向左走还是向右走 现在谁在卖房

　　控制房价上涨的组合拳一个接着一个，房东们的心态又有什么微秒变化呢？美联物业上海市场调研部近日就放盘量、成交量与查询量作了一个统计，与政策出台前一周相比，政策出台后的放盘量增加约15%，以刚购入只有两至三个月的楼盘居多。购房查询电话下调了约10%，而查询放盘电话升幅达到30%，都是对政策较敏感的房东。

　　那么近期究竟是谁在卖房呢？

　　房价已翻倍 税费无所谓

　　对象：邢小姐

　　年龄：25

　　置业：媒体工作者

　　家庭状况：男友赵某 公务员

　　出手房源：虹口二房 单价12000元

　　邢小姐属于典型的“新上海人”，祖籍山东的她秉承了北方人大胆的性格，2003年大学毕业后追随男友来到上海闯荡。学新闻出身的她在某日报开始了其闯荡上海滩的旅程。繁忙的工作让其忽略了上海正在日益上涨的房价，那时他们两人借住在四川北路一间不足15平方米的老公房内，房租却惊人，要1500元/月。对于房产“一窍不通”的他们还没有意识到房产市场蕴藏的商机。

　　邢小姐自称的转折点出现在2004年的年初，当时朋友的一次聚会上她听到了一位房产专业报记者的发家经历——房价低的时候买进，涨高了就卖掉，就是这么简单。回家后和男友一商量，决定进入上海的房地产市场淘金。一周后他们把目标对准了虹口凉城地区的某楼盘，当时的售价是6800元/平方米，在当时这个价位还是属于相当高的，为了实现其“买进卖出”的致富计划，他们还是十分果断地买下了一套98平方米的二房。

　　随后的日子每月有还贷款的压力，但是看着上海的房价在不断上涨，心中还是那个乐啊。到了2004年下半年，该套房源的价格已经涨到8000元左右，外加外界对于楼市出现拐点，房价出现下降的影响，男友劝过她抛售，因为也有将近10万元的收益了。但是坚信“楼市之道”的她还是决定不出手。

　　世博板块的火爆也深深影响到了她，平时坚持关注业内分析的她看到了再次出手的方向。缺少资金的她不惜向亲戚借钱购买了上南路沿线的一套精装修小高层，两套房子的贷款相加要占到两人收入的一半左右，她笑称好日子就快到了。

　　转眼到了2005年，上海的房价还是在不断上涨，政府的调控也在不断上涨，她觉得市中心的房子相对受政策影响较小，保值性更强，于是开始把凉城的房子在周围中介挂牌，把资金投入到市中心的一套酒店公寓。3月初找到了合适的买家，由于当初购买的是期房，受到期房限转的影响，只能签订《定金协议》，等到4月交房拿到产权证才能交易，因此也赶上了最新的营业税等政策的影响，就此可能要多付数额不小的税费，但她坦言该套房源都赚了一倍了，这点钱无所谓。另外她那套浦东三林的房子已经从7800涨到了12000，但她坚信涨到15000没问题，现在的精力主要放在投资市中心酒店公寓上。

　　在谈及此次出手是否是受政策的影响，邢小姐表示影响不大，只是价格翻倍和购买其他房源资金周转的原因。

　　点评：邢小姐属于典型的纯投资者，由于所购房源起价较低，目前出手收益较大，因此受到营业税等政策的影响不大。而对于那些购房时间不长，收益不那么丰厚的业主，目前就比较难过了，卖还是不卖，的确值得慎重考虑。

　　尽快抛售 转移战场

　　对象：周先生

　　年龄：46

　　职业：温州炒房者

　　出手房源：浦东商住房 价格204万元 面积170平方米

　　周先生属于典型的温州炒家，从03年看好上海房地产市场后，他就步入了职业炒家的行列。温州人炒房和上海本地的投资者操作方式完全不同，上海人炒房都是独自为阵，各管各，而温州人炒房主要是集体行动，以一个村或者一个朋友圈子为基础形成团体。作为他们的代表，周先生的任务就是在上海寻找好的可投资房源，然后需要多少资金就由在温州的“后方”提供。这种合作精神让他们可以较大规模地“扫房”，也帮助他们在短时间内取得了丰厚的收益，当然收益是人均平分的。周先生当时购买的是靠近东昌路的商住两用房，时价不足7000元。

