贷款买二手房有绝招 多种还款方式对比选择

　　

　　

　　（图片来源：经济参考报）

　　中新网9月6日电 据《经济参考报》报道， 李先生在北京东二环附近的一家商贸公司工作，是一位工薪族，为了方便上班以及出行，李先生把目光投向价格相对较低的二手房。经过精挑细选，他选中了一套东直门附近的二手房，可是对于选择哪种房贷品种，应该如何办理购房手续，李先生却不是很了解。

　　与李先生相似，很多购买二手房的消费者也都存在相同的困惑，为了解答疑惑，给购房人提供一些

理财参考，记者采访了京城房产中介的有关负责人，并就新房与二手房贷款流程、费用差别进行了对比，同时对二手房房贷品种应该如何选择进行了深度解析。

　　二手房房贷费用较高

　　据了解，目前，在购买新房时，贷款的比例达到了80%以上，二手房贷款的比例也高达到50%以上，而且贷款购房的比例还有上升的趋势。那么新房房贷与二手房房贷有何异同呢？

　　“链家地产”金融服务中心总监陈霞表示，在贷款费用中，新房、二手房房贷都需要交纳的费用有两项：保险费和律师费。其中，保险费需要根据具体的贷款额以及贷款年限才能确定。由于二手房贷款需要通过经纪公司办理，因此，贷款者需要支付按揭服务费，另外，二手房房贷比新房房贷多出评估、过户两个流程。因此，相应的多出评估费以及过户费。其中，普通二手房评估费为贷款额50万元以内收600元，50万元以上加收超出部分的1%。

　　对于二手房贷款在办理过程中应注意的问题，陈霞提醒说，由于二手房是按评估值计算贷款额，因此，同样的

房价，二手房房贷的初期成本较高，比如，标价同为50万元的新房及二手房，客户贷款成数为七成，二手房的评估价为40万元，那么，新房的房贷的初期首付成本为15万元，二手房房贷首付为12万元，加上成交价与评估价的差额10万元(50万元至40万元)，达到22万元。因此，二手房房贷需要客户较强的初期支付能力。

　　同时，由于二手房房贷比新房房贷多出评估、过户两个环节，相应，二手房房贷比新房房贷办理多需23个工作日。在新房房贷中，直接由开发商担保，抵押登记，二手房房贷则必须进行过户，把产权证更名到购房者的名下，才能进行抵押登记，过户取本时间依各房地局规定而不同，北京市海淀区当天即可拿到房产证，而其他区县一般需要20个工作日左右。

　　多种还款方式可供选择

　　记者发现，贷款购买新房时，只能选择与开发商所销售的项目有贷款合作的银行，也就是说，贷款银行已经确定不能更改；而二手房贷款则不同，可以选择不同的银行、不同的房贷产品。但目前银行还款方式、房贷产品都具有多样性，各房贷产品针对的是不同的人群，对于如何找到与自身状况契合的房贷产品。接受记者采访的业内人士指出，对于购房客户来说，房贷可操作点主要包括：还款方式和利率品种的选择。

　　北京房产中介链家地产市场总监金育松说，目前还款方式包括：月供(等额本息、等额本金)、双周供、还款自由行(按双月、按季度)、宽限期还款、等额递增等五种还款方式，每一种还款方式都是根据客户月收入状况设计的，可归纳为收入固定与不固定两种情况。

　　在收入固定的前提下，应选择月供、双周供。金育松建议说，收入固定且未来预期较好，可选择月供，其中，等额本息月还款额固定，便于理财；等额本金初期还款较多，但可减少利息及后期压力，各银行都可选择；对于收入固定且收入较高的购房者，选择双周供还款方式更合适，因为双周供相当于一年偿还13个月的月供，还款压力较大，但可节省时间及利息。

　　对此，北京信一天房产中介市场部负责人罗煜表示赞同。他解释说，在选定了贷款期限的情况下，采用双周供还款与按月还款法相比，好处很明显，既大大减少利息负担又有效缩短了还款期限。他举例子说，以一笔50万元30年的按揭贷款为例，按基准利率6.12%计算，采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息115186元，节省比例高达19.42%；缩短还款期64个月(近五年半)，即30年的月供还款采用双周供，贷款将在24.7年还清。

　　对于收入不固定的购房者，金育松建议，选择还款自由行、等额递增、宽限期还款这三种方式，比如在贷款初期，收入较少，但预期未来收入增加，可选择等额递增还款法，还款额随收入的增加而增加。

　　罗煜指出，购房人还可以选择利息支出少优势相对商业贷款明显的

公积金贷款方式。他举例子说，张先生目前购买一套总价60万远房子，通过建设银行贷款了一笔20年30万元的贷款。同样贷款金额和还款年限，公积金贷款(等额本息4.59%)与商业贷款(等额本息5.814%计算)相比能节省数万元利息。

　　张先生若通过商业贷款年限为20年，则月均还款2111.4元，20年付款总额506736元，支付利息总额高达206736元，而同样是年限20年的公积金贷款，月均还款1912.5元，20年总还款459000元，支付利息总额159000元，比起商业贷款而言，每月能少支付198.5元月供，20年共节省利息支出近47736元。 （编辑：王彦艳）

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