好地段恰如原始股 从规划中发掘旺铺升值空间

　　本报记者 柴雅晶

　　滚滚财源哪里来？投资中心旺铺。

　　如今，在负利率时代，如何投资理财成为人们关注的首要问题。在股票、债券、基金、保险、黄金、信托、传统投资项目疲软的情况下，随着房地产蓬勃发展和城市化进程不断 加快，不动产投资备受国民关注。

　　目前，收益看好的不动产投资备受广大投资者的青睐，其中收益巨大的商铺投资又是热点中的热点，众多投资者已达成共识———“一间好的商铺就是一个大财源”。利用“振兴东北老工业基地”之机，哈尔滨城市发展定位重新进行了规划，确定了建设“东北亚重要中心经贸城市”的定位，与此同时，在哈尔滨特有的交通和区位优势下，商业地产蓬勃发展起来。随着冰城商铺投资前景普遍被看好，哈尔滨人“一铺富三代、一铺旺三代”的梦想已经不再遥远，一股抢购商铺的热潮正在悄然兴起。

　　眼下，针对哈尔滨商铺投资热的现象，记者采访了省市

房地产业策划投资方面专家，请他们为冰城的商铺把把脉，同时为广大投资者支几招。

　　好地段恰如“原始股”

　　来自哈尔滨市从事投资教学和研究的黄教授谈到，如果有人问什么是影响物业价值的首要因素，那么回答肯定是———地段，尤其是对于商业物业而言。俗话说：人旺财旺，旺场先旺人。选择商铺投资，首要考虑的因素就是所选择商业物业所处的地理位置。

　　选铺开店，主要是选择交通方便、人口稠密区或商业繁华地段。值得注意的是，近年来，随着城市格局的变化和城市规划的发展，一些新兴商业圈已成为买铺投资的新热点，其商业前景更加引人注目，尤其是占据市中心位置的产权式商铺。

　　从目前哈尔滨现有可投资的商铺投资价值分析，其中最受人们关注、也是投资前景最受大家看好的，就是位于哈尔滨市中心位置的爱建商圈。

　　爱建滨江占地100万平方米，由我国老牌知名地产企业上海爱建集团投资100亿元人民币重金打造。爱建滨江国际社区有100万商业、100万高档住宅、20万商务办，是集商业、居住、商务办公于一体的国际化社区，其中最引人注目的百万商业将成为哈尔滨的中央商业区。因为占据着城市中心的绝佳地段，爱建滨江百万平方米规模的爱建商圈从规划建设之初，便受到了投资者的关注。

　　一位已经投资购买爱建商圈爱建路一栋商铺的业主李先生认为，爱建商圈不仅占据着其他商业圈无法比拟的地段优势，而且爱建商圈是一个市中心城区改造工程，所以现在出售的，都是新开发的产权式商铺，也就是商业原始股。随着爱建商圈的日益繁荣，自己手中的原始股将有很大的升值空间。

　　其实，李先生所反映的，正是爱建商圈沿街旺铺吸引投资者的一个方面———即市中心商业原始股的可观预期。一般来讲商铺的价格是住宅的5~10倍，而爱建的商铺价格仅仅略高于住宅的价格，开发商把更多的升值空间留给了投资者。正因为如此，爱建商圈前期推出的沿街产权旺铺都已经被抢购一空。

　　眼下，爱建滨江中小面积产权式街铺正在火热销售中。凭借总价低、投资小，经营回报高，升值潜力大的特点，爱建商圈此次在销的中小面积产权商铺一经面世，便受到了投资者的青睐；大家纷纷表示，市中心100至500平方米的原始股旺铺，其销售起价还不超过150万元，是商业物业投资的首要选择。

　　配套管理产品一个都不能少

　　黄教授继续谈到，其实，选准了地段，只是商业物业投资要做的第一个工作。因为商业物业的属性复杂，所以在最终决定投资前，还要考察该物业的配套、商业管理以及物业产品规划。

　　首先，我们这里说的配套，绝对不是居住物业领域所说的生活服务配套，也不是建几栋楼、修一个休闲广场那么简单。众所周知，商业物业的繁荣，需要满足消费者的消费体验；所以，是否具备吸引人流的配套，是商业投资成败的重要影响因素。

　　根据现代人“一站式”购物倾向，现在可投资价值高的商业物业，应该处于一个大型的综合商圈，并且涵盖现代商业业态，能够满足消费者购物、休闲、娱乐、美食等一站式生活需求。在同等地段前提下，这样的铺子，投资前景是最好的。

