上海楼市投资机会正在显现 目前是入市时机

　　王女士1999年买了一套普陀区的老公房，总面积只有40平方米，王女士购房时每平方米只有4500多元，此后房价不断上涨。2003年，王女士以每平方米近9000元的单价将此套老公房出手转让了。赚取的差价差不多是原来的一倍。第一次投资房产的“偶然”成功，给了王女士不小的启示。

　　2004年年中，王女士购买了一套娄山关路的次新二手房。不久，国内地产宏观调控开始了，王女士考虑到自己手头资金有限，决定见好就收，暂时先退出楼市比较保险，所以在第一时间便把自己手上的物业进行抛售处理。

　　由于宏观调控持续深化，王女士明白，类似前几年的楼市“黄金期”已一去不返，想要在现时的住宅市场中再轻易获利可能性也不大。对于未来市场前景，王女士认为，现在

房价已经很高，交易又受营业税、个税的限制。同时面临的还有贷款门槛的提高，即使做按揭，一套房子的总价都要100万元，首期款也要20万-30万元左右。此外，现在房价过高，获利空间会相应变薄。

　　王女士很迷惑，现在，上海的楼市到底还有没有投资机会呢？

　　美联物业上海区总经理冯泓睿：

　　普通投资者可考虑小成本商铺

　　对于手上持有一定闲余资金的投资客户而言，若想入市进行长期投资需要注意以下事项：

　　首先，选择适合的投资类别。普通投资客户，虽然手上持有一定的闲余资金，但是由于资金有限，一般不建议去运作高投资成本的商办地产。住宅或是小成本商铺投资可以加以考虑。但是，如果是实力客户，则可以根据自身情况而定。

　　其次，选择品性较好的投资项目。由于是做长期投资，对于项目本身的品质要求就比较高。如果投资的是中高档住宅项目，则需要特别注意房源本身硬件的条件，如：朝向、楼层、通风条件以及项目外部软件的配套，如：小区环境、交通状况、周边卖场、医院等基本生活设施配套等。所以在投资物业的选择上应该尽量求精。

　　沪上地产投资专家蔡为民：

　　目前是最好的入市时机

　　仅从下半年的时间跨度而言，并不是一个很好的入市时机。所以，在谈这个话题之前，我觉得最重要的是，提醒所有对上海楼市有投资意向的投资者，必须做好长线投资的心理准备。

　　投资者可以分为两类，一类是普通型投资者，另一类是专业型投资者。

　　对于资金实力雄厚的普通型投资者而言，现在要入市，我的建议是，别墅是一个比较好的方向。今年6月初，国土资源部发布最新通知，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅用地进行全面清理。对别墅后续供地进行控制。这意味着，目前别墅市场的存量别墅将“身价倍增”。

　　目前上海市场上比较有投资空间的别墅，包括三类。一类是居住投资两宜的，比如沪青平公路沿线的别墅群，有存量的，也有二手的。赵巷国际社区的别墅，这里以新房为主。还有南路公路沿线，二手为主。这三个地方的别墅价格都在1.5万-2万元/平方米之间，升值潜力较大。

　　第二类是区域投资回报率比较高的别墅。比如碧云地区的别墅，年投资回报率在6％以上。这个地段外资企业多，配套完善，所以很有投资潜力。目前这个地区别墅价格在2万元/平方米以上。

　　第三类也是居住投资两宜的，但是相对高端的别墅。比如西郊庄园和兰乔圣菲等。由于其比较高端，加上别墅将来的稀缺性，所以投资前景看好。

　　另外，建议普通投资者投资轨道交通线的住宅。今年有四条轨交线同时开工，虽然此前周边住宅基本已经售出，但我认为升值潜力还没有完全透支。在通车前，还会有升值空间。

　　由于住宅受调控比较厉害，所以，目前有很多投资者转而将眼光投向了商铺、写字楼等商用物业。我认为，投资这些物业类型者，还是需要一定的专业眼光。普通投资者，投资这些物业未必讨好。我有两个朋友，一个在上海的七浦路花30万元买了个商铺，一年就收回投资成本。另外有一个，在无锡花了100万元买了一个商铺，一年的投资回报才10万元。这就足以说明投资商用物业眼光很重要。从短期来看，我建议有投资需求，但是专业性不够强，或者资金不是太充足者，或许可以考虑其他投资方式。

