出售第二套住房有哪些窍门可寻

　　□徐千惠

　　昨天半夜里，一位美国朋友的电话铃声吵醒了我。恰好我正在中国出差， 12个小时的倒时差让我犯困不已，在听完他想问的问题后才慢慢清醒起来。忽然，我觉得他的问题还是很有代表性的。在这里，不妨让我简单叙述一下他的问题，也许中国的读者朋友们也能从中获益不浅。

　　那位美国朋友在2004年买了一套新房子，由于他在2005年工作调整而换了一套房子。事实上，他购买那套新房子的时间没有超过两年（中国的限售时 间为5年），按理说他卖掉新房子所获投资收益（约为80，000美元）是要支付个人所得税的，但按照美国的税收规定，如果因工作地点改变而导致的房子买卖行为，他可以免缴这部分投资收益的个人所得税。

　　但是，在2004年买入那套新房之前，他在2001年早已买了一套房子，在2001年至2004年期间，这套房子一直是作为他的自住房。在2004年买入新房后，他把老房子出租了。现在的问题是，他想卖掉这套旧房子。不过，他在2005年10月已经卖过一次房了，按理说他需要等到2007年10月才能再次进行房子的买卖交易。不然的话，如果他必须为卖掉这套旧房子可能获得250，000美元的投资收益缴纳全部的利得税。因此，他问我有什么办法能将卖掉旧房子的限制期限由2年缩短为1年，并且可以避免缴纳

　　这里顺便提一下，按照美国现行的相关法则规定，在两年时间里买卖房产获得的投资收益可以避一次税，当然因工作地点变动而买卖房子是一个例外。但是，按照美国的内部收益征税规定，在两年时间里那套新住房的买卖仍然有效。也就是说，像我的美国朋友卖掉了新自住房的两年时间里，如果他再想卖掉旧自住房，他必须为出售旧自住房所获投资收益约为250，000美元缴纳个人所得税。现在，那位美国朋友想卖掉旧自住房和出售那套新自住房的顺序恰好与美国现行的规定相反。

　　其实，他应该是先卖掉旧自住房（该自住房的居住时间已超过了两年），如果这套旧自住房所获投资收益超过了那套新自住房的价值，他也可以免缴个人所得税。然后，在出售旧自住房后两年期限内，他可以因工作地点变动的理由为出售那套新自住房所获投资收益申报享受收税优惠，以减少个人所得税的税收损失。除此之外，似乎没有什么其他的良方了。

　　如此看来，出售第二套自住房还是有一定技巧的，关键是你要仔细研究房子买卖的相关税收规定，找到享受税收优惠的突破点。