房客难找 套现住宅买商铺

　　本期主人公：沈先生，39岁，自由职业，年收入25万元。

　　房产状况：自住虹口区凉城地区，老式两室一厅的公房；

　　2001年9月，买入12平方米七浦路小商品市场商铺，出租至今；

　　2003年9月，买入陆家嘴的金隆海悦酒店式公寓，2004年6月交房后，曾委托房产中介将房出租。

　　由于看房者不是把租金压低就是不符合沈先生对房客的要求，至今没有找到合适的房客，每月还要交付约400元的物业管理费。

　　置业需求：目前沈先生想换套大点的房子，改善居住环境，考虑区域为长宁、徐汇，心理价位是12000～15000元/平方米，但是看了一些楼盘后都不是很满意，想请专家介绍几个合适的楼盘。

　　对于买房后，凉城的公房出租还是出售，尚在考虑之中。

　　七浦路商铺目前投资回报率较高且稳定，因此沈先生想购买七浦路小商品市场新开盘的商铺，目前售价是7万元/平方米。在没有贷款压力的情况下，沈先生想多买几套，收取稳定租金，不知此想法是否可行？

　　关于金隆海悦酒店式公寓，半年来出租前景一直不好，闲置至今，每月还要交几百元的物业管理费，沈先生考虑出售以套取现金投资商铺。出售投资回报较低的住宅

　　专家观点：沈先生拥有的两套住宅类物业面临类似的情况，目前用于自住的凉城公房，建设时间早，房型、小区环境以及物业管理等方面都相对落后于新建住宅，物业继续升值的幅度受到限制；位于陆家嘴的金隆海悦物业则由于租金价格和租客无法达到沈先生的预期目标，出租情况一直也不好。同时，该物业周边还有较多的新建和在建楼盘形成有力的竞争，物业在短期内大幅升值也有一定难度。

　　由于住宅投资的回报率低于商铺，建议沈先生可将两套住宅出售，获取现金以用于改善居住环境和商铺的投资。南站地区可考虑买房自住

　　由于徐汇和长宁均为传统高档住宅区，目前成熟地区的房价已经跃至15000元/平方米以上，不符合沈先生的心理价位，北新泾地区的房价也达到12000元/平方米左右，未来增值幅度可能有限。鉴于房地产购买的投资和居住的两用性，建议沈先生可以考虑徐汇区上海南站周边地区的楼盘，如徐汇新城、鑫龙苑二期等。目前该地区的房价基本在12000～13000元/平方米左右，根据沈先生的经济能力，在此价位上可以选择面积较大的两房或三房，提高居住质量。南站地区具有良好的规划前景，该地区位于中环线附近，具备轨道交通的优势，正逐步成为地区的交通枢纽；同时，作为徐汇区新一轮的开发重点，区域整体规划包括住宅、商务、会展、旅游、金融、信息等综合设施，将建设成为新型景观城区，区域内的楼盘具有升值潜力。商铺租金稳定加码买进

　　商铺张的投资主要考虑其经营业绩，因此一般选择商业价值较高的区域进入，七浦路商业的发展较为成熟，市场人气旺盛，目前商铺的租金价格一般在25～40元/平方米·天，具有较高的投资回报率和稳定的租金收入，与新推出的商铺相比，已经投入经营的商铺的平均售价达到15万元/平方米左右，呈现出巨大的升值能力，因而，七浦路商铺具有较高的投资价值。沈先生目前没有贷款压力，投资风险相对降低，建议沈先生在资金许可的范围内，多买几套商铺，获取稳定和高额的租金回报。

　　作者：郑翎昀 上房销售