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股市进入震荡，二手房交易所得应按20%税率缴纳个人所得税的细则不久将公布，这使得近期许多投资者又将目光放在了二手房市场上，希望能赶上新细则出台前的末班车。买房是门大学问，从快进快出的买卖差价中获利，既非目前政策所提倡，也非笔者所长，这里从买房出租收息的角度，谈谈如何选择合适的投资对象。
房产也有市盈率
股票投资者对市盈率（P/E）这个概念很熟悉，虽然这个指标问题多多，但却是衡量一个股票贵贱的最直观指标。选择房产同样可引入此概念。将房屋买入价除以年租金收益，就可算出该房屋的市盈率了。把分子分母倒过来，那就是大家更熟悉的租金回报率了。这个指标怎么用？首先可帮你判断房价贵不贵。
目前股市市盈率在25倍左右，而不少房屋的租金回报率在3%-4%左右，也就是25-33倍的市盈率。如果你觉得股市25倍市盈率都偏高了，那么显然买房也要选择25倍市盈率以下的房屋，也就是至少年租金回报率在4%左右。如果租金回报率能够超过5%，也就是市盈率低于20倍，显然是更理想的选择了。
要方便计算一套房子的市盈率，可尝试一下www.anjia.com的系统，它会利用自己的租房数据库，根据你的房型，为你估算一个粗略的年租金，利用这个数字，你就可比较容易地估算此套房产的市盈率了。
市盈率的概念也可倒过来用。在与卖家讨价还价时，如无法试探对方的低价，那不妨参考附近同类物业的年租金，然后再乘上一个自己能接受的市盈率倍数，得到一个直观的估价，以此来作为讨价还价的参考。
小户型是价值股
房产市场的老手，都知道如果是为获得租金回报，1室或者2室的小户型是比较理想的投资对象，因为租金回报率高，市盈率低，绝对属于“价值股”。
究其原因，主要在于购买房产一般以房产面积乘上单位均价作为购入总价，面积对买房非常重要———尤其是购买新房时；但在租赁市场，房屋面积并不是一个至关重要的因素，60平方米和62平方米的房子在租金上未必有什么区别，除了装修、朝向等以外，对房产租金影响最大的还是房型。比如上文介绍的anjia系统，便是不考虑房屋面积，纯粹以房型来估算年租金的。
同样1万元/平方米的房子，30平方米1室户的房子也许可租到1500元/月，而60平方米2室户的房子却只能租到2200元/月，前者市盈率就是16.67倍，而后者则为22.73倍。可见从投资角度，房价不是关键，户型反而更重要。
闹市房是成长股
闹市、内环以及周边配套好或者不断改善的房子，是楼市中的成长股。无论租金回报率还是反过来的市盈率，都是一个静态指标，没有考虑到房屋的成长性。因为供应有限，是皇帝的女儿不愁嫁，而且伴随经济水平上升，租金上升也会比普通的非闹市区来得快。而周边配套在改善的房屋，也会因环境效应而租金上升。如果两套房子同样是50万元，年租金2.5万元，20倍的市盈率，那么在闹市区的一套，可能用不了几年就因需求增加而上升至2.6万元甚至2.7万元；但是在非闹市区的一套，可能几年里租金都不会有大变化。如此一来，几年后闹市区的房子市盈率，由20倍下降至19.23乃至18.5倍；而非闹市区的却还在20倍。显而易见，前者自然因此比后者更具投资价值了。
当然，租金回报率变化的资料不易获得，恐怕还要多去租房市场跑跑，亲自向房东打听一下才能了解清楚。虽然这样挺辛苦，但却是有机会找到楼市中的“成长黑马”。 □张佳
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