当前房市股市双量齐增 专家激辩炒股还是炒房

　　自上月28日起，中国人民银行上调了金融机构贷款基准利率。此政策一出直接影响了最近双双飘红的股市和房市。中国股市从去年6月开始逐渐走好，今年年初更是表现出强劲态势，股改成功后的健康运行保证了股市行情理想的走向。普遍的观点认为，在政府的呵护下，股市行情还将继续看好，于是股民们视2006年为牛熊转折年。而今年房市亦旺市开局，一季度住宅均价为每平方米7168元，比去年同期上涨了15%。国家统计局公布的数据显示，今年一季度中国固定资产投资增速达27.7%，既高于去年同期22.8%的增长速度，也高于去年全年 27%的平均增长速度。

　　那么，作为一个投资者，面对当前房市、股市双量齐增的大好局面，应该如何判断？资金是投向股市还是房市？未来房市走势又将如何呢？就此问题，国内著名财经网站和讯网日前邀请了联讯证券、和讯首席证券分析师文国庆，叱咤股房两市的著名财经评论人水皮和明天第一城的总经理助理贾玉鹏进行了讨论和分析。

　　2008年是个坎儿

　　明天第一城总经理助理贾玉鹏说，从近两年的房地产投资来看，90%以上的炒房人都赚了钱，且风险非常小。但是，2008年应该是一个界限。不是说2008年之前房价涨，之后就不涨了。而是2008年之前是集中放量的阶段。随着大家对2008年奥运会信心的增强，世界各地的资金都在北京投入，所以在2008年之前北京房价的涨幅会非常快。今年开始的涨幅，在明年还会有一定的持续。到今年7月份，政府对没有开工的房地产项目不再办开工证，要等开完奥运会以后才能再接着开发建设。这种限制政策，导致本来土地供应量就很少的明年，还在卖的楼盘肯定是稀缺楼盘。那个时候需求量与供应量成反比，价格自然还会涨。

　　但过了2008年之后，可能涨幅会趋缓。

　　投资房产留神两大风险

　　著名财经评论人水皮认为，投资房地产面临的风险第一是政策风险，第二是市场风险。

　　从政策风险看，政府未来打压房价最有效的手段就是严格限制外资购买中国物业，严格限制境内居民个人买房数量。联讯证券、和讯首席分析师文国庆也认为，房价不是能不能控制，而是政府想不想控制。如果政府想控制，最有力的措施就是对外资购买中国物业

　　实行强烈的限制。水皮分析说，现在房地产总体调控基本上仍为经济性调控，例如交税。不过这种经济性限制炒房的手段现在看基本是无效的。因此未来可能会有行政性限制。

　　而炒房的市场风险主要体现在租金上。水皮做了一个纯粹理论上的假设，若干年后，北京人后代手上的房源将会很多。存量市场本身会有一个消化问题。而且，如果北京房价相对较高的

　　话，将遏制外地人口在北京的生存可能，整个北京的生活平均成本很高，挡住外地人流的有效进入，无法有效地消化和分解存量市场。如果考虑这个因素的话，静态来看未来的二手房将供过于求，这时的投资收益很难保证。

　　长线炒房要选地段

　　如果有一个老人，手中有一笔钱想买房养老，不在乎这两年房价涨跌，是现在买好，还是过几年房价打下来再买好呢？

　　对这个问题，水皮认为这里面存在很大的技术因素。比如说买学校附近的一居，好租的地方还可以。如果是地段不好的，就等着卖了。那样的话现阶段风险有点大。这种保守型的投资，应该在市场相对稳定的情况之下做判断。“如果让我做这个判断的话，我宁可错过上涨的波段，也不愿意进去之后套牢。因为养老是保守型的投资。价格相对稳定了，政策、市场风险都不大的时候，做决策可能更好。”水皮如是说。

　　贾玉鹏还认为，如果是个人做房地产投资的话，除了能不能有把握选好地段，还有就是投资的资金量有多大，房子是首付20%做贷款，还是一次性付清；是长线投资以房养房，还是短线投资一两年就转手。投资的方式

　　和自有资金的多少以及你能不能选好地段，是考虑现在投不投资的主要因素。当然前提还有政府不出台大的政策打压房地产。

　　短线炒股要把握政策

　　那么，如果是短线投资，投资股市合适还是投资房市合适呢？

　　文国庆认为，投资股市可以预计政策是支持它的，投资房子要判

　　断党中央国务院是怎么想的，如果这个预测错了，可能就会失误。而贾玉鹏认为，如果投资者对房市和股市都非常专业，对政策非常了解，那么投资股市可能比房市更有优势一些。因为股市的资金进出非常灵活，就拿北京市场来说，如果资金投入了房产，比如说期房，至少在很长一段时间内是不能转让的，北京政策不允许。即使成了现房，转让的话也必须是普通住宅两年以上，要不然就要收5%的营业税。要是还有贷款，就会有另外的成本。

　　闲置资金还贷还是投资

　　如果有一笔意外之财，是应该尽快把银行贷款还清了，还是拿去投入房市或股市？

　　对此，贾玉鹏的看法是，房市和股市未来的预期都是非常好的，无论是政策层面还是其他层面。房市和股市的预期好，就说明中国经济发展预期非常好。经济发展好，失业等风险就比较少，投资前景也会比较好，这时有一笔资金后，无论是投入股市还是房市，都是可以的，不用提前还贷。文国庆甚至更

　　表示，要有本事的话，不但不还，还再多借一笔钱，然后继续投到这两个市场。但水皮则说:“我是最保守的，虽然我对股市比较乐观。但我肯定是先把借银行的钱还掉。”

　　十年为限房股市终极PK

　　假如以十年为限，中国的房市和股市谁将更“牛”呢？对这一问题，专家们意见不一。

　　文国庆认为，就长线而言，买房子收益大，十年之内，房子的上涨程度还是要超过股市的。

　　而水皮的观点是:如果同样一笔钱，还是做股市投资好。起码可以买房地产股，房地产股现在远没有达到理想价位。而且股市里的资金流动性很强，包括板块之间的互换也是可以想象的。但前提是，房地产市场可以走牛十年，中国宏观经济同样走强十年，这样的情况下股市机会会比房地产要好。

　　贾玉鹏则认为，房地产市场跟股市还不一样，房地产有很多产

　　品，因此应该分开来说。如果是好的稀缺的，或者是后期经营比较好的商铺，这个涨幅预期不到，可能一年就能涨一倍，所以商铺的不可预测性很大；如果从普通住宅来说，按照现在这个政策和形势发展下去，十年能涨一到两倍是比较有把握的；

别墅的涨幅空间也比较大，因为别墅是稀缺性的产品，各地都在限制；

写字楼根据不同地域的情况也不一样，目前来看形势相对比较乐观，但有些区域的写字楼市场，如果办公和自住不是很好的情况下，投资回报的不确定性很多。

　　至于房地产股，文国庆和水皮都觉得房地产股比房地产还要涨得高一点。当房地产价格实际涨了七八倍的时候，房地产股可能会涨到10倍。因为金融是一个泡沫化的进程，中国经济增长在今后十年中，可能前五年是实质性的创造财富阶段，后五年是一个表达财富的阶段，表达财富一定是用泡沫来表达。股市涨的原因，地产涨的原因，就是一个表达财富的过程，合不合理、科不科学那就是另外一回事了。