不动产变股权同价转让纳税相差400多万元

　　当一个企业这条道走不通的时候，税务规划要替他想另外一条道。当一笔买卖有两个或者两个以上的税务方案可供选择的时候，就有了税务规划的空间

　　本报记者 冉学东 王春霞 发自北京

　　“税收总是体现国家鼓励性或者是倾向性的一个东西，而税收政策本身的差异性和复 杂性，使得税收政策的制订者给纳税人留下了空间。”说起一个月以前一个总价2200万元写字楼纳税额从600万元降低到100多万元的事，北京致通振业税收筹划事务所有限公司首席执行官李记有仍然津津乐道。

　　600万元纳税忧心

　　这是去年发生在辽宁的一件事儿。一位辽宁本地人买了一座房子，房子虽然不是很豪华，但是这所房子的地理位置很不错，如果稍加包装，将会有很大升值空间。他认为这是一个比较稳妥的投资机会，于是以200多万元买下了这个写字间，花费了800万元进行

装修之后，后来有人愿意出价2200万元购买，这是一笔非常好的生意，于是他动心了。

　　他首先要考虑的就是税收问题。按照目前的税收政策，这笔交易首先要交5%的营业税，以2200万元的总额为计税基础，应税额是110万元；接着的一道税种是附加税，附加税是在营业税基础上提取的；另外，因为这桩生意是出卖写字楼，属于房产转让，这就属于土地征税的征收范围，还要交一道土地增值税。增值税的征收首先要评估该项资产，然后按照评估额的30%~60%征税。

　　除此之外，由于购买方所有权发生了转移，还要按3%~5%的比例交一道契税。若以3%来计算，2200万乘以3%就是66万元，如果按照5%交的话，就要交100多万；最后资产转让还要交一道20%的

个人所得税。这算下来，这4道税种一共要交600多万元。

　　600万元的交税额，这可不是一个小数目，这个辽宁人虽然认为这是一个很好的投资机会，但还是犹豫了。“这就是因为税收的障碍无法达成交易。有没有别的办法呢？当然有。”李记有说。

　　“作为税务顾问，我们帮他做了具体的分析，如果把这个交易当做转让写字楼的话，的确是应该按照以上的办法交税。当一个企业这条道走不通的时候，税务规划要替他想另外一条道。当一笔买卖有两个或者两个以上的税务方案可供选择的时候，就有了税务规划的空间。如果只有一个方案，就没有必要研究税务规划。”

　　“走弯路”减税400多万元

　　李记有所说能将该笔交易的税收大大缩小的税务规划，具体是这样操作的：

　　首先，先由这个辽宁人和购买方之间成立一个有限责任公司，他以这个不动产作为对这个公司的股权投资；然后，在3个月的时间之内再把他的股权转让给购买方的另外一个分公司或者子公司，这个股权转让价还是2200万元。这样操作的目的在于,虽然这个辽宁人卖房卖股权都是相同的回报，但是整个买卖的性质已经发生了变化，交税行为也会非常不一样。

　　按照我们国家税法规定，以不动产对外投资共担风险是不用交营业税的。在2002年

国家税务总局出了一个文件，这个文件明确规定了对于股权转让的交易也不征收营业税。这个交易正是通过股权卖出，合理地利用这项政策规避了110万元的营业税。营业税一消失，附加税也就更谈不上了，单单这一项就节省了不少钱。

　　接着，按照我国税法规定，以不动产做投资共担风险的，暂不征收土地增值税，这样的话，转让股权就不用交土地增值税。

　　第3个税种是关于契税的。按照我国有关税法规定，以不动产进行投资的，投资等于所有权发生变更，正属于征税的范围，所以这个环节并没有少，但是纳税额不再是66万元(2200万元×3%)了，而是以不动产做投资当中所占的股权的评估价格，比如评估价格是1600万元，那就只需交48万元(1600万元×3%)契税就可以了。

　　最后涉及到的税种就是个人所得税，按照我国的个人所得税法，在投资人取得回报之前，不用交个人所得税。现在通过上述的情况转让股权，由2200万元减去评估价值1600万元的差额再乘上20%，最后的纳税额是120万元，个人所得税被减少了，因为之前是按照2200万元的资产额作为计税基础。

　　这个辽宁人原来通过转让不动产的方式要交600多万元的税款，但是转化成通过股权转让的方式，交税额就不到200万元，成了100多万元。

　　从600万元到100多万元，税务规划的魅力就在这里。它产生的根本原因是税收政策的差异性和复杂性，这是税收政策的制订者留给纳税人的空间。