《理财周刊》：自住购房量力而行最重要

　　文/本刊记者 黄罗维

　　文前提要：调控政策一个接着一个，市场未来的走向扑朔迷离，那些有自住需求的购房者究竟该怎么办呢？其实租房过渡是个不错的好手段，而如果真的有购房的打算，也一定要量力而行，并结合自身的特点“对号入座”。

　　租房过渡是当前好手段

　　老许原来打算今年购房的，但现在市场出现的种种迹象又使他有些迷惑了，到处都在打探自己的应对策略。的确，随着相关调控政策的不断出台，一时间，房地产市场也成了各方议论的焦点。不过讨论来讨论去，对于大多数老百姓来说，自住的需求却是非常现实的。那么在当前的市场情况下，他们的自住需求究竟应该如何解决呢？这一阵以来，记者身边也遇到了不少有购房打算的投资者，而与此同时编辑部也接到了不少读者来信，他们中的大多数是有自住需求的购房者，有人为结婚、有人为改善居住条件等等。此时此刻，大家都遇到了一个共同的问题需要去回答，当前出现的市况到底对自住购房会有哪些影响？

　　其实归根到底，目前出台一系列调控政策虽然目标直指投资性购房，然而我们要认识到的是，这些政策同样也会对自住购房带来深远的影响。我们可以从这样几个方面去把握。一是购房的利息成本正在不断被提高，此前房贷利率的几次提高已经使这一情况凸现了出来，而从未来来看，在防止经济过热的大背景下，还存在进一步加息可能，从而会进一步加重购房者的负担；二是在交易成本越来越高的情况下，自住购房同样也要树立“长线思维”，买了房子就要准备一段相当长的持有时间，频繁的“换房”显然是不合时宜的；第三是从目前市场的发展来看，楼市的交易将可能会日趋清淡，在这种情况下“买房易卖房难”的情况就有可能会出现，所以投资者在购房前就一定要做好规划，谨慎小心。

　　因此，在当前市场前景还并不十分明朗的情况下，对于自住需求者来说也可以树立这样一个理念，在当前市场情况下，租房过渡也是一个不错的选择。一般来说，是租房还是买房，首先是要对其当前的状况有个判断，这主要可关注房产的售租价之比。也就是说如果房产的售价不高，而租赁的价格比较高，那就不能说处在一个租房的好时段。反过来，如果房产的价格不断高涨，但另一方面租赁价格却没有上升甚至出现下跌，售租价之比不断扩大，这对租房就比较有利了。接着我们还要对楼市的未来有个预期，如果现在房产价格较低未来上升空间大，那买房应该说是个不错的选择。但如果楼市价格已到高位后市风险加大或者说走向不明，租房就给了你进一步观察市场的充足时间，而目前上海

房地产市场发生的种种变化，就使租房者有了更多的理由。

　　量力而行是关键出发点

　　当然仍然还有不少购房者，他们虽然明白租房的种种优点，但由于各种原因却还是有着购房的计划，比如说今年的婚房一族就是一种较为典型的刚性需求。对于这部分人群来说，首先是要调整好心态，在当前的市场情况下不急不躁是首要原则，一方面后市的供应量仍然不小，另外一方面在当前楼市竞争越来越激烈的情况下，有足够的耐心才有可能淘到真正的“便宜货”；其次，房产是家庭资产的一个组成部分，所以你要问一下自己的就是，你是否有能力和“资格”去拥有这份资产呢？充足的资金自然是购房必不可少的前提。在目前自住购房者中有两类人比例较大，一类是25～34岁的首次购房者，另一类是40～45岁改善型需求者，这显示出中青年人在自住购房者中占有相当规模。这个人群的职业生涯往往还有相当的不确定性，在购房成本越来越高的情况下，量力而行就是的一个重要原则。

