选择小户型有哪些窍门 90平方米的两房最合适

　　文》本刊记者/甄爱军

　　文前提要：小户型是有其独特之处的，如何挑选小户型还真是一门不小的学问。那么，怎样才能挑到一套性价比高的小户型呢？专家认为要从地段、配套、房型以及未来的升值潜力来综合进行考察。

　　90平方米的两房最合适

　　小户型住宅是小面积住宅是一回事吗？购买小户型是不是就是购买小面积住宅呢？90平方米的住房分割成几房最适合居住？

　　美联物业上海区总经理冯泓睿提醒购房者，购买90平方米左右的住宅，房型考察尤为重要，各房间面积可小，但功能要齐。据冯泓睿介绍，打算购买90平方米以内住宅的购房者，首先需要区分小面积住宅与小户型住宅的概念。一般而言，小面积住宅主要以住宅面积大小的特点作为卖点，对于住宅的使用功能等没有严格的限制(如：酒店式公寓)。而小户型住宅为了保持住宅完整的使用功能，对于不同房型的住宅给予了面积范围的限制。所以为了保证日常生活的质量，购房者在选择小户型住宅时，需要对房型的划分特别注意。

　　一般而言，总面积在90平方米左右的二房比较科学，既保证了住宅日常的使用功能，又满足了总面积90平方米以内的硬性指标，对于三口之家而言，90平米以内的二房相对是一个不错的选择。在住宅面积90平方米限制的条件下，一房这样的房型分割对于多口之家的客户而言，不是特别合理。

　　由于受到总面积的限制，因此小户型不是舒适性住宅，而是实用性住宅，故每个房间的面积也应该控制在一定的范围内。专家介绍，卧室的面积应控制在16平方米左右，

卫生间在4～6平方米，厨房在5～6平方米，

客厅在12～40平方米左右。

　　配套、升值潜力都不能少

　　对于年轻人来说，专家认为并不是所有的物业都合适，因此也有必要进行筛选。综合考虑，主要从以下三个方面进行考量。

　　首先是生活便利。买房自住，主要是要考虑到生活的方便，因此周边的生活配套设施必须齐备，大型的购物设施诸如大卖场、综合市场等必须具备，最好是在10分钟的步行范围之内；再就是医院、学校、幼托设施等也不能缺少；还有诸如银行、餐饮店等也应有分布。要求如果再齐全一些的话，那么文化娱乐设施也能找到。

　　其次，交通状况良好。对于上班一族来说，便捷的交通状况必不可少，否则将会由此而带来诸多不便。目前性价比较高的交通设施是轨道交通，快捷而且所耗费的成本不是很高，因此购房者还是尽量在轨道交通线路附近寻找房源。

　　再就是居住环境也要做一番考察，比如小区周边的绿化情况，人文景观状况等等，甚至连周边居民的组成都可做考察。最好是选择在社区周边绿化状况良好，人文景观丰富，周边居民素质高的地方居住。

　　此外，考虑到日后转让方便，专家认为要充分重视小户型的升值潜力。就目前的情形开看，购买小户型大多为年轻人，很多是出于过渡的目的。而随着家庭结构的变迁，可能会面临二次置业的情形，因此这时手中的小户型是否容易方便售出，同时是否会保值，就显得尤为重要了。因此专家认为应该挑选具有升值潜力或者保值功能较强的区域。

　　物业的升值潜力在很大程度上由地段来决定，一般情况下，街道、小区环境及物业配套设施成熟的区域，购物便利，靠近公园、超市、医院、学校等场所的区域，以及租赁热点区域的房屋容易出售，保值功能也相应比较强。同时，水景、江景以及靠近绿地周边的物业，升值潜力也不俗。

　　就上海目前的具体情形来看，目前值得关注的热点有轨道交通、世博会等，目前有轨道交通6、7、8、9号线等四条轨道线路同时开工建设，受益的地区主要有浦东、杨浦、宝山以及松江等，因此购房者可以考虑在这些区域内的轨道交通沿线站点周边置业。不过，轨道交通6、8号线已开工多时，周边机会已不多。

　　挑选房型不能马虎

　　由于种种原因，小户型在房型的设计上会存在缺陷，因此在选房时要注意避免。专家建议购房者尽量选择板楼。由于塔楼的居住密度高，部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变，面积使用率不高等缺点，有的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，使得塔楼逐渐不再受到购房者的欢迎。而板楼正好可以克服塔楼的这些缺点。

　　90平方米左右的两房，怎样设计才算合理呢？五合智库建筑设计室主管吴茂辉认为应该表现在以下四个方面：

　　首先是房型方正，南北通透，全明设计，每个房间都有窗户与外界相通，这样整个居室的采光、通风等都会不会受到影响。如案例中除了四个主要房间都设计了窗户之外，连卫生间也安装了窗户，这样有利于污浊空气的散发。

　　其次就是房型的平面紧凑实用，功能布局合理。卧室和起居室的面积应该比应该合理，卧室应该较为宽敞。专家认为，主卧室可以适当大一些，如达到20平方米左右，其中可以安排一个卫生间、衣橱等。

　　再就是功能齐全，不能遗漏生活阳台、储物间等。如图1所示户型中，厨房独立，与客厅分开，可以避免室内空气被油烟所污染；同时客厅面积适中，能够保证有足够的活动空间，观景阳台或飘窗等。设计有生活阳台，这样可以用于晾晒衣物等，同时也设置有储物间，这样家中的杂物便有了安置的地方。

　　还有就是面积浪费少。图1房型比较各个区域基本上都得到了合理利用，较为难以处理的走道面积也与客厅有机地结合在一起，不至于形成浪费。

　　小户型的房型在哪些方面容易出现问题呢？吴茂辉针对具体房型对此做出具体解答。

　　问题一：过道面积过大或不合理

　　过道面积过大或不合理，这是在小户型房型中会经常碰到的毛病。面积过大会造成浪费；而如果设计不合理，则会影响到其他房间的使用，最常见的方式为走道设计在客厅中间，这样做的结果是客厅的领域感完全丧失。在图2中，客厅的前半部分实际上也是过道，可以试想这样的情形：欣赏电视节目时正看到精彩处，偏偏有人在电视机前来回走动，这会带来什么样的结果？

　　此图所示的房型中，还存在一个较大的缺陷，即没有设置生活阳台，这也是很容易忽略的地方。生活阳台其实是小户型中一个很重要的组成部分，如果缺少了生活阳台，会给居住者带来一些不便，如无处晾晒衣服等。

　　问题二：分割不合理造成浪费

　　如果在分割时将房间分割得不太合理，极为容易造成面积浪费，这对于面积本来就有限的小户型来说，是一种最为糟糕的结果。在图3中，客厅北端分割出一小块地方作为“储物间”，这种做法过于随意，因为这样的后果造成储物间与卫生间之间的部分既不能当成客厅使用，也不能作为餐厅，成为一块闲置面积。而与此同时，客厅的面积却被硬生生减少了。

　　问题三：房间面积比例不当

　　每个居室都有一定的面积要求，如果小于这个要求时，便会影响其居住功能。如图4中，客卧的面积与主卧相比，明显要小得多，比例失调，居住其中有局促感。这是由于整个房型不规则，北部面宽不够所致。类似的情形还有卧室面积过大，而挤占客厅面积等。

　　此外，类似通风、空气对流不畅，采光效果不好等问题在大户型物业中也会经常碰到，故再次就不在赘述。