投资澳大利亚房产五年获利95万元 防汇率风险

　　编者按

　　随着国内不少人收入提高及外出留学、度假等需求的增加，尤其是自中国加入WTO之后，许多国家对中国实施了各种优惠政策，于是国内人士购买海外房产的兴趣与需求逐渐增长。目前，海外置业正在被越来越多的投资者和置业者所认识和接受，购买或有意向购买海外房产的国内置业者正在形成一个越来越具规模的群体。但是，“方便”并不等于“简单”， 壁垒减少不等于有利可图。众多人在国内投资房产尚且被套，而远在海外的房产投资要“讲究”的并不比国内少。在国内，在不同地域不同城市房产投资尚且差异巨大，而海外投资，国与国之间的差距就更不待言。如何把握好海外投资，并不简单。但是话说回来，或许正是因为在国内投资房产不易，有的人反而在国外赚了钱——有的人撞着，有的人把握。无论是撞着的运气还是把握了机会，仔细端详，都能瞧出些端倪来。

　　尽管优惠诱惑，许多投资者对澳大利亚房产投资还是疑虑重重：如何保证海外投资安全稳妥，贷款手续怎样办理？房屋出租如何管理？如何规避房产变现时的汇率变动风险？

　　本报记者畅远发自深圳

　　虽然这几年生意没赚什么钱，前两年看好上海楼市下注投资现在又被套了，但是深圳私营企业主龚先生正为自己几年前的一笔海外房产投资暗自窃喜。五年赚95万

　　2001年初，龚先生为女儿办理了澳大利亚留学。在女儿出行前，龚先生花了不少时间对澳大利亚的房产市场和汇率进行了资料收集。经过分析和研究，龚先生做出判断，澳大利亚的房屋价格和汇率都将向上攀升，投资澳大利亚的房产一定可以赚钱，而且还可以解决女儿的住宿问题。

　　通过澳大利亚朋友的关系，龚先生在女儿就读大学的附近买了一套三卧室的别墅。别墅当时的售价为26万澳元,按当时1：4.1的汇率,折合人民币为106.6万元。龚先生的女儿到澳大利亚后，自己住一间卧室，把另外两间卧室分租给同学，每月有800澳元的租金收入，足够每月的生活开销。2004年8月，龚先生的女儿大学毕业回国，临走前以33.5万澳元的价格将该房屋出售了出去，按照当时1：5.85的汇率计算，约折合人民币196万元。

　　龚先生事后为这笔投资计算过，房屋升值加上租金收益，扣除出售房屋的税费后，共收回约人民币201万元；投资了106.6万元，收回201万元，净赚了90多万元，等于把女儿留学的钱都赚了回来。

    澳大利亚房产的优惠

　　在深圳有许多像龚先生一样的海外房产投资者，有的为了节约子女海外留学开资，有的着眼海外置业，有的纯粹是为了投资获利。市场人士认为，将真金白银投到异国他乡，会面临不同的政策法规环境，以及汇率变动风险，投资者对海外房产投资需做审慎规划。

　　龚先生说，如果从房地产的每年增值率来看，目前国内地产一定高于国际地产很多，但投资澳大利亚地产可以享受一些政策优惠：

　　永久产权。相对于国内70年的物业产权，澳大利亚房产绝大多数都是永久产权。澳大利亚的物业大多数为独立别墅，业主拥有该地块的永久使用权限，房屋的升值来源主要是土地增值。在国内进行房产投资，一定要核实土地使用期限，物业的剩余使用期限越短，该物业的价值会越低。由于澳大利亚房产没有使用年限的限制，其房屋价值会由于土地的增值而增值。

　　贷款比率高于国内银行。国内人士在海外银行可贷款高达80%，无论别墅、商铺、住宅等贷款同样为最高80%，这与国内的别墅商铺10年50%贷款相比，可以降低投资者的资金入市门槛。

