按揭方式选择要理性

　　电影《甲方乙方》中有一句台词：“没有爱情的婚姻是不幸福的，而没有房子的婚姻则更不幸福。”这句话在向人们表明，房子应该是婚姻之外的第二件大事。而选择合适的按揭方式则成为解决人生第二件大事的一大关键。

　　文/本刊记者 郭晶

　　个人最高额抵押贷款、固定利率个人住房贷款、双周供、接力贷……，新的个人按揭贷款方式随着房地产业的火爆愈加丰富多彩，层出不穷。而最近有调查显示，许多年轻人由于采用不恰当的按揭方式，买房的同时也给自己带来了沉重的还款压力，从而严重影响了生活质量。各种按揭方式各有怎样的特点？怎样选择适合自己的按揭方式？按揭贷款额度怎样确定？对此，记者采访了房贷方面的专家，他对上述问题进行了详细的解答。

　　不同按揭方式各有利弊

　　我国商业银行自营性的个人住房贷款在2005年以前，只有浮动利率一种利率确定方式，每年1月1日根据人民银行公布的个人住房贷款利率标准调整，对所有未逾期个人全部执行一个利率水平。

　　2005年3月17日，人民银行宣布取消了个人住房贷款的优惠利率，个人住房贷款实行商业化价格，商业银行个人住房贷款有了一定的自主定价权。

　　个人住房贷款一般期限较长，传统的浮动利率贷款使借款人的利息支出处于不确定状态，始终面临着利率风险。而固定利率贷款在约定期限内利率固定，每期承担的利息支出是固定不变的，便于个人进行合理理财规划，更好地安排家庭财务计划。当然，减少了利率变动的风险，却要付出一定的成本，所以固定利率贷款一般高于浮动利率。固定利率贷款适于收入稳定、规避利率风险的客户选择。

　　今年年初，有银行推出双周供的个人住房贷款,在还款频率上做了调整。很明显双周供比月供法的还款频率高，而且每年实际偿还的本金也要多(一年52周，双周供需还款26次，月供为12次)，虽然表面上看客户贷款期限更短，总利息支出更少，但实际上只要利率不变，无论是双周供还是月供，个人负担并不会减少，贷款期限缩短只会使还款压力增大，而我国一般居民主要收入方式还是月薪制，与双周供并不匹配。所以说双周供的个人住房贷款并不适合月薪制的工薪阶层，可能适于每天都有一定收入的个体工商户等人群。

　　接力贷款指父母和子女共同作为所购房屋的所有权人和借款人，购买住房的住房贷款产品。其优点是可以将借款人年龄加贷款年限适当延长，不受规定上限的限制。但是也要注意今后有可能因房屋产权出现纠纷。

　　建设银行近期在全国推广的“个人住房最高额抵押贷款”，是以借款人自有住房作最高额抵押、可在有效期间和贷款额度内循环使用的贷款。它是在传统的个人住房抵押贷款特性基础上，加入了贷款额度管理和贷款循环使用的功能。只需与银行签订合同，便可以住房为抵押，在有效期间和核准额度内循环使用贷款，手续简便、支用方便，有利于激活房产资源，使其变成流动的资产。

　　目前，商业银行不断推出新产品，对消费者来说，没有最优惠的，只有最合适的。消费者在选择按揭方式时应该结合自己的实际经济情况，对自己目前的还款能力和预期未来的还款能力做出客观理性的评估，在此基础上选择最适合自己的贷款方式。

　　贷款要量力而行

　　贷款额度多少为宜？是越多越好还是越少越好？我们先来看看有关制度，中国银监会在2004年9月发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中提出：“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。”，消费者在购房时首先不应该超过这个比例，有的消费者为了购买和自己收入不匹配的高档住房，甚至开出假的收入证明来欺骗银行，殊不知这样既害人又害己。如果购房时不留余地，将自己的大部分收入用来还房贷，今后一旦遇到意外情况，家庭生活将会陷入困境。

　　而且对很多人来说，购房已不是个人行为，甚至是一个家庭、一个家族在供房。有许多年轻子女为了还贷，不得不借用父母积攒的养老钱。而在目前社会保障体系尚不健全、我国开始逐渐步入老龄社会的大背景下，人们又必须留出部分积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。在这种情况之下，必然衍生出很多的社会矛盾和问题。 因此，购房时不能一味追求住房面积大、档次高，贷款额度必须要控制在安全警戒线之内。

　　那应该怎样确定按揭贷款的额度呢？专家提醒大家，一定要结合自己的实际。他介绍说，如今不少的购房人在确定贷款额度和期限的时候往往走了两个极端：尽可能多和尽可能少。其实在确定借多少钱、借多久的时候，除了需要满足银行的上下限规定外，更要结合自己的实际情况，千万不要跟风。在确定贷款额度时要充分考虑自己的中长期收入水平、家庭支出计划、子女教育计划等等因素，并预留一定的活期存款，保持个人资产的流动性，以备不时之需。一般来说，按揭贷款一定要要量入为出，必要的时候还可以找专业

理财师咨询，做出合理的规划，尽量避免由于贷款额度不当带来的麻烦。