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我今年30岁，在某私营公司任部门经理，月收入实发3800元；妻子24岁，月实发工资1200元，家庭开销后可节余3000元，家有存款15万元。目前住房面积70平方米。准备3年后购买一套面积为150平方米以上，目前售价约60万元的商品房。现住房产位于市区繁华地段，届时准备出租，减轻还贷款压力。按照目前家庭资产及收入情况，该如何理财以实现购房计划？
长沙雨花区 赵先生
综合分析：更新居住环境，更换更大更好的房产是步入中年的白领阶层的普遍愿望，但何时可以换房、首付与月供是否对家庭生活品质造成影响、采用何种理财产品达到预期目标却是需要进行测算与规划的。
1.需考虑购置房产的未来价格
根据统计测算，从2000年以来，长沙市商品住房价格年增长比约为6%，那么3年后同品质住房价格计算后约为72万元，加上约为房价5%的相关费用4万元及装修费用(按赵先生需求的中档装修，算8万元)。届时按照在银行办理7成贷款测算，需要自行支付首付约22万元，准备装修费用及税费等12万元，合计34万元，贷款50万元。
2.资产、收入状况预期应足够支付首期
如果3年后赵先生支付34万元相关费用，则现有资产需以13%的年回报率在3年内持续增值，这是目前稳健型理财产品难以达到的。建议他可以选择两种方案：一是，推迟购房到4年后(年投资回报率达到5.27%即可)；二是，降低购房的面积标准，3年后购买同品质居住面积为130平方左右住房。按此方案，赵先生3年后仅需要支付首付28万元(房价为54万元)，贷款38万元，按等额本息还款计算月供2620元。
3.依还贷能力选择贷款期限
目前赵先生自有房产市场租价约1000元，那么节余月收入3000元，减除月供外还有留存约1400元，基本无附加压力。实际上，根据其家庭收入情况，建议可采取10年期贷款，月供不到4100元，更为合适。
理财建议：赵先生有能力在3年后实现换房，换房计划微调后不影响生活质量。建议申请7成10年期贷款。由于赵先生的收入成长空间较大，可选择等额本金法还款(适用于贷款后早期提前还款)；为了顺利实现换房梦想，建议可将现有15万元用于购买三年期国债，收益率约3.2%；月收入可按照季度定期定额购买低风险基金(如嘉实浦安保本基金、南方债券基金)，税后收益率约4%-5%；也可一次性购买银行人民币理财产品及高保障型信托产品(如银行代理型信托产品)，年税后收益率约3%-5%。
对于购换房规划，需要注意目标达成的可能性、购房后月供是否会影响生活质量(经常性收入对贷款的负担能力)、还款计划与还款方式选择。
本报记者 邱玉峰
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