　　装修费用可以变相贷款。国外房屋交楼标准全为精装修，售价已含装修费用，这意味着装修费用也等于同时办理贷款，资金可节省出来进行再投资，提高投资回报率。而国内的交楼标准大多为毛坯房，因此，投资别墅或大户型的房产装修费至少人民币50万元，动辄上百万元，但装修费不可贷款。两相比较，50万元的装修费再进行小户型投资，至少可买5套；按租金回报率5%,楼市升值8%计算，一年也可有13%的投资回报，50万元一年可有6.5万元的收益。

    细节谈判很重要

　　但是，尽管优惠诱惑，许多投资者对澳大利亚房产投资还是疑虑重重：如何保证海外投资安全稳妥，贷款手续怎样办理？房屋出租如何管理？如何规避房产变现时的汇率变动风险？

　　一位刚刚在墨尔本按揭购买了房产的赵小姐告诉记者，澳大利亚的购房贷款流程与国内完全不同，买家只付10%首期，且存入买家律师信托户口，开发商、买家、律师三方任何一方无权动用，直到房屋产权证、质检证、合格证全部办理完毕。买家律师确认无误方通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。因此，如果发展商不按期合格交楼，一分钱也收不到；而买家也无任何损失，将收回全部首期付款及利息。

　　按照赵小姐的经验，房产律师在房产购买过程中扮演着很重要的角色，负责办理全程买卖手续，而国内的买房虽然有律师但作用不大。澳大利亚律师会就买卖合同中的条款进行审查，对买家不利的条款，律师会提出意见并负责帮买家与发展商谈判，直到双方达成协议为止。因此，在澳大利亚每一份买卖合同均可能不同，因为每一位买家都有一些自己的特别要求。例如，买房者要求发展商赠送来回澳大利亚机票(价值澳币1300元)；或允诺澳大利亚留学的子女去看房，满意再买；或者必须有75%贷款额获批才买，等等。

　　另外，购买海外房产贷款既可直接找银行申请，又可找贷款公司。贷款公司可以帮买家找多家银行申请，直到找到买家满意的贷款利息及贷款额为止。因为在海外每一家银行的贷款利率及贷款额会有差异。

　　部分投资者比较关心买房后若要出租如何管理，赵小姐的经验是，找专门的房屋出租管理公司。这类公司可以提供从找租客看房、签约、收租、办理退房等一条龙服务。政府有详细的法律规定，每一租客都要交四个星期的房租作为押金，且押金须交由国家租金管理局监管，任何人无权动用，因此无论房客还是房东的利益都受到保护，防止欠租或房间损坏无法追偿的事件发生。

    规避汇率风险

　　投资者投资海外房产最大的风险来自于

房价下跌和房产变现时的汇率变动。

　　澳大利亚房产的上一轮上升周期于1997年的亚洲金融风暴后开始，在2003年达到了周期性的高峰，房屋价格几乎翻了一番。连续增长了7~8年后，在2004、2005年，由于周期性的上升动力减弱以及澳大利亚跟随美国持续增加贷款利率，房屋价格在这期间进行了周期性调整，房屋价格有明显下跌，特别是悉尼的

豪宅市场，跌幅约达15%。

　　进入2006年，根据澳大利亚政府的发展报告，在未来的35年，澳大利亚的人口将增长50%，人口数量由目前的2000万增长到3000万。澳大利亚的经济专家和房屋市场机构预测，大量新移民的迁入，将会推动澳大利亚经济的发展，也对房屋市场形成新的需求，这将刺激澳大利亚房地产市场的发展，稳定的经济增长和高速增加的人口，可能推高澳大利亚的房价。

　　而龚先生强调，海外房产投资在外汇汇率方面存在风险，因国内买家持美元或港币，投资澳大利亚地产要将手中的外币兑换成澳元，如兑换价高位买进，但楼房升值时抛出去时，澳元兑美元或港币低，则减少了收益。

　　“规避汇率变动风险的方法主要有很多，比如澳元兑港币低时先持澳元，做高息定期存款或购买外汇期权

理财产品等，并且要随时掌握外汇的行情，以便作出正确的决定。但这些方法的掌握也需要基本的知识，例如外汇的波动受哪些因素影响、利息走势等。”龚先生说，“此外，移民人口变化、留学生的人数、就业率、GDP的增长等，这些与楼市都有潜移默化的关系。”