二手小户型公寓出租 年回报率可在7%以上

　　罗莎琳

　　在广州的整体房价不断上涨的背景下，投资功能明显的二手公寓日益受到关注。最近，记者从广州二手中介获得的信息表明，二手公寓，尤其是小户型单位的出租率和平均租值往往比大户型单位要高，长线投资的回报率一般在7%以上。

　　近3年租金上涨较平稳

　　合富置业专业人士对近两年的广州主要公寓盘租金进行分析研究后发现，广州主要公寓的租金发展相对较为平稳，平均租金的变化幅度，收紧在5元/平方米范围里面。

　　据统计分析，目前市场上的公寓产品的目标受众主要是外籍人士、外资公司管理高层等高端租客群体。专业人士指出，公寓产品以小

户型居多，投资门槛也相对较低，再加上投资很灵活，因此投资价值与机会往往较其他住宅产品有优势。

　　据广州多家中介反映，尽管近年的楼价有所上涨、租金保持平稳的市场状况之下，租赁回报率有所下降，但主要楼盘的租赁回报率也保持在7%左右的水平，在目前的市道下实属不错。

　　据介绍，目前市场对公寓的需求已从商住公寓回归到服务式公寓上来。另外，随着广州经济的发展及营商环境的改善，外资公司加大来穗投资及设立分支机构，对服务式公寓的需求也会随之增加。相对而言，由于服务式公寓拥有相对较稳定消费群体及高端的消费力作支持，投资服务式公寓的投资风险可望有所降低，投资回报更为稳定一些。

　　热租公寓集中几大路段

　　据介绍，目前热租的公寓主要集中在天河北、珠江新城一带，而在二沙岛和海珠滨江东一带则聚集了众多可望江景的公寓豪宅盘。其中，天河北的中信广场公寓已成为广州公寓市场的标志性楼盘，租值早已超过100元/平方米，而珠江新城新崛起的双城国际，近3年的平均租值维持在48元～50元/平方米之间，而二沙岛的金亚花园和岭南会等高级公寓的平均租值已超过90元/平方米。

　　近年来，番禺区的大盘星河湾也看准时机，加入如火如荼的公寓市场，现时星河湾公寓的租金可达1800元～2000元/月。此外，公寓的租赁有淡旺季之分，一般在一年两届的广交会期间，主要公寓的租赁特别火，短租比长租的租值贵10%～20%左右。

　　公寓转手均价持续走高

　　据悉，市场对公寓的认可，不仅因为其投资回报率高，而且还因为公寓具有较强的保值能力，整体二手买卖均价水平持续向上。

　　像中怡城市花园两年多以来的二手买卖均价发展，从2004年的7983元/平方米稳步上升到11373元/平方米；又如老城区的嘉和苑，2004年的二手均价仅6420元/平方米，到现时已达到8582元/平方米的高位。分析其升值的原因，主要是该公寓本身的楼宇质素和周边的环境使其升值潜力逐步显现出来。像中怡城市花园、双城国际、凯旋新世界这些公寓盘，本身就处于市区一线热门路段，毗邻中央商务区，拥有不容忽视的区位优势。

　　另外，这些热卖的公寓大多也相当热租，丰厚的租金回报吸引投资者趋之若鹜，而业主本身也相当珍惜其手中的资源，不轻易将物业转手，这使得市场上公寓的二手盘源相对较为紧俏，促使市场上仅有的二手盘源价格持续走高。

　　-投资案例

　　公寓以租养供每年盈余1万多元

　　去年年底，王先生买下了一套82平方米两房二厅的骏景·曼哈顿公寓单位，总价格55万元，首期付30%，并做20年按揭，月供约2607元。

　　今年广交会期间，王先生以1000元/天的价格租给了一天津客商，而平时，该房子以3500元/月的租金出租。这样算来，王先生每年预计租价=广交会期间预计租价+平时租价=1000元/天×30天+3500元/月×11月=68500元，年回报率可达12.4%。而即使广交会不出租，按照3500元/月计算，每年的租价为4.2万元。按每年出租11个月计算，回报率最低也可达7%。这样以月租养月供，每年还盈余1万多元。