欧洲人如何防范期房陷阱

　　★文/毕可毅

　　期房预定合同

　　在欧洲一些国家，期房预定合同虽然不是法律严格规定的手续，但是现在已经成为一种程序化的手续。

　　期房预定合同必须包含以下内容：居住面积、主要房间的数量和次要房间(杂物间等)的性质、预售价和调整价格的条件、房子在整栋楼(如果是楼房)里的情况、建筑的技术标准(使用材料、设备)、最终售房合同的签字日期。如果缺少其中的某一项，期房预定合同会被视为无效。在某些情况下，销售方还把努力帮助买房人贷款作为条款写进期房预定合同。当然，销售方完全可以把法律规定的一些附加条款写进期房预定合同，只要写进去，销售方就必须遵守。哪怕在最终销售合同里没有再写这些条款。

　　您一定不要只听口头承诺，所有的承诺都必须写进期房预定合同里才有效。有些

房地产销售商在期房预定合同里还注明交房期、分期付款时间、最终价格等。在签订期房预定合同时，您一定要写一条附加条款，就是如果贷款失败，订金必须退还。

　　订金的数目要根据期房预定合同和最终售房合同之间的时间距离来确定。基本底线是：两者的时间距离不超过一年，收

房价的5%；一年至两年，收2%；超过两年，不收订金。

　　签了期房预定合同，并用挂号信的形式寄出后，您有七天的时间反悔，并可以拿回订金。七天期限过后，如果您拒绝签订最终购房合同，则订金不予退回。当然还有一些特殊情况允许您拿回订金，比如销售商没有帮您贷到款，最终购房合同没有按照预定的期限签订，房子的质量或其它因素不过关，使房子的实际价值降低了10%以上。价值下降的情况包括房子的面积有出入、设备不合乎合同要求或

装修问题。如果楼房的共用设备(电梯、垃圾房、花园等)没有完成，买方也可以要回订金。假如最终销售价格超过原定价格的5%，买方也有权拒绝买，并拿回订金。

　　最终购房合同

　　合同样本应该在签约前一个月送达买方手里。这样买方有充足的时间审理合同细节，因为一旦签了合同，就无法再改变了。最终购房合同对房子的情况要有非常明确的描述。

　　最终购房合同必须有最终销售价格和付款方式，也就是说您要在整个工程进展期间分阶段付款。一般付款阶段是这样分配的：地基打完付35%的房款，房顶完工后付到70%，工程完工付到95%，交付使用再付最后的5%。

　　交房期必须写进最终购房合同里，日期越明确越好，但是法律规定可以在合同里写诸如2006年下半年这样模糊的交房期。合同里还要规定如果交房期推迟应该有怎样的赔偿条款。当然如果交房期延迟是因为非人力所及的原因造成的，就不存在赔偿问题。

　　各种可能的纠纷

　　搬进新房后，如果发现一些表面的缺陷，如墙纸或地板脱胶，电开关不灵，水龙头漏水，您要在交房后三个月内要求修理。如果房子隔音有问题，您在入住后一年内可以上诉法庭，房子里的设备保修期两年。

　　还有一些看不见的缺陷，属于建筑问题，影响房子的正常使用，比如墙体出现裂缝，窗户漏雨，您如果发现这些情况，在十年时间里都可以要求销售商进行修补，即使销售商破产了，还有保险公司负责。

　　如果有不符合合同或宣传广告里的内容，只要发现，在三十年里都可以要求赔偿。在您交完95%的房款，发现上述缺陷时，是否可以拒绝支付最后的5%房款？一般而言，销售商会不给房钥匙，法律上讲，销售商无权扣钥匙，您可以让锁匠开门，但最好还是协商解决问题，或通过律师或公证人解决。

　　最终购房合同一定要包括对购房者的担保，如果房子没有建成，购房合同作废，购房者拿回已经支付的所有款项。这是由金融机构做的担保。