先摸市场再做产品：商铺投资热的冷思考

http://finance.sina.com.cn 2006年05月24日 09:25 中国经济时报

　　-本报记者谢光飞

　　最新调查显示：有近七成被调查者对未来1-2年北京房价持看涨态度16%被调查者认为房价将大幅上涨，认为北京房价将稳中微涨的被调查者比例占53%，只有13%的被调查者认为北京房价会出现不同程度下降。

　　消费者的看涨预期和巨大需求不仅助推了北京房价的飙升，也激发了个体投资、炒房的欲望，而且不容忽视的一个情况是，它拉动了自然人和各行业企业对商铺、商业地产的投资、投机冲动。

　　令人关注的是，

开发商的代表人物潘石屹近日表态，从去年下半年开始，其公司就毅然决定：在未来三年时间内不再做房地产住宅项目。因为他发现同地段写字楼项目的租金回报率要比同地段公寓的回报率高出一倍多。而且销售价格可能会有泡沫和水分，但租金的回报率却是相对真实的。因此他将阵地转到了开发写字楼和商业项目上。

　　由于工作的关系，也经常有朋友向记者询问商铺投资的问题，他们认为投资商铺比投资住宅回报更高，也更稳当，起码国家宏观调控对商业地产的动作较小，影响不大。

　　一位在北京西四环内有两套住宅的女士，准备把其中的一套卖掉，投资商铺，因为以前她一直是开美容院的，生意红火，后来由于拆迁停业，没有找到合适的地方开店。她对记者说，经过她的考察，她认为北京北部和东部商业的发展最有前景，最近她看到一份叫作《立水桥商业白皮书》的报告，其中对“奥北新商业中心”的描述让她十分信服。

　　她说她做生意特别是开店比较相信风水，当初不被看好的亚运村一带现在已经承接了京城商业中心的北移，繁华得使后来者再想切入竞争都很困难。而奥北新居住中心已经形成，以立水桥城铁13号线和地铁5号线的交汇点为枢纽，北有亚洲最大的社区天通苑，南有几十万人聚居的北苑小区，奥运村附近的中高档楼盘星罗棋布，世茂奥临、顶秀清溪、上园、华发颐园等汇集众多都市白领消费人群。

　　她认为城铁立水桥站南侧、以10万平方米“明天商业中心”为核心的奥北新商业中心将集聚大量的中高端消费人群。记者注意到，城铁立水桥站北侧除了早先建成的“北方明珠”商业设施，体量颇大的东亚奥北中心、龙德广场等商业地产项目已开始围栏建设。所有这些将可能在2008年奥运会前造就出一个奥北新商业中心。

　　这位女老板还向记者讲述了她购买明天商业中心商铺的想法和过程。

　　她说，明天商业中心均价可能在12000元／平方米左右，比周边好多住宅的价格还低很多。“在这个上风上水、人气日盛的京北旺地，12000／平方米的价格实在让我吃惊，旁边的高档住宅均价还在15000／平方米呢。作为商铺，这么低的价格难得，我非常看好它的升值潜力，所以一下买了两个铺子，一个自己用作开店，一个准备将来出租或出售。我还把朋友也带来了。”

　　“把朋友介绍来一起投资商铺。”体现出她的房产生意经。原来，她买的店铺二十平方米左右，面积较小，自己又不是知名品牌，所以到明天商业中心人家根本不买账，更不可能预订上好的位置；再看，商铺分布图上早就涂满交了订金的知名商业品牌的颜色，国际品牌有沃尔玛、麦德龙、肯德基等，国内品牌有大鸭梨、东来顺、小土豆、上岛咖啡、上海永乐和四大国有银行等。

　　于是她采取借势生财之道，通过介绍自己的朋友知名大企业入驻的方法，让他们买下几百平方米的店铺，同时也把自己的小店带进去；作为对推荐客户的回报，明天商业中心会给她一定的优惠。

　　5月20日记者在明天商业中心知名品牌商家签约大会现场采访了几位投资此处商铺的商家，了解他们投资商业地产的想法。

　　他们认为，首先，要看项目开发商的经营理念。是以双赢为原则，保证投资者利益，还是抱着“一卖就走”的心态，追求短期开发效益？其次，要看产品是否找到了项目所在区域的市场空缺。第三，要看地段价值，交通、基础设施和居住区水平是否足以带来相当的消费人群。

　　在这方面，明天商业中心的商业地产开发模式值得称道，即根据商家需求定制商铺、定制售价、定制租金；另一方面是了解消费者对区域商业的需求。通过这种“业态双定制”调查活动，实现开发商、经营者、消费者的需求连通，共同打造奥北都市白领的消费主场，造就奥北新商业中心。

　　这样的商业地产属于比较成熟的，投资它具有可靠性。况且该项目所在地段是京北惟一的集轨道交通与公交交通为一体的枢纽，人流巨大但又欠缺适合都市白领消费的业态，这为该区域商业发展做好了铺垫。

　　“先摸市场，再做产品。”这不仅是商业地产开发商成功的关键，也是商铺投资者应该看重的项目经营模式，产品特色与市场需求不一致是商业地产开发商和投资商的大忌。

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