二手房市：避税怪招应对全额营业税

　　本报记者 朱力报道

　　2006年5月29日由九部委联合出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中，对营业税的征收期限作了新的调整，从2年期限延长到5年。对于此次营业税的征收期限上调，一方面是为了抑制房地产的过热需求，另一方面，是想通过抑制二手商品房的交易量，来起到稳定房地产价格的目的。

　　二手房交易急剧下降

　　此次政府进一步加大税费征收力度和对商品房提高首付，目的是想尽快使房地产价格有所下滑。从表面分析可知，二手房价格的过快上涨，在一定程度上依赖于二手商品房的成交量过快增长，因为二手商品房的价格远高于已购公房的价格。

　　然而，“地产新政”的杀伤力是许多地产公司始料未及的，尤其是把二手房的征收营业税年限由2年提升至了5年这一项，令二手房市场出现了前所未有的萎缩迹象。

　　“链家地产”市场研发中心统计数字显示，6月1日至6月4日与新政实施前4天(即5月28日至31日)相比，二手房房源挂牌量、客户登记量、成交量分别下降41.7%、55.4%、35%。

　　调查显示，为躲避营业税，39.7%二手房业主选择了“以租待售”。而新政颁布以来，租赁房源登记量出现了显著增长，特别是中高端房源的增长量在10%左右。

　　“尽管上月的1日—10日涉及五一长假，房源量本身较少，但这个月上旬的房源量比五月还要少。”南京市我爱我家市场部经理舒莉莉介绍，此次

宏观调控对二手房市场影响最大的是营业税征收范围的调整，这对目前二手房源的供应产生了一定影响。舒莉莉所说的营业税征收范围调整有两方面，首先是营业税征收时限从以前的两年变成了五年；其次是此次征税将房改房也纳入其中。

　　根据“我爱我家”的统计，在二手房买卖市场上，6月上旬受市场发展规律以及国家宏观调控影响，房源、客源开始小幅下滑。本月上旬房源量与五月同期相比减少了1.92%，客源量与五月同期相比减少了27.25%。南京华侨路上融众中介门面店的一位经纪人告诉记者，新政10天他们这边已有房主打电话前来要求撤销房源。“一方面是征收年限延长后，一批3年—5年的房源撤出；另一方面房改房由于纳入到征收范围内，一部分房东干脆直接撤销挂牌。”华侨路上另一家中介店也有客户撤出，该店经纪人汪先生如是告诉记者。

　　二手房市场要度过一段适应期

　　一位中介人员告诉《中国产经新闻》记者，有买者向中介公司提出，房子不满五年，营业税太高，希望买卖双方共同负担，卖方明确表示不负担，但有一个折衷的办法。营业税可以采取先租后买的方式。即买卖双方签署两份合同，一份是买卖合同，但合同上只签字不填日期，等五年期满再填；另一份是租赁合同，买方先以租房形式入住，并按期付房租(也可不付房租)，待五年期满办理过户手续时，买方扣除房租后的余款付给房主。

　　“这种方式的风险较小，不少人选择这种方式避税。”中介人员说。

　　在另一家中介公司，一位姓徐的工作人员极力表示，现在买不满5年的房子不用怕，“避税”的方式有很多种。他说，买卖双方协商后，可以采取赠与的形式免税。按照中介的说法，一套三四十万元的房子如果通过税务机关报批，营业税差不多要交2万元，但如果采取“明赠暗售”的方式，买方与卖方通过中介签订售房合同后，到公证处进行赠与公证。由于赠与只需缴纳公证费、评估费以及

契税等，费用差不多可省一半。

　　针对上述“怪招”，某律师事务所雷律师表示，这些方式看似完美，实则存在较大风险。“先租后买”的买卖关系不受法律保护，几年后买卖双方因市场价格变动等，容易导致买卖流产，产生纠纷；而赠与的办法，对卖方有很大风险，“如果赠房后买方变假为真，拒绝付款，那就非常麻烦”。

　　有关人士认为，有关部门应加强对二手房市场的监管，如税务部门可与公证机关建立联系，对赠与公证进行定期核查等。