从过街楼到老洋房 连环操作让房产资金动起来

　　孟鑫“理财经”

　　◎ 买洋房好比“吃鱼”：头和尾可以不要，但是中间那段精华一定要按在自己的盘子里。

　　◎ 多大的胃口吃多大的鱼，买房也一样，要量力而行。

　　◎ 牢牢把握住家庭的安全底线，别光顾投资而把资金链绷得紧紧。

　　3月底一个阳光明媚的下午，从静安寺地铁出来仅步行了15分钟就找到了孟鑫的花园洋房。时年48岁的孟鑫看起来比实际年龄要年轻，灰色休闲体恤和灯心绒长裤的打扮，一如这闹中取静的老洋房，透着某种不事张扬的淡泊和闲适。在他那30平方米的阳台上，我们听孟鑫谈他“智慧型”理财的经历，一并享受着透过玻璃天棚倾泄下来的暖暖阳光。

　　3个小时的采访，孟鑫侃侃而谈。他很享受自己的“战利品”：封闭式阳台改造的书房兼音响视听室、推窗入目是一片葱绿的草坪、置身闹市却能充分独享的幽静……其实不用孟鑫太多语言，从满屋子古香古色的家具，英国式的考究装饰，充盈其间的宁静复古气息，我们已经很能感受他生活的质量了。

　　采访民间理财人物，其实很多时候并不是为他们所积聚的财富而感到惊异，而是被他们聚财过程中闪现的生活理念和理财智慧所吸引。关注政策变化靠智慧聚财理财的孟鑫就给了记者挥抹不去的深刻印象。

　　孟鑫的出场属于“毛遂自荐”。电话里他告诉记者，自己从当年的一间“过街楼”起步，现在已经拥有了一套花园洋房。与004号兰原、005号严武不同的是，孟鑫说他买房子不是被动型投资，他的每一步都“紧紧把握了政策的脉搏”。正是这句话打动了记者。

　　1992年 预感房产会有大变革

　　孟鑫是地道上海人。曾经在农村当了10年知青，1990年回到上海工作时已33岁。单位给了他一小间房子，一家三口就这样在15平方米的“过街楼”里安了身。

　　说起“过街楼”，孟鑫还开玩笑地称，去他家真是“看得见走不到”，必须经过“九曲十八湾”。可在住房紧张的年代，别人眼里的孟鑫一家算是不错了。然而他并不满足，“我希望能够给自己的家庭带来更好的生活。”

　　空闲时，孟鑫就努力在报刊中捕捉信息。“当时正好是改革开放初期，已经发生了很多的变化，我就想等待一个适合自己的机会。”无意间，他从报纸上了解到前苏联的房改情况，从过去大包大揽的福利体制向私有住房合法化、公有住房向私有化转变。他上了心：看来中国房产也会有大的改革。于是开始有意识收集关于房改方面的消息。

　　当年在党校进修本科的毕业论文，孟鑫就选择了《浅析城镇居民住房商品化、社会化的必然性》作为自己的答辩题目。

　　等了4年 终于等到买房机会

　　1993年年底，身为建筑管理人员的孟鑫因工作表现突出，再次从单位套配到一套位于普陀区的50平方米新公房。“有新房子当然好，但我也意识到单位的福利已经到顶了，接下来更好的生活必须靠自己。”于是他决定赚钱买房。

　　可当时上海的房屋只有外销房和使用权房两种，外销房太昂贵，而买得起的使用权房又不能上市交易。孟鑫跑了不少地方都被告知“政策不允许”，只得暂时打消了卖房买房的念头。

　　这一“暂时”就是4年。1998年7月，一则消息引起了他的注意：法院要拍卖闵行区龙柏新村一批房产。孟鑫看中了一套100平方米的房屋，价钱在20万元左右，而此时自己手中只有12万元的积蓄。朋友纷纷劝他不要犯傻，只买房屋使用权，万一国家收回，那钱不都打水漂了吗？可是孟鑫却拿着几年来所收集的资料仔细分析，认为政府早晚会将使用权房转变为产权房。“国家造那么多房子，肯定无法负担房屋的维修、物业等一系列的费用，必定要甩掉一些包袱。”

　　回顾当年买龙柏新村房子的情形，孟鑫很有些自豪，因为事后证明其中确实包含了不少“投资智慧”。

　　连环操作 让房产资金“动”起来

　　临近2000年，上海发布了一项房产新规定：凡本市居民全额出资购买使用权的住房(除通过差价换房方式取得使用权的公有住房外)，都视作所有权住房。这无疑印证了孟鑫当初的判断。他即刻决定买下龙柏房屋的产权。期间还有一段小插曲：当孟鑫为买龙柏房屋产权拿着文件到有关部门盖章时，办公人员却压根不知道有这政策，看了他的文件复印件请示领导后，才办成手续。

　　2001年，普陀区的房子也过了5年冻结期，很快以19.6万元成交。孟鑫并没有让普陀获利的资金闲置起来，“我必须为这笔资金找到一个合适的投资渠道。”当年10月，孟鑫看中了江宁路上一套价值39万元的现房。虽然单价已逾4000元/平方米，但他查阅了大量资料，认为当时香港房产已发展了十几年，而内地房产才刚刚起步，房价上升的空间还很大。果然一个月后，江宁路的房子就涨到4500元/平方米。

