高收入家庭理财方案之仿真生涯分析

　　作者：尚琳琳

　　1、王女士：公积金自由贷款买的房，在没还清贷款的情况下，能转让吗？

　　回答：如果您的公积金贷款未还清，您的房屋的抵押权还归属公积金贷款中心所有，只有还清所有贷款，您的房屋才能转让。您建议如下操作：

　　先与买主先签订卖房意向，要求支付一笔首付款，首付款的金额应稍大于你未还清房屋公积金贷款本息(可以直接与买主说明首付款用于还贷)。还清贷款后，注销抵押他项权证，与买主办理房屋过户手续同时取得其余房款。

　　2、李先生：记账式国债的年收益通常是多少？与凭证式国债有何差别？

　　回答：记账式国债是以记账形式记录债权，银行柜台和

证券交易所可购买。它的收益高，风险较低，主要特点是价格上是波动比较大，存在信用风险和利率风险，收益情况决定于几方面因素，因此收益不固定。凭证式国债是储蓄性国债，收益固定并超越同期定期存款利率，且具有高度保障性，通常都出现供不应求的局面。另外，两者还存在着流动性差异、收益差异和买卖流程差异等。

　　高收入家庭理财方案之仿真生涯分析

　　委托人资料：

　　财务状况：

　　陈先生现年53岁，配偶45岁。存款70万，债券基金100万，借款给他人20万。自用住宅价值100万，另有一房出租，价值40万。10年前创业开设公司，公司资本共计600万，陈公司每年净收入50万，另有年房租收入2万，利息收入2万。家庭开支每年7万。家庭无商业保险。

　　家庭情况：

　　1)购屋：购买期房价值185万，两年后收房时再卖出现有住房。

　　2)退休：夫妻7年后退休，预计支出不变，退休后希望出去旅游，费用共计50万元

　　3)女儿28岁，结婚2年后

离婚，有一个满周岁的孙女由女儿扶养。女儿收入不高，陈先生打算负担外孙女到大学毕业的教育费用。

　　理财目标：

　　1、购期房采用一次性付清好还是贷款好？　

　　2、负担外孙女从现在到大学的教育费用，需要多少子女教养金？

　　3、退休后的养老如何安排？

　　4、需要买何种保单？　

　　陈先生家庭处于高收入成功人士，财务资金很充足，处于社会富裕阶层。下面对陈先生进行财务状况分析：

　　一、家庭财务分析

　　目前陈先生家庭总资产为930万元，其中无负债项目，家庭净资产即为930为万元，资产负债率为零。总资产中流动资产为790万元，固定资产为140万元，资产流动比率为84.95%，资金流动性较好。

　　偿付比率＝总净资产／总资产＝930／930＝100%

　　债务比率＝0

　　通过财务分析，陈先生家庭财务指标中的积极方面与不足如下：

　　二、家庭收支统计与风险承受能力分析

　　陈先生家庭的收支比率为43.23%，　由于现阶段家庭中无抚养孩子负担，家庭负担相对较轻，生活收支处于高等水平，以家庭年收入232000元来说，较为理想的开支比率为30%-40%之间。陈先生属于中庸型投资者，虽然其资产颇丰，但如果不控制资产的投资风险，家庭也会面临资产严重缩水的局面。我们可以分析到，陈先生家庭承受风险的能力较强，富裕阶层虽然流动资金相对较充裕，但家庭成员的人身危机感较社会中小康家庭成员大，因此要更重视保险保障。

