专栏作家称炒楼底线是赚三倍 玩的是文化生意

　　理财主笔 刘念

　　刘晓东(化名)，某畅销都市报经济随笔的专栏作家，以犀利的词锋和独到的眼光，在圈内小有名气。他可不是一个光说不练的人。他1997年就开始炒楼，至今经手的房产不下数十套，商铺、住宅、厂房、别墅都“玩过”，号称“从未失过手”。在楼市跌宕起伏的上半年，他在高峰期把手头的几套短线房产全数抛空，每套仍有数十万元的进账。在楼市的蛰伏 期，他又打起了社区茶馆的主意，预计三个月内，可以实现平衡。

　　服装起家“南衣北调”

　　刘晓东当过教师、记者，后来又做过广告策划。丰富的职业经历让他的视野比别人更宽阔。在他眼里，处处都是赚钱的机会。

　　在下海的最初几年，刘晓东与其他上海人一样，从“倒腾”服装生意开始。

　　那时候，上海服装的质量在全国口碑很好，外地人很认“上海制造”这块牌子。不过，刘晓东有自己独到的眼光。他发现，上海人穿衣服，不喜欢过长的，加上身材比较瘦削，大号衣服往往滞销。而这些滞销的服装到了北方，却大受欢迎，因为北方人身材高大，而且天气较冷，喜欢穿宽大的衣服。于是，他开始专门收购价格低廉的滞销大号服装，转卖到山东等一些北方地区，滞销货立即变成了畅销品。

　　产业化炒楼 赚三倍是底线

　　积累了一些资金之后，刘晓东就开始有计划地介入炒楼的行列。他早就感觉到，

上海楼市有很大的发展空间。道理很简单，因为地少人多。商品房制度开始运作后，他成为第一批炒房客。

　　刘晓东最早从熟悉的杨浦区开始，奉行一个原则：不熟不做。

　　等有了更多的本钱之后，他果断地向黄金地段房产出击。2000年，他在瑞金二路买下了一整套新式里弄，为此还说服了原先的三家住户，进行了一次小“动迁”。

　　这种处于黄金地段的上海代表性建筑，如果零星出租，价钱上将大打折扣。只要把它

装修一新，整体出租或者出售，就能发挥规模效应。房子当时买价是45万元，现在的市场价已经飙升到300多万元，5年间增值5倍多。用刘晓东的话说，自2000年开始炒房的人，如果不赚到3倍以上，就不算“做得好”。

　　今年初，刘晓东敏感地意识到，上海

房价上涨的速度有点“失控”，黄金暴利时期正在步入尾声。他迅速调整投资策略，开始快进快出。

　　从去年年底到今年4月，他在杨浦、虹口等周边区域买卖差不多10套房子，每一套都有至少30万元的盈利。到了4月份，调控政策密集出台之后，他的目光已经转向了拍卖行。

　　拍卖行也是刘晓东“淘宝”的地方。他曾经在1年多前，用4000多元/平米的价格收购一套200多平米的办公楼面，现在社区动迁，每平米补偿价至少1万4千元。运气固然是挺好，但当时促使他果断举牌的，还是一种市场直觉。

　　刘晓东炒房，除了看房子本身的地段和质量之外，还有一个理论：炒房产必须“产业化”，或者出租，或者开发出一种商业用途，给房产加上一定的“附加值”。

　　炒社区门面 开文化茶馆

　　楼市进入调整后，刘晓东抛出了杨浦、虹口等边缘区域的房产，市中心的优质房产都保留下来。不论楼市怎样调整，市中心的房产始终是稀缺资源。

　　他的新目标从炒楼转向社区门面(面向大型社区的门面商铺)。上海越来越大，选择在家门口消费的人也越来越多，社区门面的发展潜力被刘晓东看好。

　　社区门面的经营方向至少有三种：生活服务性行业，比如理发、干洗店；饮食，比如熟菜店；还有一种利润更高，就是含有文化附加值的休闲茶馆。刘晓东就选择了最后这一种。他新开张的茶馆，两层楼面，400多平方米，装修就耗资50万元。在选址、经营上都花了很大的心思。

　　几年前，刘晓东就有开茶馆的打算。一开始打算在地铁商场开，经过实地考察后，刘晓东发现，地铁人流量虽然大，但都不是“静下心来喝茶的人”。最后他决定开在人气旺盛的社区附近，周边楼盘价位在1万元至2万元之间。因为，价钱稍低一些的楼盘，居民的消费能力弱一些，价钱更高一些的楼盘，住户“有钱没闲“，不会到家门口的茶馆消费。而价位处于1万元以上、2万元之间的楼盘，业主基本上是“有点钱，有点闲”，恰好是文化茶馆的主要消费群体。

　　经营方面，刘晓东先出租底楼的两间铺面给房产中介公司，以租金还贷。选择中介公司作为第一批租户，也是有“门道”的。因为楼盘刚交房的时候，房产中介的生意和人气最为火爆，而且现金流充裕。等中介的生意清淡了，也就意味着楼盘的商圈也发展成熟了，到时候自然有更适合的商家入驻。

　　除了主业，茶馆还代销书画、玉器、古玩，甚至陈设的红木家具，都由家具商提供，相当于一个立体的文化产品展堂。不仅省了一大笔软装修的费用，而且还能收取不菲的佣金。其实，一个成熟的文化茶馆，文化产品的佣金收入才是主要的利润来源。

　　一间雅室墙上的水墨画，就是刘晓东一位画家朋友的作品。刚挂出来不到一周，已经有两位客人相中，开价9000元。当问及茶馆从中有多少佣金？刘晓东笑而不答，但相信比例不低。

　　茶馆开张后，刘晓东本来预计要半年打平，但从发展势头来看，最快3个月后，就能达到这个目标了。他所说的“打平”，指收入不仅要扣除每个月的人工、材料，还包括房产和装修的折旧，仅后面这一项，就是4、5万元。

　　刘晓东下一步的投资还在楼市。尽管上海楼市比较低迷，但根据他的判断，最适合的切入点是在明年3月以后。

　　刘晓东的解释非常有趣，房子最稳定的消费人群是新婚夫妇。上海人的历来习惯，是不在春节结婚的，而买房子又在结婚之前，因此从今年年底到明年年初，在楼市连新婚夫妇的身影都很难见到，是一年楼市最淡的季节，也是发展商最难熬的季节。这几个月过后，一些资金链比较紧的发展商和业主，会急着把房子套现。到明年3月份，拍卖行里会有很多“便宜货”现身。届时，又是他大展拳脚的时候。