　　“除了房产理论外，我的运气也不错。”孟鑫把这套房产的成功更多归结于当时整个楼市的“光景”比较好。

　　讲究价值 目光聚焦老洋房

　　有了多次买卖房产的经历，孟鑫逐步琢磨出一些投资理念：房屋的含金量越高，其投资价值越高。而含金量主要体现在两个方面，一是土地本身的价值，二是房屋的附加值，包括建筑风格、人文环境等。花园洋房成为了他的下一个投资目标。“买老洋房土地含金量、附加值都很高，就是楼市下跌，我也不怕。”

　　于是孟鑫骑着自行车几乎将上海所有的花园洋房逛了个遍。如今谈起哪个地段最有投资价值，某处的洋房是哪国建筑，他是如数家珍。2003年9月，孟鑫以80万元买下目前居住的这幢老洋房中最好的一层时，煞费苦心。从老洋房建筑特色和工艺、周边环境、到前几任房东的背景，他都考察遍了。

　　对于洋房投资，孟鑫已颇有心得：多大的胃口吃多大的鱼，买房也要量力而行，不能打肿脸充胖子。既然买不起整幢洋房，那就买其中最好的楼层吧。

　　房贷新规对我没有什么影响

　　回到上海已逾10年，孟鑫还在原单位兢兢业业，目前每月的工资收入已经足以让他过得很惬意。

　　多年的投资，孟鑫养成了一个习惯，在专门的小册子上随时记录有关房产政策的最新信息。即便对房产投资有着浓厚的兴趣爱好，他也牢牢地把握住其投资的“安全底线”。

　　孟鑫说他每买一套房子，都要从自住的角度来掂量一下，给“万一”

　　留条后路；同时，由于他投资的大多是使用权房，不能按揭，所以他向银行的借款也很少。不过这并不意味着孟鑫不懂得合理负债，“银行继续升息并非没有可能，所以我要清楚自己最终能够承受的利率在什么点位，不会为了投资而让自己的资金链绷得很紧。”孟鑫笑谓自己已经过了冒险的年龄，现在追求的是财务自由，能够毫无压力地享受生活。

　　对于近期的计划，孟鑫称准备用手中的10万元钱将东川路的房子提前还贷一部分，这样，其每月的租金就可以自给自足。“考虑到国家政策往往以组合拳的方式出台，有很大的延续性，所以最近3个月我不会有什么动作。以后有机会，我还是看好使用权房，尤其是三面临空和有可能动迁的，其中都有不少的升值机会。”

　　荨孟鑫目前207平方米的花园洋房基本就是从普陀的小房子开始，一次次以小换大来的。在每一步投资的过程中，他几乎没有让自己的资金“闲”住。

　　一生等一回

　　□安立

　　一个当初住在“过街楼”上的返城“知青”，10年后，成为了拥有玻璃棚阳光和英式装饰空间的“老洋房”的新主人。孟鑫的故事，再次印证在我们这个时代，知识和智慧能给人带来财富。

　　007号高手高筱平曾经说过：人一生能遇上的机会可能很多，但真正能抓住的却很少。今天，我们的008号高手孟鑫却告诉你：或许只要能抓住一次机会，便足以改变一生。

　　改革开放以来，我们这一代人，遭遇过几次大的财富机会。比如上世纪80年代初期的“出国潮”，“洋插队”尽管吃苦受气，但“海龟”腰缠万贯荣归故里时，一切的苦难都被冲淡；又如上世纪90年代初的“认购证”，真正让上海人见识了什么叫“一夜暴富”；再如5·19行情，从上海梅林(资讯 行情 论坛)到武汉长印，让你看不懂的是网络股的魅力。再就是这几年的房产投资了。这几波浪潮中，你只要踏准其中的一波并巩固好胜利成果，你的财富人生便完成了。

　　说说容易做起来难，这么多的机会，并不是人人能够抓住的。有的压根没感觉，有的感觉到了没魄力，有的有魄力抓住了但稍有获利便收手了；也有的过于流连忘返，犹如坐上了没出口的电梯，经历着“上上下下”的磨难。真正抓住机会并改变自己人生的高手并不多。

　　由此来看，孟鑫确有其过人之处。

　　首先，意识超前。早在1994年，他便看到了改革开放带来的种种变化，萌生了“等待一个适合自己的机会”的愿景；并敏锐地感知到房产“大包大揽的福利体制”，必然向“住房私有化”转变的趋势，积极做着专业和资金上的准备。

　　其次，积极行动。与许多善于高谈阔论坐而论道的知识分子不同，孟鑫善于将自己的感悟落实到行动上。你看他，1994年就打探买房的途径，只是苦于“政策不允许”被搁置；1998年，便力排众议，借了8万元钱通过拍卖会买下龙柏新村的房屋。

　　再者，眼光独特。在几次买房卖房的过程中，孟鑫意识到“房屋的含金量越高，其投资价值越高”的规律，并认识到占地面积大、建筑风格独特的“老洋房”含金量最高，就此下功夫投资花园洋房。

　　财富青睐有准备的脑袋。在错过了洋插队、认购证等机会后，孟鑫没有抱怨，他耐心等待“一个适合自己的机会”。正是等待的日子，让他储备了足够的资金和见识，最终带给了他丰厚的回报。由此，我想到，我们每一个期盼提升自己生活质量的人，其实也都应该静下心来，认真想想，究竟什么是适合自己的机会呢？

　　(晨报记者 范恩洁 实习生 施颖)