　　三、理财分析及建议

　　1、采用分期付款形式购房为宜：

　　陈先生已购买期房价值185万，两年后收房时再卖出现有住房。可以有两种方式可供选择。方式一是一次性付清全款185万元，由存款70万元、债券基金100万元、借款给他人20万元中的15万组成，但是如果一次性运用这笔流动资金，陈先生家庭现金流量骤减，虽然达到清偿他人借款的目的但几乎用尽家庭资产紧急备用金，会出现今后生活应付紧急支出时较困难，这在家庭理财中是绝对避免的。　那我们再考虑方法二：首付100万元，贷款85万元，贷款乘数46%，贷款期限2年，贷款利率5%，按照北京房价增长率扣除通货膨胀率后为7%计算，当前房贷每月月供为PMT，根据复利公式PMT(5%／12I，2＊12N，85PV，0FV)＝-3.7291万元／月，即每月月供为3.73万元。2年后的待卖出的旧房房产终值为FV，根据复利公式，FV(7%I，2N，-(100＋40)PV，0PMT)＝160.29万元，即旧房的房产未来的价值为160.29万元。2年中所付房贷利息总额为∑INT　(5%／12I，1,24,24N，-3.73PMT，85PV)＝-4.50万元，即利息共需要支出4.5万元，那么陈先生家庭原始房屋价值为100万＋40万＝140万，两年中取得的旧房的房租为4万元，经换置房屋取得的利润为160.29-140-4.50＋2＊2＝19.79万元。基本上该利润可以足够支付按揭贷款的手续费，如银行、担保公司、保险、房地局、公证部门等费用，以及房屋契税、维修基金等。同时所持有的债券基金、给他人借款和公司正常运营都没有受到影响，每年2万元的存款利息收入随交纳首付款时停止，每年2万元房租随处置旧房时停止。通过此方法，即可保证资金的流动性，又可取得利润，两全其美。

　　2、预留孙女教育金28.16万元陈先生家庭打算负担满周岁的外孙女一直到大学毕业的教育费用，那么费用列表如下：

　　3、退休资金充裕，生活高枕无忧

　　退休后陈先生家庭的费用支出为每年7万元，每人平均年支出3.5万元，费用成长率为5%，陈先生余生时间为17年，陈夫人余生时间为25年，那么计算夫妇二人退休后至死亡期间的总支出终值FV。我们通过陈先生夫妇每个人的未来开销来测算退休。

　　根据复利公式，陈先生20年后的家庭支出现值PV为43.62万元：PV(5%I，20N，-35000PMT，0)＝436177.36。陈先生退休后20年后死亡，，只余陈夫人一人需要花费生活支出，则陈夫人每年的花费3.5万元折现到退休时的支出现值PV为52.14万元，PV(5%I，28N，-35000PMT，0,1)＝521434.45。二人在退休时的所需生活支出现值为：436177.36＋521434.45＝957611.81，以现在的流动资金即可满足退休计划需求资金。

　　4、运用仿真生涯方法完善其理财需求

　　陈先生家庭投资无风险或风险较低的保守型投资组合产品即可满足退休后的生活支出收益。因此他投资市场上风险极低、流动性高的保本类产品即可。因为现阶段现金流不甚充裕，因此流动资金可以不做规划，但通过对陈先生的生涯仿真模拟，我们建议陈先生在退休时将股权卖出，60岁时用售股资金可购买受益人为孙女的分红型保险200万，64岁时可投资基金、房地产、黄金、字画等收藏品等500万，70岁时增加对孙女及女儿的保险保障，80岁时进行遗产分配。

　　5、投资保险刻不容缓

　　投资保险不分贫富，每个家庭不可缺少的就是保险的保护伞的庇护，陈先生家庭未投资任何商业保险，因此为其家庭成员安排必要的保险可使富裕的家庭更添保障。陈生是家庭的主力军，收入来源的主要创造者，因此需要进行意外伤害、大病医疗、人寿保险的保障，但由于其年纪较大，因此保费相对较高，那么就有选择的为其购买。建议购买意外伤害险200万元，每年缴付3000元保费。购买重大疾病保险20万元，每年缴付2万元。夫人购买养老保险30万元较为合适，年缴10万3年缴清，65岁可趸领。陈先生的女儿和外孙女的年龄较小，投保合适，建议进行人寿保险和重大疾病保险各50万元。

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　　黄金产品--主要分为纸黄金和实物金两大类：纸黄金是指投资者按银行报价，在账面上买卖“虚拟黄金”获取差价的一种投资方式。作为现代黄金投资的一种主要形式，纸金具有流通速度快、变现能力强、附加费用少、进入门槛低等特点。实物金则是指个人通过银行柜台来购买金块、金条等实物黄金的交易方式，作为一种财富储藏和资本保值的传统手段，银行实金产品具有品种丰富、实物交割、便于收藏等特点。

　　仿真生涯理财分析--模拟家庭未来不同时期的家庭现金流，从中逐个分析理财数据，计算出满足短期、中期、长期仿真生涯理财目标所需满足的投资回报率，如无法满足，则要调整现金流、降低理财目标或提高储备额，不断调整达到现金流的合理安排。