购房不宜以租抵贷 高薪者两地奔忙不忘偷闲理财

　　★本期理财顾问

　　赵晔：现任广东发展银行北京分行财富管理中心理财策划师。兼任《钱经MONEYTALKS》杂志理财顾问、CCTV《中国证券》理财顾问。

　　★委托人资料

　　赵先生今年36岁，是一名个体私营业者，年薪30万元左右，现有存款80万元和一辆轿车。因工作需要，赵先生常年往返于北京和上海之间。由于明年将与未婚妻晏女士结婚，所以想卖掉现与父母同住的位于朝阳区的房子，现价值45万元左右。想在北京和上海各买一套新住房，北京的为三居室、上海的为两居室。

　　结婚后，晏女士虽不为上班族，却想将全部精力都放在投资各种

理财产品上。股票、基金、期货等都有意尝试，且略有投资经验。另外，夫妻俩决定三年内暂不要孩子。赵先生没有社保等保险，目前也没有购买任何种类的保险产品，正想给全家购买。

　　赵先生想知道，怎样的保险组合更适合自己的家庭？以自己的情况而言，应该如何分配手中的资金？房子、给妻子的投资等该如何处理？

　　「购房」不宜以租抵贷

　　出售现有住房，提前还贷

　　从赵先生目前的情况看，如将现有住房出租或出售，会在京沪两地各认购一套新住房。而其目前80万元的储蓄不足以一次性付清全部购房费用，所以仍需申请银行贷款。因此从成本上估算，在营业税细则出台后，如果赵先生现有住房的已认购时间在两年内，可采取“以租养房”策略避免缴纳营业税；但如果超过两年，“以租抵贷”就未必可行了。因为考虑到每年一个月的房屋空置期，加上房主为出租房屋购买家具、家电的费用，通常依靠出租房屋所获得的利润率在4.49%左右。而银行现行按揭贷款利率最低为5.51%，显然出租房屋还不如将房屋出售提前偿还贷款划算。

　　对于赵先生来说，购房会有三个疑问。第一个疑问是“买与不买？”现在的楼价是否还会继续走高？第二个疑问是“买什么样的？”由于需要在两地分别认购住房，在预算有限的前提下，如何定位这两套房产也是至关重要的，到底是选择郊区还是市区进行购房是赵先生面临的主要问题。

　　第一个疑问对于赵先生来说答案是肯定的。在资金允许、又有购房需求的前提下，惟一会迟疑的理由就是奢望房价会大幅下降，而这样的愿望从目前的情况看可能并不现实。针对第二个疑问，需要考虑的问题比较多。在郊区置业，可以买到市中心所没有的好环境，同时价格便宜。但大多数郊区住宅只能以自住为主，想进行投资出租是不太可行的。在市区买房，巨额的房款首先就会成为“沉思的内容”。但相比于郊区，它又有突出的优点，如交通方便，节省时间成本等。

　　需考虑出租便利程度与升值潜力

　　对于赵先生而言，北京地区的住房是要与父母同住的，应选择户型较大、配套设施齐备的房产，这样的条件如果在市内选购，价格一定不菲。考虑到赵先生在上海仍要购置一套住房，建议在北京购房时选择郊区购房为佳，同时由于赵先生为个体经营者，同时拥有私家车，郊区购房在交通上的不便应该不会为赵先生造成太多的困难。而在上海，由于需要认购的房屋面积较小，因此可以选择市区房产，选购时不仅应考虑到现在工作的方便，更应考虑今后房产的出租便利程度与升值潜力。

　　「投资」注重分散风险

　　目前股票市场行情不够清晰，建议赵先生一家不要贸然“入市”。而对于基金类产品，尽管是专家理财，但近两年来的数据显示，证券市场上的系统性风险使基金产品的投资也蕴藏了不小的风险，不适合短线投资。

　　另外，像货币市场基金以及银行大力推行的各类

理财产品，仍属于类储蓄的理财产品，收益较低，只适合于极度保守型的投资者。而且这类产品与利率变化的关联度较大，在目前的加息背景下，并不是一项划算的投资选择。

　　可选择汇市及黄金投资

　　考虑到赵太太可以“专职”家庭资产投资并具备一定投资经验，建议选择汇市及黄金投资。汇市相较于股市而言，不仅波动幅度较为平缓且信息相对透明，很难出现所谓的“庄家操纵”。鉴于赵太太有投资于股市的经历，汇市投资应该是不错的选择。

　　外汇投资的成功与否除了对行情分析的判断是否准确外，资金管理也是很重要的因素。可以采用几种常见的资金管理方法。第一种方法为“金字塔加码法”，第二种方法为“平均加仓法”。后一种方法是指每次加仓的资金量都相同，此方法较第一种方法更激进一些，需要投资者对后续可能获利空间的判断和对行情把握判断的程度要求较高。

　　黄金投资俗称炒金，是指通过对黄金及其衍生物进行购买、储藏及销售等过程获得财产保值、增值及盈利的行为。在国际投资市场中，大量的投资资金总是在外汇、黄金之间流动不停。外汇和黄金的关系负向相关明显，美元升值黄金降价，反之金价走高。赵太太同时投资汇市与金市，也可以分散投资风险。

　　「保障」五类保险不可忽视

　　赵先生一家的保障需求可分为5类：家庭应急需求、养老需求、家庭保障需求、收入保障需求和医疗保障需求。

　　家庭应急需求：每个家庭都需要一些现金应急，建议不低于3个月的家庭收入。对于赵先生的家庭而言，这笔钱约为10万元。这部分资金建议通过银行存款或货币市场基金来解决。

　　养老需求：假设赵先生目前每月生活费为15000元，如果在退休后要维持现在的生活质量，退休收入需求缺口约为800万元（假设通货膨胀率为3%）。建议养老储蓄的20%至30%通过商业保险来实现，其余部分通过其他投资渠道（银行存款，基金、债券等）来实现。

　　家庭保障需求：需要考虑的是家庭的负债和基本生活费用两大块。目前该家庭无负债，基本生活费用方面，假设家庭每月基本生活支出为15000元，基本由赵先生本人全额负担，10年保障需要缺口为200万元，可用低保费、高保障的定期寿险来保障。

　　收入保障需求：目前赵先生的年收入为30万元，一旦因某些意外情况失去工作能力，需要原来收入水平的60%至70%才能维持目前的生活质量，也就是需要每年21万元的失能收入保障。

　　医疗保障需求：建议赵先生投保以下商业：保险疾病生命保障35万元、意外伤害生命保障50万元并附加住院

医疗保险、住院津贴保险。（编辑：盛秀华）