公寓租金涨幅赶不上房价涨幅 回报率呈下降趋势

　　本报讯　(记者/张睿) 公寓向来是房地产投资者目光聚焦的主要对象之一。这两年来逐渐升温的公寓在这个黄金周显得分外活跃。但有业内人士也提醒买家:只有在入货价位比较合理的前提下，才可能出现可观的投资回报。因此，在目前房价高企但租金上涨相对平缓的情况下，公寓市场的投资回报率不很乐观，投资者需谨慎入市。

　　国庆期间广州公寓现“井喷”

　　在房地产新政对投资和投机行为产生明显抑制作用的情况下，不少短线投资者将目光转向了租赁市场。其中，由于公寓、尤其是高级公寓普遍具有高租金的支撑，因此备受青睐。

　　据悉，今年广州楼市约有3000套公寓物业放量入市，出现“井喷之势”。除了主战场珠江新城出现富力·爱丁堡、铂林国际、嘉裕·礼顿阳光等高级国际公寓之外，广州大道北的嘉诚国际公寓和黄埔大道的MBA国际公寓也热闹亮相。此外，汇景新城、星河湾、逸景翠园、骏景花园等住宅物业内也出现了公寓组团。

　　租金回报率呈下降趋势

　　根据某

房地产中介机构提供的市场调查数据，在对热租热卖的公寓盘进行统计调查后发现，近年楼价上涨幅度较大、但租金基本保持平稳，租赁回报率呈现下降趋势。据悉，目前广州公寓产品的实际租金回报率普遍在5%—7%之间，天河北和一些专业市场附近的公寓回报率可以达到10%以上，珠江新城目前才为7%。

　　珠江新城某国际公寓楼盘的销售代表向记者坦言，在最初的一两年内，投资回报不会超过8%，但根据珠江新城的商业规划，未来每平方米的租金可以达到180—200元/月，“但未来珠江新城的前景如何，有待实际检验。”这位销售代表说。

　　公寓一定是会赚钱的房子？

　　有业内人士分析，同公寓一手市场的购销两旺相比，租赁的市场却比较平静。随着供货量的大幅增加，挤进公寓投资市场的投资客也增加，随之而来的租赁压力也同样增加，市场竞争越来越激烈。

　　与此同时，由于公寓物业的租赁对象“窄众化”(广州的高档公寓基本提供给外籍人士、外资公司高层管理员)，而且区域性强，受周边商务办公圈成熟程度的影响非常大(目前集中在天河北、珠江新城、琶洲、花园酒店周边、滨江东等地)。随着公寓产品在集中路段的不断增加，租赁的压力势必增大，市场竞争会越来越激烈，公寓的投资回报有可能会有所降低。

　　在总体租赁压力越来越大的情况下，入市的门槛也增加不少。

房价的上涨同样体现在公寓物业上。珠江新城西区某国际公寓，去年底定价为10000元/平方米，而目前均价已经达到18000元/平方米。而周边某国际公寓一套40-50平方米的房子租金是1800-2500元/月，同前两年的租金相比，升幅并不十分明显。而银行个人购房贷款的利率连续上调，也会让买家“以租养贷”的成本提高。此外，公寓物业的管理费用一般较高，如果空置的话，高额的管理费也会让业主压力不小。因此，专业人士提醒买家:任何投资都有风险，公寓不一定就是“能赚钱的房子。”

　　购房时须留意公寓“身份”

　　除了投资回报外，买家还必须注意另外一个问题:由于目前国家对“公寓”这种物业还没有明确的界定，而目前公寓楼盘所在的地块的土地性质也是五花八门，因此，买家必须看清楼盘预售许可证上标注的“用地性质”，以免遭受损失。

　　据了解，在广州楼市中，公寓类物业的“用地性质”既有住宅(土地使用权出让年限70年)、酒店或旅业(土地使用权出让年限40年)甚至是

写字楼(土地使用权出让年限50年)。其中，土地使用性质为“酒店”、“旅业”或“写字楼”的，可拿房产证办理工商登记，可租给开办公司的客户，但土地使用性质为“住宅”的，就只能作居住物业。因此，专家提醒买家注意:看清用地性质，才能确定目标客户以及投资回报。