减少房产投资高收入不再低净值

　　

　　★本期理财顾问

　　范亚东，金融理财标准委员会注册金融理财师，民生银行理财经理

　　★个案资料

　　杨先生今年40岁，是一名自由职业者。收入较高，但弹性较大，平均月收入2万元。妻子方女士是中学教师，月薪5000元，育有两子。

　　家有两套住房，一套自住，另一套作为投资暂时出租。其中投资用房产595000元，自用房产750000元，所出租房屋的每月租金收入为1800元。

　　家庭每月生活支出为12200元，尚欠房贷72万元，投资用房贷40万元，

装修负债6万元。有活期存款4000元、定期存款4000元、市价192000元的

股票和3万元的国债，投资性保单的现金价值为190000元。杨先生的投资口号是：炒房炒地是最好的投资方式，即便现在亏，将来也肯定赚。

　　杨先生的理财目标是5年后购买一辆轿车；为两个孩子准备教育基金；在退休前还清所有贷款；退休后夫妻俩每年的生活费至少达到10万元。

　　★资产结构分析

　　流动资产比率过低

　　杨先生家庭的流动资产比率为0.23%(流动性资产/总资产=4000/1765000)，占比太低。正常情况下，家庭紧急备用金应该至少相当于家庭3至6个月的开销。因为杨先生的收入并不稳定，所以家里应留足半年的生活

准备金。

　　而现在杨先生家庭中的该项资金比率过低，紧急备用金严重不足，整体资产流动性不足。如果急需用钱，只能将投资性资产甚至自用性资产变现，这样必然会遭受损失。

　　该家庭的投资资产比率为57.28%(投资性资产/总资产=1011000/1765000)，自用资产比率为42.49%(自用资产/总资产=750000/1765000)，均属正常。

　　★负债结构分析

　　整体负债比率过高

　　杨先生家庭的整体负债比率为66.86%(负债/总资产=1180000/1765000)，显示出整体负债比率过高，需要获取较高的投资收益以弥补机会成本，而这又需要承担较高的风险，所以应立即着手进行调整，该指标一般以50%以下为宜，且作为家庭主要收入来源的杨先生收入不很稳定，此比重更应降低。

　　投资性资产和自用资产均为房产，说明家庭资产主要集中于固定资产，流动性差，房地产市场的系统性风险对家庭资产影响很大。

　　投资负债比率为22.67%(投资性负债/总资产=400000/ 1765000)，这说明总资产中有22.67%是举债进行投资的，由于杨先生的家庭理财收入较低，资金成本又很高，所以一旦投资收益率达不到预期水平，就可能出现收益低于举债成本的情况，给家庭当期现金流带来压力。

　　消费负债比率为3.34%(消费负债/总资产=60000/ 1765000)，消费负债比率虽不高，但以杨先生的家庭收入来看没必要承担较高的负债利息。杨先生家庭的财务自由度已很低，考虑到其家庭负债较重，收入又不稳定，建议改善资产结构，稳定现金流量。

　　★理财建议

　　补充定期寿险，月缴费1727元

　　目前杨先生的家庭正处于“高负债”阶段，如果出现风险，收入中断，将马上面临入不敷出的窘境。因此，必须马上配足保险。考虑到目前杨先生的情况，在保额的设置原则上应按收入弥补方式进行。杨先生家庭的现金流较为紧张，可采用保费较低的定期寿险方式补充保额。

　　待家庭现金流好转之后，可以考虑补充其他险种。

　　杨先生月收入2万元，方女士月收入5000元，夫妇均还有15年退休。结合目前市场平均投资报酬率为6%(估计值)，杨先生按收入弥补法计算应有的总保额=PV(6% gi，180，30000CHSPMT，0)=3555105，约为355.5万元。

　　方女士需补充保额=按收入弥补法计算的总保额-现有保额=pv(6%gi，180，5000CHSPMT，0)=592518，约为59万元。家庭需补充的保额合计414.5万元。补充后，年度保障型保费支出新增额=414.5×50=20725元，摊到月度为1727元(拟按每50元保1万元，保15年计算)。

　　10万股票变现，卖掉投资房产

　　在目前的房租收益状况下，结合杨先生家庭情况，不宜过度投资房产，应当调整目前的投资组合资产配置，以实现所有的理财目标。具体来说，建议杨先生卖掉投资性房产，用于偿还投资性负债，这样可以大大减少利息支出。并且国债、股票、基金、投资型保单现金价值的收益率会稳定增加，经过测算，此时杨先生家庭的自由储蓄率会有所提高，内部报酬率会提升，而家庭的现金流量状况也会大大改善。

　　★投资效果预测

　　5年后买车，55岁可退休

　　经过策划后，5年后杨先生可以拥有一辆价值30万元的轿车，每年还可以进行一次费用在25000元以内的旅游。8年以后，大儿子可以一次性得到10万元的教育金，13年后，小儿子也可获得一笔相同金额的教育金。到55岁时，杨先生已经积累了价值250万元的退休金，完全能够实现养老目标。