商铺投资先自营再出租

　　在所有的商铺类型中，商场铺是投资风险最大的一种：受到限制最多，自由度最小。商铺能否成功出租和稳健经营都有一定的被动因素。

　　不过，商场铺的优势在于，一旦整个商场的商业气氛形成，所有商铺都很得益，天河城、中华广场就是典型的例子。

　　然而，不成功的例子也不少，有的新生商场不断“夭折”，有的只旺首层，有的则出现“阴阳现象”(一半旺场一半冷场)。

　　因此，选择什么商场，选择什么铺位，选择什么时机进入，考的是投资者的精明程度。

　　案 例

　　张先生在2004年10月以109.5万元购买了中旅商业城一间36.5平方米的店铺，平均3万元/平方米。精明的张先生对市场行情胸有成竹——如果出租，租金至少能达到7500元/月，即一年的收入有9万元，租金年回报率有8.2%！

　　其实，张先生在积累了起步资金后就开始考虑投资，并选定了商场铺作为投资方向。但在投资什么样的商铺、什么地方的商铺方面，他有点犹豫不决，因此他决定向地产业人士咨询。

　　投资分析篇：注意商场定位和人流

　　专业人士告诉他，与普通街铺、社区商铺相比，商场铺一般售价较高，风险也较高，因此一定要考察清楚其是否能带来与高售价相匹配的高商业收益。

　　一般来说，投资时除关注周边的投资回报率外，不妨留多个心眼听听它的定位如何，这样将更有效地降低投资风险。在广州，一般的商场经营是不会散卖的，因为散卖后很难形成合力，铸造品牌。如天河城广场由于只租不卖，对租客的层次控制严格，形成了品牌效应，其商业气氛之旺全城瞩目；荔湾广场由于散卖而产生一些问题，商业价值也受到影响。现在一些新的商铺，一般也意识到散卖的问题，而采取只租不卖或先做旺再卖的策略。

　　专业人士还建议，选择大型百货商场的商铺，投资者首先要考虑，这家商场拿多少的铺位出来卖。如果出售的比率超过商场的50%以上，那么这个商场的经营状况在未来将会有一定的困难。如中华广场，其铺位出售的面积均不会超过商场的30%~50%，若出售的面积超过这个比率，商场的统一管理和推广都会较难实行。

　　一些有投资经验的投资者则表示，买卖商场铺还要注意商场的人流导向规划(即人流的走向)，主要是通过商场的电梯以及商场铺位的分布去观察，最好由买家亲自实地考察商场的人流走向。由于设计的不合理，有些商场会存在很多的“死角位”，或者部分内铺的分流设计杂乱，会让顾客有“迷路”感而产生排斥心理。

　　此外，大型商场铺位的售价都是随楼层增加而递减的，但不少投资者对非首层铺位并不抱太大的信心。的确，目前广州市区不少大型商场即使位居传统商业街上，二楼以上的商铺也容易出现“冷场”。究其原因，很大程度上是由于商场的定位以及规划没有做好。因此投资者想投资非首层商铺，不仅要了解商场的整体定位，同时更要了解商场每层的定位及规划。