　　2004年上半年，商业地产开始成为市场的热点，租金行情的不断上涨更是给商业地产“浇了把油”，浦东房子的价格也就“合理”地超过万元。在此过程中政府不断出台政策调控上海楼市，但是作为商业地产受到的影响相对较小。

　　时间一分一秒地流逝，房价一天天地上涨，到2005年初，周先生开始感受到炒房以来最大的压力，眼看打压炒房的力度不断增加，他决定安全抽身，在中介挂牌不到一周的时间就以较低的价格出手。

　　谈到这次卖房，他表示完全是感到政府调控的压力，近期的政策既有力又有效，预计在短时间内能起到抑制房价快速上涨的效果。为了安全起见尽快抽资，他说这笔资金将会转移到长三角地区的一些二三线城市。

　　点评：作为温州炒房团，操作的方式确实让人眼前一亮，敏锐的“嗅觉”也是长年研究房产的结果，这次特殊时刻的抛售不知能否再次体现出他们独特的洞察力。

　　避免差价税 赶紧出手

　　对象：马女士

　　年龄：55

　　职业：退休

　　出手房源：市中心酒店公寓 单价30000元

　　说是马女士卖房不如准确地说是马女士的女儿卖房。马女士的女儿现在定居国外，去年她回国探亲，发现上海的房地产市场具有较大投资空间，于是在市中心购置了三套酒店式公寓，当时的价格是21000元左右。不久女儿就探亲结束回国外了，而马女士原本安定的生活就此被彻底打破，女儿不时在国外关心上海的房价走势，并且“遥控”马女士作为其处理房屋事宜的代理人。一时间马女士也卷入了上海楼市的战场。在得知上海不断加大对房产市场的调控后，马女士接到“命令”立即出手，由于对房价还不熟悉，马女士在网上挂牌25000元/平方米，一时间从买主到中介，都把她家里电话当成了热线电话。

　　后来在某略懂房产的亲戚的指导下，她以30000元的单价将其中二套房子卖给了一位港商。在就快成交的关键时刻，差价税横空出世，这就意味着每套300万的房价中90万的盈利款必须要交数额不斐的差价税。在中介人员的暗示下，他们以原价制定出售合同，剩余的差价下家另外支付，这样就不需要支付差价税。

　　现在马女士笑称终于恢复一身轻松了，以后也再不卖房了，两个字“太累”。

　　点评：马女士是现在众多卖房者的典型，担心政策的打压，为了省心快速抛售手中物业。还有就是现在部分政策刚执行，很多方面还需完善，以防止更多“钻漏洞”事件的出现。

　　向买走？向卖走？

　　作为一种市场化的商品，房地产的价值是通过市场来体现的，只有通过不断的买卖才能体现其价值，也就是说保持正常的交易量是市场化必然的结果。关键是过于频繁的转手，让其价值在短期内迅速“膨胀”，违反了其作为不动产应有的价值。政府近期出台的政策调控目的只有一个，就是控制“不正常”的过手率，首付的抬高、不到一年转手的营业税等都是为了限制恶性的炒房，对于非炒房的交易政府还是通过网上公示等进行鼓励的。因此无论是正常买房还是卖房都可以放心地进行，因为大家的目的只有一个，就是保持上海的房地产市场健康稳定的发展。

　　信义咨询公司认为，目前由于投资市场缺乏足够的渠道，大量的民间游资及保值资本涌入房地产市场，造就了庞大的房地产投资群体，而这个群体最主要的表现形式便是以租养房，而这恰恰是系列加息行为实际影响度最大的群体。在当前住宅租赁市场价格相对低迷的情况下，业主很难将月供超额支出的部分转移给租客承受，这就意味着原本不多的利润再次被银行所瓜分。尤其在政府组合拳后，还暗藏着“物业税”等后续政策可能出台，投资者持有物业的成本还将增大。于此，信义不动产研究中心认为，房地产投资群体的传统投资策略将会向两个方向进行分化，一是趁当前房地产市场价格高位运行之时，将物业由租赁改为抛售，撤离房地产市场进而导致市场挤出泡沫；另一是将住宅产品换持商业产品，如此便避开了政府的“左右勾拳”，绕开了“交易增值税”与“住房信贷调整”等焦点政策的影响。