专家告戒56.3%的购房者 投资二手房赚钱有诀窍

　　据调查统计显示，43.7%的客户购房是用来居住，56.3%的客户购房是用来投资。其中36.8%的客户购房目的是做长期投资，而19.5%的客户买二手房是用来做短期投资。

　　市场专业人士认为，最近几年房地产业逐渐升温，房地产投资越来越受到投资者的青睐，而房产投资风险小，回报率高的特点更加吸引了投资者的目光。

　　而对于初次进入投资领域的人群来说，选择专业的投资中介显得更为重要。一般而言，长线投资即购买二手房后用于出租，你可以采用按揭贷款方式购买，以租金还月供，这就是人们所说的以房养房；短线投资即看中拟购房的增值空间，购买后借机出手赚取差额。

　　诀窍有哪些

　　市场调查显示，以二手房为置业对象的人群主要包括三类：首次置业者、拆迁户以及投资客。考虑到不同置业人群的自身特点、置业目的以及居住需求都不尽相同，二手房中介有关专业人士对二手房购房者进行了细致分析，并为不同置业人群量身打造了置业计划。

　　首次置业宜选一居室

　　据统计，首次置业者以年轻白领居多，所占比例约在70%以上。因年轻白领工作时间较短，虽然收入中等偏上，但积蓄并不十分充足，所以首次置业的白领们大多受到资金限制。但是因为他们大多受过高等教育，有较高的生活品味，所以并不会因资金压力而降低对居住品质的要求。另外，年轻人生活状态还不十分稳定，发展空间比较大，这就意味着他们的首次置业大多为过渡性置业。那么，随着生活状态的改变以及资金实力的增强，再次置业的可能性极大。

　　置业专家分析认为，购房者资金实力较弱但要求居住品质高，首先，可选择房屋单价较高但房屋总价较低的繁华地段小居室户型，首选一居室。对应其积蓄少但月薪稳定的特点，可以申请二手房按揭贷款。因为是过渡性置业，所以此类二手房最好有保值升值潜力，至少不能贬值。综合以上几个条件，专家建议首次置业者可以根据自身需求选择市区或交通便利的地段，如车站、环路附近或所在公司附近，利用贷款手段购置市区大一居室或郊区交通便利地段的小两居用于自住，一旦再次置业，此类型二手房大多不会因贬值而对业主造成经济损失。

　　拆迁户选已

装修二手房

　　拆迁户在购房者中属于比较特殊的购房人群。他们购房的原因是原有居所被拆，而并非为了提高居住品质而再次置业。这使得拆迁人群在选择二手房时比较实际，目的性较强。而且拆迁户多为一家三口、多口，因此他们对房屋的使用功能要求较高，并且希望用手中固定的拆迁补偿款一次到位购置可以长久居住的稳定居所。另外，还要考虑到城区老住户生活习惯已形成，比较依赖现有生活环境等问题。

　　置业专家认为，因为拆迁户多为三口之家或三代同堂，所以购置两居室或三居室的二手房比较合适，二手房总价可根据拆迁补偿款的多少而定。而因补偿款数量的不同，城区的二手已购公房、二手商品房等都可以在选择之列。拆迁补偿款的发放是根据拆迁房屋所属的户口数量、当地地价及房屋面积、质量等因素决定的，所以一般情况下，利用拆迁补偿款能够在当地或周边购买面积相当的二手房。由此，那些已经习惯当地生活环境的百姓便不用因为拆迁而打乱原有生活习惯。另外，如果拆迁户愿意搬到郊区，也未尝不可。那么这笔既定的补偿款，可以购置更大的房子或者省下钱来另作它用。专家提醒拆迁的百姓，为了能够尽快入住，最好选择有装修的二手房，并且所购房屋的建造年代最好比较近，以满足拆迁百姓希望长久居住的愿望。如果这笔拆迁款没有其他急用，那么买二手房时最好还是全额付款或支付高比例首付，毕竟按揭贷款需要付给银行较高的利息，对于日常收入不丰厚的拆迁百姓来说，依靠大笔贷款买房未免得不偿失。

　　投资应注重地段因素

　　对于投资客来说，房地产市场可谓生机与危机共存，而与投资一手房相比，投资二手房风险就明显降低了很多。近来，百姓购买二手房进行投资的比例明显上升，投资形式是将所购房屋用来出租，以得到较稳定的收益。

　　投资型物业大致分为两种。其一是普通住宅，其二是公寓。专家认为，租房的人大多是外地来的打工一族，价格在600至2000元／月的中低档住宅仍是租赁市场的抢手类型。并且从不同居室的供求比例分析来看，一居室仍然是租赁热点，供不应求的局面短期还难以得到缓解。所以，如果购买普通二手房用于出租，那么最好还是购买大一居室。房屋带有简单装修的最佳，投资客就不必浪费时间和精力在装修上，即买即租，以达到尽快实现收益的目的。另外，投资型住宅的地段因素也尤为重要，在白领比较聚集的区域以及交通便利的地段，一居室的需求格外旺盛。如果投资客没有时间料理出租事宜，也可以委托中介公司代理出租。

　　如果投资公寓用来租赁，所对应的租住人群主要是外企金领、商界成功人士以及外籍人士等，那么就要注重公寓周边的商业配套、娱乐环境等因素，如酒吧、咖啡厅、大型购物场所、高档超市等的分布状况。那么，如果购买二手中高档公寓用来投资，一定要注重其价格因素。其现价至少应低于原售价的10%，这样靠其租金收益才有望获利。

　　如何能赚钱

　　投资二手房真的能赚钱吗？不管是长期投资也好，还是短期投资也罢，选择旺租区域，中、小户型，交通便利，配套设施良好的房产去投资更是明智之举。当然还得考虑装修方面的投入，据专业人士介绍，以淘金一套约90多平方米的单位为例，购入价约40万，除了

房价外还需准备：中介按3%算约1.2万，税费6000—7000元，装修约3万元，购置家具电器1.5万，假如是银行按揭则需多准备按揭费用约1万。一次性付清房款后还需准备约6.5万的投入；而银行按揭则要约7.5万的成本投入，再淘金，这类房子还是比较抢手的，一般月租达到4000元。

　　要合理的预测投资回报率，举个简单例子，一套30万的房子，月租金3000元，那么回报率是3000×12÷300000＝12%。这个计算的结果是对于住宅类的房子回报率一般是7—9%的前提下算出来的，也是比较理想的算法，但房子如果出现出现空租期，那算出来就不是这样的结果了。

　　随着房地产市场的发展成熟，二手房交易必将成为市场主流，而投资者会成为市场的推动力。在深圳、北京等地，真正有钱的人会去买高档住宅、

别墅、公寓等进行投资，稍微逊色一点的人群就去买户型好、交通便利的中低档商品房。对于普通老百姓来说，要想投资房产，还是选择二手房为宜。(实习生 李斐 王承晨／整理)