如何测量房地产市场有无泡沫

　　专家认为，泡沫是市场经济的痼疾。有没有泡沫，该不该捅穿，是目前国内城市房地产市场讨论中最具争议的焦点问题。何为泡沫，怎样测度它们，其实是经济中最难讲得清的事情，也是经济学里各执一词、没有定论的题目。

　　2002年冬，我曾应邀参加北京一场如何规范房地产市场的研讨会，虽然当时上海的房价还没开始发力形成第一波的冲击，但对房地产泡沫的指责已经相当激烈。我从来就不是房地产经济方面的专家，以后也再没敢参加类似的会议，但既然受了邀请，总得贡献一丁半点的，所以在会上提出了两个见解。第一个见解是认为房地产市场的泡沫类似股市的泡沫，泡沫到底是否存在只有在它们破灭之后才能够确定。当时有许多人在嚷着泡沫的时候，泡沫一定还有很大的膨胀空间，破裂的时机还没成熟；第二个见解则认为，在房地产行业尤其房价研究时应当采用中位值而不是国内通常的平均值，否则分析的结论很可能导致偏误。

　　我的第一个见解：市场泡沫能被确定全是事后的事情，从而说明泡沫无从预测的论点，几乎没有引起反响。显然，它不合公众的胃口。大家可能坚持相信，市场的规律已被认识，而且能够被用来确定泡沫的形成和破裂。基于对天体运行规律的深刻了解，人类能够精准预测任何一次潮起潮落的时分。早晚有一天，我们对气象的预报能够准确无误，至少对一个月内的天气走势。这些被研究的对象———自然的各种现象是具有科学性的。然而，人们却难以预测市场价格的“周期”变化，而且越是短期预测就越不灵。

　　市场是人们逐利而动的行为集合，在一个时点上，彼此竞争的经济主体是以互相挫败为其目的的。这种人际的零和博弈就像棋局或球赛那样，永远有胜负而无永久的胜负。在这里，市场泡沫就像一个人的自满心态，只有在受到惩罚之后其才会意识到错误。纳博科夫说得极为精彩，“人的自大是一种只有在回顾时才被发觉的心态，它的存在只有在受到惩罚后才能被确定。”人性固有的盲点加总起来成为“群体的盲思”(groupthink)，它们是“市场盲动”的意识基础。故而，我们无法断定次日股市的涨跌。有时局面出现了离谱的高价，次日却依旧照涨不误，因为认为后天还继续涨的钱要比看跌的钱多。总之，涨跌是大众“钱意”表决的结果，不到大逆转的一刻大众的意志是难以被否决的。虽然匪夷所思，市场“规律”，要是有的话，就是如此。

　　至于我的第二个建议为什么至今未见采纳，原因同样令人难解。所以本篇来谈谈国内

房地产市场的数据统计在取值上的误导问题。

　　国内在衡量作为房地产市场是否过热甚或存在泡沫时的关键参数——价格和面积等指标方面有着严重的偏向，最突出的缺失在于不使用中位值，而一贯使用平均值，如每平方米的平均售价、每单元的平均面积等等，来做衡量指标，并据此评判“市场状况是否合理”。研究人员却早就明白，在涉及收入平等和公义等社会课题，特别是分析经济财富的分配差异是否过于悬殊而有违公义、是否足以影响持续发展之类的问题，采用中位值(median)要比采用均值(mean)更能够揭示问题的实质。

　　我想大家都会更乐意在轻松闲适中获取信息吧，所以试着举些例子，来说明为什么在收入或利益分配的分析上，中位值的指标意义要比平均值强得多。

　　先让我们来设想，在英语补习学校有两个班级，各为7人，为准备

留学而考了托福。甲班的考分分别是550、520、510、500、490、480、450，乙班的则为580、575、570、565、560、550、100，两班的平均分数都是500分。一般美国州立大学要求外国申请者的托福分数起码为550分，所以甲班有一人过线，乙班则有6人，平均分数显然未能反映出甲乙两班的教学效果。当采用中位值来比较两者，即把每班的学生按各自的考分从高至低往下排，比较居于中间(第四名)的成绩，在甲班是500分，在乙班则为565分，能比较清晰地反映出后者的优势。

（据

南方周末）