央行提高贷款利率 您的公寓出租还是出售

　　中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。随后，央行决定从5月8日起，个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。其中，5年(含)以下贷款由现行的3.96%调高至4.14%，5年以上贷款由现行的4.41%调整至4.59%。

　　面对这突如其来的一波波加息浪潮，“房奴”们的生活可谓是更加雪上加霜。而众多以购买高档公寓作为投资方式的房产投资者们，原先“以租养贷”的方式是否还适应当今的经济形式。“我爱我家”的专家站出来，为您进行深层次剖析，希望通过专业的阐释，对那些曾经以房地产为投资方式的人士有所帮助。

　　“我爱我家”的专家列举一个实例，为您剖析

利率调整后，“以租养贷”的方式是否划算：

　　三年前，梁先生因看好公寓租赁市场，在CBD附近，购买了一套均价为每平米7500元，140平米带精

装修，总房款为1050000元的公寓。通过对周边地区同品质物业租金水平的考察，参照当时银行贷款利率标准，不仅每月可以轻松还贷，还能得到一笔不菲的净收入。所以，梁先生在银行办理了8成20年的按揭贷款，贷款额度为84万，首付为21万。“我爱我家”的资深理财专家就CBD地区公寓租赁市场发展情况，以调整后的新利率为参照，对梁先生“以租养贷”的理财方式进行了详细分析：

　　计算公式：年出租净收益＝月租金*实际出租月数-月供*12-月物业管理费*12-供暖费-中介费-房屋出租综合税(年租金收入*5%)

　　新利率下，贷款按照等额本息每月还款为5783元

　　月租金收入约为：6500元 空置期：假设为一个月

　　月物业管理费为2.8元/㎡*140㎡=392元 供暖费为30元/㎡*140㎡=4200元

　　中介费(1个月租金收入)6500元 租赁综合税6500元/月*11月*5%=3575元

　　梁先生房屋出租年净收益=6500*11-5783*12-392*12-4200-6500-3575= -16875(元)

　　而：

　　【梁先生的前期投入成本=210000(首付)+1050000*1.5%(契税)+1050000*2%(大修基金)+1050000*0.05%(印花税)+50000(家电、家具)+840000*1%(贷款手续费、保险费、律师费)=305675(元)】

　　“我爱我家”专家强调，根据新利率标准，梁先生除去前期投入的30多万元以外，每年还需另外支付16000多元。显然，在新政策下，“以租养贷”的投资方式已经不能给梁先生带来收益，反而恰恰成为一种负担。

　　“我爱我家”专家分析，由于近些年，高档住宅项目不断放量市场，导致大批同品质同档次的公寓楼盘数量激增，供应量的不断上升导致租金价格持续下滑，公寓租赁的年收益率也在不断下降，并且，从目前发展形式看，租金暂时还没有回暖的迹象。因此“我爱我家”的专家建议，在国家颁布新政策时，房产投资者还应结合自身情况，为自己的投资理财方式进行全面分析，再决定是否选择何种投资方式。而“我爱我家”的专家强调，由于目前，新开盘的一手楼盘价格还在不断上涨，消费者亦可将目光转向二级市场。

　　还以这位梁先生为例，如果目前，梁先生打算将自己这套公寓卖掉，那么专家为其算了笔经济帐。

　　如果贷款日期从2003年11月份开始计算，一直到加息前的06年4月份。总共贷款30个月，按照原来贷款利率计算，梁先生要还给银行17万元左右，其中总额的65%为银行利息大概11万左右，总额的35%为本金大概在6万元。

　　而在三年前，梁先生的公寓可以租到8000元/月，两年的出租租金总收益为192000元，除去业主负担的物业管理费、取暖费、房屋出租综合税总计27000元左右，两年出租的净收益为16万元左右。按照目前CBD地区公寓买卖的价格11000元/平米，那么梁先生的公寓在售出后所得的净收益为：

　　计算公式:买卖后的净收益＝公寓成交总价＋两年出租净收益-初期投入成本-剩余银行贷款-已缴纳银行利息

　　梁先生买卖后的收益＝154万＋16万-30万-78万-11万＝51万

　　通过计算比较得出，在目前，北京高档租赁市场租金不断下滑的情况下，将公寓转向买卖市场还是比较明智的选择。象梁先生这样的情况，在经过近三年的发展后，住宅的地段在不断升值，“我爱我家”的专家建议广大房产投资者，“该出手时就出手”。

　　对于央行加息，“我爱我家”的专家称，这只是刚刚开始。 随着政府宏观调控力度的不断加大，北京

房价将更趋于理性发展。