在国六条影响下广州楼市放长线的投资分析(2)

　　使用按揭贷款的投资分析

　　如果房产投资者购房时需要借贷部分购房款,该投资的收益一定要大于银行的借贷利率。否则就是投资就失败了。

　　还以上述广州某楼盘为例，假如投资者2005年1 月买入该楼盘83平米的普通商品住宅一套，单价 7300元每平米建筑面积，总价为60.59万元，首付五成30.295万元，分十年按揭贷款。该商品房年租金净收益仍按3.5万元计(则月租金净收益为3.5万元/12=2917元),假设十年后投资者将该房产以每平米9000元的价格卖掉,得总房价74.7万元。已知银行十年期按揭贷款利率为6.12%(2005年利率),月供款30.295*107.59=3259元,用每月租金净收益2917元供房,自己每月只需供3259-2917=342元(假定基准投资收益率取值为7%)。

　　从静态看,该房产十年间投资收益为(74.7-30.295)-0.0342*12*10=44.405-4.104=40.301万元,平均每年收益=40.301/10=4.0301万元,静态投资收益率为4.0301/30.295=13.3%>7%,该投资是可行的。同样的投资,用借贷资金的投资收益率13.3%远高于上面全部用自有资金的投资收益率8.1%，为什么呢？原来该项目全部资金的静态投资收益率8.1%>6.12%,说明该投资借贷部分的收益除了偿还贷款外,还有多余8.1%-6.12%=1.98%,也即自己投资的30.295万元本身有8.1%的收益以外,还得到银行资金带来1.98%的额外收益,这就是“借鸡生蛋”的妙用。相反，如果项目全部资金的静态投资收益率为6%<6.12%,借贷部分的投资收益不足以偿还银行贷款,自有资金本身收益6%还要拿出一部分来偿还贷款,则自有资金的收益率便小于6%,项目因此变得不可行。

　　上述投资如果考虑资金的时间价值, 以基准投资收益率取值为7%，用动态的指标净现值NPV来计算，则有:NPV=-30.295-0.0342*12*(P/A,7%,10)+74.7*(P/F,7%,10)=-30.295-0.4104*7.024+74.7*0.508=4.77万元>0。这说明了该投资除了得到7%的投资收益以外，还多出4.77万元,因此该投资同样是可行的。

　　同样，上述投资分析是笔者假定房产未来有升值的情况下作出的。如果房产未来的升值很难预料或者可能没有升值，则投资者就应通过计算租金回报率方面先简单判断一下该房产是否有进行借贷投资的价值。单从租金收益方面考虑，则该房产全部自有资金的静态收益率为3.5/60.59=5.8%<6.12%,投资不可行。用动态的指标净现值NPV来计算: NPV=-30.295-0.0342*12*(P/A,7%,10)+60.59*(P/F,7%,10)=-30.295-0.4104*7.024+60.59*0.508=-2.398万元<0,该投资未达到7%投资收益底线,亦不可行。

　　另外，对于十年以上的