别用买股票思路买房产 心存侥幸周期操作是大忌(2)

　　而在投资之后，因为距离关系，无法经常实地监督也使得投资一错再错。杨名的五个异地楼盘，基本都是签过合同之后再没去过现场，因此并不了解房屋近况，即使推迟交房不过也是打电话询问而已，这也给了恶意开发商欺诈的空间。

　　一旦开发商出现这样那样的问题，异地置业的另外一个劣势随之而来，那就是维权成本太高，飞机来回飞一趟花个几千元，这可抵得上你房屋几个月的租金呢，因此这些成本上 的风险也必须考虑在内。

　　

商业地产炒的应是商业不是地产

　　姜新国指出的另外一个问题上，杨名投资商业地产，始终炒的是地产，并没有在意商业。而事实上，这种有租约的商业地产，首先是商业的繁荣，然后才是地产的获利。最后结果也证明了这一点，虚拟的盈利模式最终破裂，正是因为没有商业的支撑，这些地产全部前景堪忧。

　　“投资者在选择这些商铺之前，最好先问两个问题：其一，开发商允诺的商业盈利模式是真实的吗？所投资的商场是实的吗？这两个问题都可以在一些事实上得到确认，比如商场经营有没有主业，目前有没有主力的商户搬入，到底多少商户签约等。”姜新国表示，的确有很多开发商出于圈钱的目的，而虚拟一些盈利模式，并且就此编制出“保底承诺”的美丽谎言。这种虚拟盈利模式尽管诱人，然而一旦圈钱成功，开发商就会打回原形；或者盈利模式不成功导致经营失败，开发商没有能力继续支付租金，“承诺收益”的“馅饼”就此变成“陷阱”。杨名投资地产不光没有对盈利模式进行考证，甚至很多连商场都尚未建造，因此风险极大。

　　至于如何辨别这些“虚拟盈利模式”，姜新国说，投资者的应对策略就是仔细研究，热心并且勤奋，对于商场所涉及的行业进行了解。“在承诺收益的前提下，投资者可能不需要自己经营，但一定站在经营者的立场上去做财务分析，看看是否有足够的能力支付开发商允诺的租金，如果不能，开发商承诺的租金当然也不能实现。”从这个角度来分析，杨名至今寄予希望的海门国际商务港项目如果用于家居经营，要实现从8%每年递增的租金收益率显然并非易事。

　　除了盈利模式，开发商的资质也显得至关重要，这直接涉及到投资的另外一个风险——“道德风险”。“如果一定要异地置业，最好是选择有资质的大企业开发的项目，这会相应降低一些投资的道德风险。”姜新国提示，中小开发商对政策反应比较敏感，在房产大势不好的前提下也很容易出现资金链断裂的问题，“而大企业对租金的变化也有一定承受能力，通俗一点说就是，即使亏一点，短期内它可以承受并保证租金供应，以等待市场好转。但小企业可能就此落败。”

　　异地投资商铺三注意

　　一是不要贪图便宜。杨名的投资经历中，大多价格偏低，低的总价不过15万元左右，高的也不过是三四十万元的水平，明显有“贪便宜”的心理。这些商业房产往往有比较细的产权分割，有些分割并不在政策允许范围内，因此产权归属也并不是很清晰，很容易出现问题。

　　二是投资期房要谨慎。期房一般投资额大，周期长，投资者对房产证等后期管理的难度，要有足够的估计。由于异地购房，更要查清销售商是否有开发商品房的资质，是否有《商品房预售许可证》、《施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程项目许可证》等证件，还要了解相关公司近年来商品房销售方面的信誉。不然一旦出现昆山那样的购买1年半却不见动工的情形也无计可施。

　　三是异地购房不偷懒。投资不是“省心”的举动，在投资过程中也不要盲目跟风，要多听多看；每个购房团最好聘请有业内人士或律师同行，认真考察住房质量、推敲购房合同；同时，如果自己来回当地的成本过高，可以委托当地熟人、朋友代为访察，经常了解楼盘的开发状况，以做到对投资了然于胸。

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