明年起我将卖掉部分房产套现

　　今年37岁的上海中原物业董事总经理谭百强，大学读的是金融专业，毕业后头三年在银行做信贷业务。1997年进入香港中原集团，1998年4月来到上海，7年来亲身经历了上海房地产由低迷到繁荣的整个过程。

　　正是由于这种背景与经历，谭百强在进行个人理财时，很重视事先将各个理财产品的风险、收益特征等研究清楚。现在他的主要投资都是房地产，从明年开始，他将重新调整自 己的资产配置，降低房地产投资的比重。

　　谭百强表示，刚来上海后的头几年，上海房地产市场比较低迷，个人收入也不高，投资也比较少。近三年，市场复苏，公司业务发展加快，他个人收入水涨船高，于是开始做了一些房产投资。

　　至今，他在沪一共买了4套物业，其中3套住宅，1个商铺。

　　谭百强在上海的第一套物业是位于长宁区镇宁路的外销房，购买于2002年初。当时，上海内、外销房还没并轨，境外人士只能购买外销房。他购买这套物业，很大程度上是为了享受购房可获个人所得税退税这一政策优惠。

　　2003年底，他看中了位于浦东上海东城小区的一套临街商铺，因为当时该商铺的投资回报率可以达到12%至15%。

　　购买商铺，出租时不用装修，日常修理维护也比较省事，这方面明显优于投资住宅。但商铺的银行按揭贷款最多为六成，最长贷款期限10年，意味着商铺投资者需要准备至少六成首期款，每个月的还款额也比较多。

　　去年，谭百强分别在浦东联洋社区和普陀长寿路各买了一套住宅。

　　在谭百强购买的4套物业中，浦东联洋社区的那一套令他印象最深。

　　起初，他没有打算在联洋社区买，而是很看好由一家来自杭州的地产商在浦建路上开发的住宅小区。在他准备购买时，销售人员却要求先以10万元购买一个拥有内部认购权的号码，然后才能获得认购资格。“我还没有头脑发热到先去买一个号，然后再买房。”谭百强说。

　　他转而选择了在联洋社区购买。当时，联洋社区的房价是7000多元/平方米，前不久交房时，已涨到15000~16000元/平方米。1年多的投资回报率超过300%。

　　3年来，谭百强共买进了4套物业，但一直没有卖出套现过。

　　他解释说，如果追求利润最大化，确实不能像他这样只买不卖，而是应该在赚了钱后，卖掉套现，然后再去买有更大升值潜力的房子。之所以没有这样做，一方面是因为公司工作很忙，抽不出太多时间；另一方面是作为一个大型物业代理公司老总，如果频繁买进卖出，难免会有与客户发生利益冲突的嫌疑，他不想让人说闲话。

　　除了在上海置业外，谭百强1999年在香港买了1套住宅，去年5月在重庆买了3套住宅。

　　重庆置业前，他曾去重庆出差过四五次，发现当地的房价仅3000多元/平方米，每套总价40多万元，远低于上海，住宅品质也相当不错。3套总价才100多万元。

　　谭百强表示，异地置业的缺点，如果用于出租，日常管理相当繁锁，是一件不怎么现实的事。而且，重庆的外企少，出租回报率会比较低。在重庆置业主要看好升值前景。重庆人口多，城市化会加大住宅需求，推升房价。

　　现在，重庆的3套房产还没有交房，房价也已升至4000多元/平方米，升幅达20%。

　　谭百强表示，重庆的3套物业属于潜力股，未来三年都将比较看好。

　　谭百强表示，现在他资产配置全部是房地产。一是现在还是单身，只需对自己负责，将来成立家庭后，就要对家庭负责，资产配置肯定会作调整；二是这几年房地产处于强劲上升期，投资回报率远高于其他理财品种。

　　他认为，房地产不可能一直这样好下去，因此，不能将全部资产放在房地产上。

　　他计划从明年开始，降低房地产的比重至30%，其余30%为基金，30%为债券与银行存款，10%为股票。

　　谭百强最后告诉记者，理财主要是为了提高个人或家庭的生活水平，因此不要过度投资。过度投资会带来高风险，一旦破产，原来的生活就不能维持，还会累及家人。