24.3%，而后有所下降，8年内房价总涨幅为24.2%，至10年时房价总涨幅为22.9%。

　　2.从投资期限内房价年增长幅度来说，随着投资年限的增长，要想达到收支平衡所需要的房价上涨幅度就越低，投资2年需每年房价涨幅为11%左右，投资5年需每年房价涨幅为4.7%，而到投资10年则仅需每年房价上涨2.3%就可达到收支平衡。

　　因此，北京中原三级市场部建议，有意贷款投资购房的消费者，应注意以下几点：

　　从规避风险角度考虑，尽可能地选择长线投资；

　　上述计算并未考虑未来加息可能导致成本支出的增加以及目前市场上租金价格较为稳定等可变因素的制约其收益率的提高。实际投资过程中消费者应将上述因素考虑在内，才能做到投资胸有成竹。

　　消费者在选择抛盘时机时，不妨参考一下上述达到赢亏平衡点时所需的房价涨幅，根据市场实际情况来决定是否可以抛售。