　　另外，在当前市场形势下购房，投资者就要特别注意自我保护。其中尤其是要注意个盘的风险，在当前供大于求的情况下，不少楼盘都出现了“零成交”的局面，这些楼盘开发商的资金链显然面临着断裂的可能。经历过上一波楼市调整的人都知道，在开发商资金比较紧张的情况下，“供大于求”导致的最大风险就是“烂尾楼”，对此广大购房者切不可掉以轻心；最后更为直接的，在目前的情况下大家可以更多地关注现房。从资金成本上看，房贷利率的上调使“期房转现房”这段时间的持房成本相应提高，购期房等于提前为开发商的“融资”做了贡献，另外当前楼市销售速度的放缓也使存量房源大量增加，由此“弃期追现”也就成了顺理成章的事。说到底，购买现房比期房少了很多风险，它更加的直观，是实实在在的。试想如果购房者按揭贷款购买了房子，最后开发商资金链断裂发生“烂尾”，这时候购房者就会陷入进退两难的境地。

　　未来选房关注三大看点

　　那么，如果购房者已经做好了准备，从未来来看选房又有哪些关注点呢？在当前的房地产市场上，老公房、二手次新房、一手现房、一手期房可以说应有尽有，这些房产都具有不同的特点适合不同的家庭，比如老公房面积小总价低，二手次新房可省去一笔

装修费等等，都需要根据每个购房者的具体情况来一一“对号入座”。另外从区域的角度说，我们认为轨道交通、生态绿化、新兴市镇也是三个不可忽视的关注点。

　　轨道交通

　　日前公布的“十一五”规划显示：基本建成轨道交通基本网络。把加快发展轨道交通作为实施公交优先战略的重点，轨道交通运营里程达到400公里，这意味着，从现在起直到2012年的7年间，上海仍将把轨道交通建设作为“重头戏”，在此期间申城将新建8条轨道交通线，新建线路总长389公里。到2010年建成11条线运营网络400公里，到2012年建成13条线运营网络510公里。按照规划，到2010年上海地下将出现一张四通八达的轨道交通网，市中心内环线内市民出门600米内遇到轨道交通线的概率超过80%，在外环线附近也能很容易地乘到轨道交通，市中心任意两点之间很可能都能找到轨道交通连接，轨道交通很可能会成为市民出行的主要交通工具。轨道交通的大力推进无疑会给购房者带来新的机会，尤其是对于一些虽然现在地理位置较远，但随着轨道交通的建设，交通的通达度将会有所提高，而且配套设施也会有所完善，这些区域就较为值得我们留意。

　　生态绿化

　　从绿化的角度来说，日前市绿化管理局宣布，今年本市绿化建设将重点推进“一环二区一岛”生态绿化建设，“一环”即外环生态建设专项；“二区”即中心城区、世博园区绿化；“一岛”即崇明生态岛。本市全年计划新建绿地1000万平方米，其中公共绿地500万平方米，完成造林3万亩。而到2010年，中心城区人均公共绿地面积13平方米，绿化覆盖率38%，全市森林覆盖率14%。据介绍，今年本市将全面建成滨江森林公园一期建设，启动公园二期；完成辰山植物园前期动拆迁，年内启动工程建设；建成炮台湾湿地公园46万平方米；推进崇明东滩湿地建设项目前期工作；启动青浦区青西地区湿地公园项目。与绿色相伴，居住总是最为适宜的，一些新兴大型公共绿地周边的住宅也值得大家去看一看。

　　新兴市镇

　　说到新兴市镇，就不得不要提到上海市政府新近出台的新郊区规划设想了，这个规划也被人们称为“1966”，其具体规划是：1个中心城：上海市外环线以内的600平方公里左右区域内；9个新城：宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、奉贤南桥、金山、临港新城、崇明城桥，规划总人口540万左右，其中松江、嘉定和临港新城3个发展势头强劲的新城，人口规模按照80至100万规划，总人口在270万左右；60个左右新市镇：从人口产业集聚发展、土地集约利用和基础设施合理配置角度，集中建设60个左右相对独立、各具特色、人口在5万人左右的新市镇，对于资源条件好、发展潜力足的新市镇，人口规模按照10到15万规划；600个左右中心村。这是从所谓“一城九镇”之后的巨大策略变化，新兴市镇的建设，也给购房者尤其是那些养老住宅的寻觅，提供了更为广阔的空间。

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