　　同时，好的铺位必须有好的商业管理以及规划合理的物业产品，这两点是商业物业投资的重要保障。

　　综合考察哈尔滨商业地产市场，可以同时满足以上投资条件的商铺并不多见，然而值得人们关注的是，爱建滨江国际社区的爱建商圈，确是其中一个典型。

　　爱建商圈的开发，是上海爱建集团联手中国商业龙头老大中国百联集团的杰作。其中，以16万平方米东北地区单体面积最大的百联购物中心为核心，爱建商圈组成包括中环商业广场、体育休闲中心、美食城、地下商业街、社区商体、主题商业步行街以及上海街-爱建路商业旺铺，商业业态基本涵盖了购物、休闲、快餐餐饮、高档餐饮、娱乐等几乎所有现代商业业态，可以真正满足消费者的一站式生活需求。

　　值得一提的是，爱建商圈主体商业的经营管理，将有百联集团承担。作为中国商业的绝对“老大”，百联集团同时也是中国最好的商业经营集团，有着丰富的商业管理经验。背靠大树好乘凉，百联的经营便为投资者提供了一个可靠的保障。

　　目前热销的爱建滨江上海街———爱建路中小面积产权商铺，其产品规划融合了国际商体建造的精髓，在物业的平面格局、楼板承重、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高等条件上，都十份适合商业投资者投资经营；而100~500平方米的面积规划，又降低了投资风险。

　　从规划中发掘升值空间

　　黑龙江省房地产管理部门的一位权威人士认为，对于商铺投资者来讲，商铺价值提升是一个动态的过程，任何一个商业房地产项目从项目开始进入市场到走向成熟，都必须经历从不成熟到成熟的过程，租金从低到高，商铺的价值从低到高的过程。在商铺价值提升的过程中，上述因素普遍属于静态因素，但商铺所在区域的发展规划及趋势将对商铺的价值起到核心作用。

　　我们所谈的物业所在区域发展规划包括诸如住宅项目、

写字楼项目、旅游房地产项目、综合配套设施、政府远景规划等，这些都通过其不同的方式吸引所在地区的人气，增加所在地区的客流量。如果一个商业房地产项目其周边的人气持续提升，客流量大幅增加，那么该项目的增值将是必然的。

　　爱建滨江上海街———爱建路中小面积产权街铺所在的爱建商圈，位于松花江南岸，与太阳岛隔江相望，毗邻斯大林公园、九站公园、水上乐园等城市景观公园，与中央大街更是一步之遥。这样一个区位，正是哈尔滨市政府城市远景规划的一个核心点。以爱建商圈为基准，沿友谊路两侧，是哈尔滨商务写字楼、星级酒店最为集中的一个商务区域，也是哈尔滨市政府拟建的哈尔滨CBD高级商务区，此其一。

　　其二，爱建商圈还是哈尔滨未来城市发展的一个核心。自2002年跨江开发江北城市蓝图制定以来，松江南岸友谊路一侧的爱建滨江自然成了该蓝图实现的重要一步。因为只有松江南岸沿线的繁荣，才能有效带动城市跨江战略的深入实施。

　　所以，从哈尔滨城市未来发展规划中，基本可以嗅到这样一个讯息：如今的城市中心———哈尔滨道里区爱建滨江一带，必将成为未来的商业中心。从这个角度讲，爱建商圈沿街商铺具备很好的升值前景。

　　这位权威人士进一步分析认为，对于爱建商圈，当然也有人在观望，认为爱建商圈虽然存在较大的升值空间，但是从目前的情况看，爱建商圈暂时还是缺乏人流，所以现在还不是投资的最好时机。不过提请人们注意：随着爱建二期高尚住宅锦园、非常男女的全面入住，爱建滨江高尚生活区已经形成，而整个爱建滨江国际社区宏伟气势已经开始显现，商业氛围正在形成；这个时候，确是沿街中小面积商铺的最佳投资时机；因为对于投资者来说，商机就是利润；如果再犹豫观望，等到爱建商圈商业气氛完全成熟再考虑投资，那个时候恐怕也只能购买业主手中的二手商铺了；而原始股的巨大利润空间，也会揣进别人的腰包里。

　　对此，一位对爱建商圈颇为关注的业界人士有自己的看法：在爱建商圈之所以还感受不到多少商业氛围，是因为绝大多数业主还在等待百联购物中心的开业。

　　现在，百联购物中心正在筹备全面开业，这个时间预计在4月底左右；届时，爱建商圈必将在几个月的短周期内，迎来一次商业全面启动的潮流，继而形成商业地产的集团效应，促进爱建商圈的整体繁荣。而对于现在对外出售的沿街中小面积街铺，也会成为爱建商圈的稀缺投资型商业物业，受到投资者的欢迎。

　　综合上述众专家观点，一个共识即为：随着哈尔滨城市经济水平的提升及人们消费层次的提升，哈尔滨确实存在商铺投资的机会。然而，由于商铺投资风险性比较大，在选择投资物业时，需要综合考虑地段、环境、物业规划、升值潜力等诸多影响因素，最终达到选准投资产品，此之为最最理智之举。而眼下爱建滨江商圈可谓中心旺铺，享有地段、环境、物业规划等诸多优势，恰如“原始股”，存有巨大升值空间。