商铺投资：火爆背后有风险

　　

本报记者 陈劲 深圳报道

　　深圳中原地产深港研究中心日前发布的统计数据显示，2006年深圳商业地产的成交均价高达17126.65元/平方米，较2005年上升了9.71％。商铺升值，让不少投资者喜笑颜开。财富效应则使更多的投资者加入其中。但业内专家提醒投资者，商铺风险较大，投资还得三思而行。

　　日前，深圳某

开发商推出了约5000平方米的商铺单位进入市场，当天即全部卖完，街铺的均价超过6万元/平方米，内街铺位均价也达3.2万元/平方米，最高一套铺王的销售均价超过10万元/平方米。

　　走关系才订得一套商铺的黄先生说，他的一位朋友刚刚投入20万，按揭贷款30万，在深圳华强北买了一个50万元的商铺，每月月供5800元。由于该商铺属于深圳华强北商圈的中心地段，该商铺很快以7000元的月租金成功出租。这样，他除了归还按揭款，每月还净赚1200元。

　　这样的例子在深圳被广为流传，吸引着越来越多的普通市民参与其中。有数据统计显示，深圳很多年轻白领也开始投资商铺。在部分商铺的买家中，这一比例已经达到20％-30％。随着越来越多市民追捧，深圳商铺的单价也在节节走高。据悉，有华强北的商铺已经卖出了30万元/平方米的天价。

　　业内人士指出，价格频频走高，投资商铺的风险凸现。

　　中证资讯徐辉指出，考察风险首先要看收益率。假设某个商铺每月的租金为5000元，总价为50万。那么这个商铺的收益率为（5000元×12个月×95％）/50万=11.4％。其中95％为商铺的出租率。

　　一般来说，投资型物业尤其是商铺，只要投资对路，回报都比较高，年普遍都有8％。从国际经验来看，商铺的投资回报率在8％—13％之间较为合理。按照上述收益率的计算方法，如果以30万元/平方米的单价计算，每平方米的租金要达到2105元，才能有8％的年收益率。

　　更为重要的是，在计算商铺的租金价格时，商场往往还没有正式开业，租金水平也只能是一个预测的数据。这是投资商铺最大的风险所在。因此，预测租金水平是投资商铺首先要做的功课。

　　中原地产相关负责人指出，影响商铺投资回报的因素有区域、人流、地点、门面、铺型、整体环境配置、经营类别、

装修档次、周边消费层次、习惯等。好的商铺具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。

　　事实上，这些含金量高的商铺物业往往被开发商保留，能够进入市场流通的少之又少。能够在市场以出售形式换现的商铺已经属于第二流的品种，投资的时候应当慎之又慎。

　　据记者了解，深圳一家地铁商场的中心位置商铺就被开发商全部保留。而从已被出售并开业经营的商铺来看，经营情况并不理想，与此前开发商宣传的“遍地黄金”大相径庭。有商户表示，目前为止都是亏本经营。在这样的情况下，商铺的租金下滑已经不可避免。

　　鉴于新商铺存在一定的价格泡沫，部分投资者可将目光转向二手商铺。

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