房产理财：租赁实务 防范风险

　　来源：新浪精英理财论坛

    网友：江河dl

    防范风险篇

　　一、收足押金

　　这一点很重要，不要听信房客的花言巧语和中介公司不负责任的经验介绍，而放弃了对押金的收取，或者少收。我的经验是，一般来说押金是2000到4000。对于房租不高的房屋，这个比例甚至超过2个月房租，你会说，是否合理呢？

　　你先要了解到租房可能出现的风险。

　　首先是拖欠水电气等各项使用费用的风险。我这里，由于收费系统的落后，如果按照票据收费，没有结算准确的。因此我采用的是，交费采用银行托收的方式，和客户是按照实际表数结合各种固定的收费标准结算，这样的好处，是能够准确结算，和客户之间不会有麻烦，也省却了客户两个月跑一趟联合收费处的麻烦。基本上结算费用的周期和缴纳租金的周期同步。那么一般如果房租是半年一收，这些费用可能累计到近千元。

　　其次是物品损坏的风险，押金总得要能抵偿2件大件损坏的风险吧？

　　最终要的是：防止客户变坏！！

　　有句话说得好，制度不会使人变好，却可以防止人变坏。押金的作用也是一样。客户没有绝对的好坏之分。只有他的行为是否会付出代价的区别。有代价，他会替你好好照看房屋，至少不会刻意损坏。没有代价，他对待你房屋的态度和行为，我没法形容……

　　还有一点，特别注意，现在有很多经常租房的狡猾的房客，知道半年合同，房主很少签订。他利用半年一付款的行规，按照一年期和你签订合同，以换取房租的优惠。然后和你磨押金，希望以提前一个月缴纳下次租金的方式，换取你的同意。要是你上当，就倒霉了。首先是半年后，北方刚好进入租房淡季，租房很困难且又要经历空置期；其次是他会拖租金交付时间，用3套瞎话一拖就是半个月，然后呢，搬家走人……。受伤的，只有那些经验粗浅的房东了。

　　二、经常回访

　　可以采用登门或电话回访的方式，证实房间里面房客尚在居住，联系方式一直好用。一般1到一个半月一次即可。尤其注意该收下次房租前一个月左右，这个工作一定要做，以发现房客的变化。

　　三、煤气水电

　　很多朋友非常担心房屋内走水，漏电，更严重的是煤气泄漏等事故。也因此害怕投资房产。的确，出现这些事情很麻烦。作为房东，也只能采取措施使这样的事情尽可能少发生，或有很好的方式时候补救。

　　对于水电，一定要防患于未然，每次房客离开，重新出租之前，都要检查一下，看看是否有相关的问题。买房屋财产险，大连有种保险，每年只有30多块钱，对于漏水的情况比较实用。而且保险公司一般有赔偿的标准，也可以把你和邻居之间的纠纷，矛盾焦点转移。对于煤气的危险，记得我的一个同事就曾经在租住的房子内煤气中毒，差点……。因此，我为每套房屋配备了煤气报警器，并在合同中约定“必须使用，如因房客拒绝使用，造成危险，房东盖不负责”。有一点也很重要，房屋

装修煤气管道的改动一定要由煤气公司的施工单位来做，并保存好收据，不要图便宜，私自改动。把责任撇清。

　　四、勤换门锁

　　每个房客走后，锁芯都要更换，以防万一，如果你有多套房屋，穿插配合使用，也会节省很多费用的。

    与本文网友交流讨论