主人公：金先生；年龄：34岁；职业：公司高管；年收入：35万
从今年3月至今，连续出台了一系列的房产政策，对房产的购买、贷款以及转让等在多方面作了规定和限制，如何处理手头的物业和寻找新的投资方向，已成为当下投资者最为关心的问题。
金先生就是其中的一位。他目前居住在静安区的达安花园，该物业周边交通便利，各类配套设施完善，金先生及家人都较为满意。1999年8月，金先生购入了上海万里城的一套多层两房。2002年10月，金先生又购买了浦东龙阳路地铁站附近的万邦都市花园。目前这两套物业均用于出租。此外，金母与金先生夫妇一起居住，其所拥有的一套位于水电路的公房，也用于出租。
2004年，金先生还购买了杨浦区的华升新苑，主要考虑离地铁近，交通便捷，小区绿化较好，但该物业目前的租金价格低于预期，金先生不满意。
最近，金先生一方面担心现有的租金收入不能完全抵消贷款压力，投资风险大大增加；另一方面又对房产市场的未来走势感到不确定，难以决定手头物业的去留方向。此外，金先生还考虑到，一旦将现有的物业出售，所获得的资金该如何处置，希望得到专业人士的指点。
专家点评：
政府近期出台的一系列房产调控政策已见成效，盲目投资和炒作现象得到初步控制，市场观望气氛加重。从发展趋势来看，上海房产市场的价格也将逐步回归理性。
就金先生而言，其现有的四套物业均为住宅类产品，有些物业已经获得了较好的增长，如继续持有将面临着贷款利息的上升，持有成本增加。因此，建议金先生尽快将手头的部分物业出售，以低于目前市场价的价格脱手，落袋为安。
金先生将现有物业出售并扣除偿还银行贷款的支出后，可获得200万元以上的现金收入。建议金先生调整投资预期，以长期投资为主，获取稳定的回报为原则，可考虑租金收益较高的办公类物业。
从现有的房产市场来看，上海办公楼市场正处于一个稳步上扬阶段，办公楼的租金出租率正在持续上扬，目前的投资回报率均超过住宅市场。作为长线投资，写字楼应该是目前市场较为稳健的一个投资产品。
在投资区域的选择上，建议金先生考虑CBD中心及辐射区的物业。这些地区有单套面积在100～200平方米的中小面积办公楼在售。目前的需求旺盛，租赁市场较为理想，如上海的长寿路沿线、中山北路沿线成为泛CBD地区，已是中小型企业的聚居地。
具体物业的选择上，为降低投资压力和风险，必须考虑到收支平衡的问题。办公物业的（预期）租金收入不宜低于月还款支出，因此，在选择物业前需要先考察周边同类物业的租金水平。以单套面积100平方米，单价20000元/平方米的物业为例，其总价达到200万元，选择贷款四成十年的付款方式，月还款额达到近9000元，也就是说，该物业的租金需要达到3元/平方米天以上，才能满足充抵还贷的需求。
|