　　上海荒岛房产工作室有限公司市场总监冯伟：

　　别墅投资机会大

　　 我认为，对于投资者而言，现在是入市最合适的时机。目前我们就有一个台湾团在上海看房考察，宏观调控并没有打击他们的看房热情。无论是我们的建议，还是他们自己的想法，都觉得，从目前到明年上半年，将是最后一次拣便宜的机会。前面那次淘房的机会，出现在去年底。

　　从目前的市况来看，住房的成本和房价之间有落差。宏观调控，让建房成本向上走，房价则向下走，通过市场洗牌，达到一个平衡的状态。所以，现在价格可能会有下行空间，对投资者是个机会，调控后，市场逐渐平稳，对于投资者更是有保障。不过，这个调整的时间，要看市场清盘的速度和政策面。乐观来看，应该在一年左右。

　　从我认识的投资者来看，已经入市的，有一部分会将投资方向转向别墅和办公楼，但是，市中心的住宅，依旧是投资的一个热点。新进场的投资者依然大有人在，只不过与市场火爆时不同的是，他们从大手笔购买，转向了谨慎购买，更注意去挑选。

　　投资的建议应该是因人而异的。如果是自产型或者自住型投资人（自产型投资人是指虽然不一定是自己居住，但是打算购置做自有资产以保值的投资人；自住型投资人是指购房用做自住的投资人），这类投资者往往对价位并不是十分敏感。现在买入应该是个很好的时机，我认为接下来一段时间，上海的楼市价格应该会到一个价格底部。

　　还有一些短线投资的实力客，要看个人状况而定。详细来说，就是你的财务规划，购房的地理位置十分重要。如果真的要在这个时候入市做短线，建议一定要购买内环，至少是中环以内区域。中环以外（古北除外）的，有房产者建议获利了结，或者割肉出场。未入场者，建议多加观望。

　　我认为，办公楼市场在未来两年会有一个很好的获利空间。建议投资者，在购买写字楼时，不一定要拘泥于甲级写字楼，地理位置的选择更加重要，最好是选择地标性建筑。最近有消息称沃尔玛要在国内拓店，投资者不妨抓住这个机会。

　　世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜：

　　市中心的房子长期看好

　　从我们目前接触的投资者来看，大部分还是以观望为主，积极入市的并不多。从我们的角度来看，也是建议投资者观望一段时间，年底前都不要贸然入市。

　　从将来来看，我们认为上海楼市的投资前景十分看好。

　　投资者选择物业，没有什么诀窍，只有两个字———地段。最值得关注的就是市中心和轨交线。

　　虽然上海的范围在不断地扩大，但是市中心范围却是始终不变的，而且随着上海范围变大，相对的，市中心就更加宝贵。所以，市中心的房子，无论长期短期都是被看好的。

　　但是，要投资市中心的房子，需要一定的资金实力和机遇。

　　而轨道交通附近的楼盘，一方面还有投资价值，另一方面，对资金实力的要求相对低。有一个提醒，购买轨交附近的楼盘，还必须考虑当地商业配套设施是否到位，生活是否方便，教育、医疗条件是否完善等，这些决定了投资价值的大小。

　　上海招商网项目部虞波：

　　工业房地产纳入投资视野

　　住宅和商用物业成为宏观调控的重点，让工业房地产开始逐渐进入投资者的视野。随着土地有限资源的日趋紧张和资源使用的日趋高效化，上海已经把“限制土地开发盘活空置土地厂房”作为当前招商引资的发展前提贯彻执行。

　　我们在近期举办了多次的工业厂房投资考察团活动。不久前举办的南汇看房团，考察了7处的厂房，一共15人次参加了看房。除了国内的投资者，包括美国、德国和韩国在内的外资企业和个人也开始关注国内的工业房地产。

　　南汇的临港新城、航头大麦湾、南汇工业园区等项目引起了投资者的广大兴趣。以土地合作方式进行招商的形式也开始出现，任盛房地产有限公司60亩土地的招商，就吸引了不少投资者。

　　从看房的情况来看，开始接触这一投资方式的投资者，最关心的是交通便利情况以及园区产业配套规划。

　　另外，园区的批租、

物业管理、员工住宿、招工政策也是投资者关注的重点。

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