投资客：无法续演的疯狂

　　炒房者想抛房子，可是抛了谁来接？当年凭关系找路子“吃”进来的房产一下子成了烫手的山芋，接下来该如何是好？

　　“是撑着，还是低价抛了直接退出房产市场？”成了摆在哈姆雷特们面前不得不考虑的问题。

　　冰火两极

　　早上10点，个人投资理财网CEO洪曦开始陆续收到房产中介的电话。像洪曦这样可以收到中介介绍房源电话的人不在少数，这只是目前上海房地产市场的一个微缩景象。

　　“很显然，房产已经不是一个最好的投资工具。”洪曦本人从去年10月份就开始收缩自己的炒房战线，通过按揭、还款等一系列的转手运作，已经将自己慢慢从房产投资市场抽身出来。此刻，他坐在江宁路一座写字楼25楼的阳台上，俯瞰阳光照耀下的上海房市，可以凭着置身事外的理性来评判这个市场。

　　“去年四月份，温州的炒客为了一个售价2.5万元/平方米的‘房号’而炒得不亦乐乎。而二手房往往在一周之内，120万元、140万元，再往180万元的高价打滚，房子照样可以找到买家。曾经有一个炒客就在几天之内，多赚了下家50万元。”

　　“二手房网上备案刚刚实施，在网上挂出房源，几天内成交，上午办完按揭，下午立即可以办证。炒房的效率之高，简直达到了巅峰的状态。”

　　这都是洪曦印象里一些十分零散的炒房记忆。实际上，炒客的疯狂远不止这些，一批又一批的普通人加入到投资行列，大有“全民皆兵”的势头。

　　上海置业有限公司副总裁、执行董事蒋旭东至今还记得的一个案例是：“一个炒客手中曾经有着不下10套的高档公寓，每一套公寓的售价都在500万元以上，但是其中全部投款都是借的高利贷，利息高达20%。”同一时期，他手下的一个工程部经理，在奉贤买了一套房子，也美其名曰“投资”。“可见当时对房地产投资的痴狂已经达到了一种什么地步？”蒋旭东至今也无法理解。

　　如今，洪曦在接到中介介绍房源的电话时总是审慎选择。“接到这样的电话，我首先要问这房子的价格跌了多少，然后是这个房子是不是该地段最好的房源。”

　　在房地产投资市场中打拼了几年的洪曦看来，以前从来没有过中介主动电话介绍的情况发生，起码在几个月之前还是如此。当时，为了给投资客提一些好的建议，洪曦还要托一些中介介绍有没有好的房源可以出手。

　　房产中介在态度上冰火两极的反差也就是几个月的事情。市场的骤冷将之前炒客们的风光一扫殆“又是一套房子想出手了，问我有没有合意的投资客。”洪曦说。“静安枫景，部分在市场上已经有了25%的跌幅，这都是真实的；上海中心城区还有楼盘从3.3万元/平方米跌落到2.5万元/平方米。”现在每天洪曦都可以通过他的投资客会员以及一些中介公司得知这些零散的信息。

　　更多的炒客在撤出。温州人在上海购房，去年3月份占购买量的72%，4月42%，5月36%。温州人占在上海投资房产的外地人一半以上。但是现在“很多投资客已经选择了其他的投资方式，包括能源产品、古玩字画，甚至于进入股市。”

　　大投资客抛盘，中小投资客接盘；早期投资客抛盘，新投资客接盘，再逐渐形成买卖的市场链。这条“食物链”在上海房地产市场飞速发展的6年中一直广为施行，谁也没想到食物链的顶端会发生变化。

　　“因为投资客的心理预期已经被完全改变，如果这种投资不能带来高回报，那么只有及时退出，寻找更为合理的投资工具。”洪曦说。

　　是继续持有还是抛售

　　暴风雨突如其来，不是每个投资客都能全身而退。没有及时抽身的炒客只有被“套”在观望气氛浓厚的市场之中。是继续持有还是抛售，成了众多投资者很难跨越的心理障碍。

　　当年这些炒客进入上海房地产市场的时候，温州本地的房产投资回报率只有2%到3%，来到上海，以获取更高的收益率，这种投资策略是完全正确的。但是没有任何一种投资工具会持续上涨而不下跌，这也是投资者在选择任何一种投资工具的时候都必须考虑在内的风险，房产也被包括在内。

　　“房产投资有两种收益方式，一个是出租，另一个是房产本身的升值。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示。但是对于投资者来说，可能房产本身的升值要比出租带来的收益可观得多。

　　“房子不能获得高收益，这是投资客必须要付出的成本。”洪曦说。他依然从“投资工具”的角度来分析目前炒客们的尴尬境地：“收益率、安全性和流动性是投资工具的三个最基本的评判标准。对于一种投资工具来说，三种特性必然此消彼长。房产的流动性本身就要比股票等差得多。”

　　由此，在市场交易量萎缩的情况之下，房地产变现的能力更差。

　　情急之下，一些炒房的“花招”也在陆续浮出水面，成为炒房者的“最后稻草”。

　　在南京，律师成了“见证人”。小张因为房产购入时间不足两年，为了规避5%的全额营业税，与购房者私下达成协议，虽然卖了房子，但是并不到房产局办理过户手续。另一方面购房者虽然买下了此房产，但是并没有更改房产局的相关证件。这一切在买家房产购入时间达到两年之后，再补上买卖双方正常的转让手续。对于小张来说，这一“进”一“出”虽然已经完成，但是可以免除一定的税务成本。而购房者也可以先预留10%到30%的房款，等到两年期满的时候再付给小张。

　　“这种事情在上海也时有发生。”洪曦说。对于房地产来说，本身“交产证”和“交钥匙”就可以分开进行。

　　在楼市处于利好阶段，投资客抛出的数量和价格都可以被市场接受，而且房源供不应求，房价继续攀升。当房价涨到微利阶段时，市场一旦出现危险信号，每位投资客都希望先于他人抛盘，以防套牢，这就是典型的“非合作博弈”现象。其结果就是导致在短期内，市场上抛盘总量剧增，再加上跌势市场时无人乐意接盘，致使房价快速下泻。

　　这种紧急抛售需要面对的各项风险无疑加大了炒客的疑虑。不能出手，只能由“售”转“租”，炒客们的收益率已经在急剧下跌。

　　“中环线附近一套120平方米的房子，可能售价就要150万元，依靠收租金，每月也就是三四千元，每年的租金4.8万元，算下来，收益率3.2%。这就是上海目前租金回报率的大体水平。”洪曦分析说。

　　还有一个不能忽略的因素是，现在银行的按揭利率是6.12%，如果依靠租金供一套房子的贷款，不仅不能赚钱，还要每月赔利息。

　　如今，摆在炒客们面前的是一道选择题：“要么低价出手，要么由售转租，做好长期投资的打算。”当然，购房者也在选择，他们也在换位思考：“换成我，在这个时候，通过这个价位买房子，是否可以接受。”

　　其实就是一道选择题，就看投资者如何选择。