因房兴衰的家庭 如何应变财务难题(3)

　　与其他工薪族家庭不同，李女士家庭没有稳定的收入来源，其收入完全依赖“小建材”店铺的经营收入和房屋出租收入，这些收入与整个房地产市场的景气程度、房屋租赁市场的供需状况紧密相关，因此家庭的收入存在很大的不确定性；而另一方面该家庭的支出(如贷款支出、基本开销)却是刚性的，压缩的空间很小。这使得该家庭收入一旦出现问题，整个家庭便发生严重支付危机。

　　二、家庭资产负债分析

　　李女士家庭的资产结构中存在两大问题，第一是固定资产比重较大，而且资产(租金)回报率非常低( 假设除去其投资的尚未交房的一处房产总值为100万元外，其他投资性房产的租金回报率仅为2.3%)。第二是家庭的主要金融资产，约60万元是放置在现金及活期存款方面，虽然流动性很好，但丧失了获得较好收益的机会。

　　三、家庭

理财目标分析

　　李女士家庭的理财目标是希望能够尽快解决目前的收支危机，不要侵蚀其已有的资产，并且使资产能够在原来基础上保值增值，另外希望决策是否有必要调整家庭的保险计划。

　　四、理财建议

　　1.适度调整固定资产投资比例，提前归还部分贷款

　　针对李女士家庭目前固定资产投资比例较高且租金回报率较低，又承担了较重的贷款利息的现状，建议李女士家庭可以考虑对已出租的三套物业和一套期房进行重新评估，对其中相对出租回报率较低且物业保值性较差的一处物业可以考虑在合适的价位抛售以提早回笼资金归还贷款(目前贷款的利率为6.12%, 远高于租金回报率)，同时也大大降低了家庭每月还贷的压力，有效缓解了支付危机。

　　2.合理配置金融资产投资比例，提高收益

　　我们建议除保留10万元的现金及活期存款外，其他金融资产应投资于短债基金、购买一些凭证式国债、也可通过浦发银行近期推出的“国债轻松购”，在合适时机选择几个具有投资价值的交易所上市的记账式国债的品种，使金融资产的投资多元化。另外鉴于黄金的保值性及金价的持续走高，也可以增加对黄金的投资比例。上述理财产品的资金回报率一般在2.5%~4%，可以作为稳健型投资者资产保值、增值的一种选择。

　　3.保险计划调整建议

　　由于李女士和先生都是自由职业者，所以保险方面应该有相当部分的支出以确保整个家庭的保障，但考虑到家庭的现状，在选购保险时应该有所侧重，我们的建议是由于双方都没有社会保险，双方应该购买一些健康险，至少应包括住院医疗和手续费用的补贴，另外李女士的先生也应该购买重大疾病险，除此以外，双方可以考虑购买一些意外险和定期寿险。同时为了减少家庭的支出负担，我们建议减少家庭汽车的保险的支出，只购买第三方责任险、车损险等基本险种，汽车保费年度总支出建议不高于1万元。

　　4.其他投资建议

　　由于房地产市场的调控对未来几年的建材生意都会有一定影响，建议李女士家庭能够在维持原来生意的同时，寻找其他经营项目或加盟项目，具体可以向各区县的劳动保障局再就业中心进行咨询，那里经常会推出一些针对40、50岁人员的一些个体经营、加盟项目，并会提供相关开业指导。相信功夫不负有心人，只要李女士和先生携手努力，一定能够渡过难关的。

　　上海浦发银行个人银行财富管理部 汤 嘉 惠

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