众说纷纭漫谈房价走势

　　文/本刊记者 夏华旺

　　今年一季度，商品住宅期房预售均价6885元/平方米，同比增长14.8%，房价越涨，购房越“疯狂”，不管高价房、低价房都出现了“排队抢购”现象。房价疯涨使北京的房地产交易市场变得越来越敏感，一方面住房需求旺盛，人民币升值后外资大量涌入引发房地产投资热，另一方面，政府宏观调控和土地政策都存在变数，未来的房价走势带有很大的不确定 性。我们将采集一些具有代表性的观点供广大读者参考。

　　开发商咬定房价趋涨

　　任志强(北京市华远集团总裁)：

　　北京房价的持续上涨在可以预见的将来几乎是肯定的事情。在经济发展的初期阶段，所有的城市都没有一个基本定位，城市的功能还在不断的变化和改造过程中。北京所有的房屋，现在具备成套率的标准只有0.8%左右。而任何一个国家或者地区都不会在成套率水平达到1:1之前出现房价下跌的现象。

　　因此，从经济学的规律来看，一个城市的房价必须涨到城市定型完成以后。北京的完全定型，还需要30年。美国在经历140年的和平建设时期后，房价还在继续涨。北京的人口在快速增长，经济在快速增长，GDP在快速增长，房价怎么可能不涨呢？

　　赵珂(百人行投资顾问公司总经理)：

　　影响北京未来房价走势的因素，一个是人民币升值的因素，另一个是土地的因素。人民币如果再一次升值，房价必然上涨。当人民币的涨幅真正能实现的时候，就会有大量的外资进来冲击，或者会有大量的集资起来的资金来冲击房地产，那么房价一定升，而且可能会升得很快。

　　在土地方面，随着北京城市的发展，可利用开发的土地会越来越少，地价也肯定会不断上涨。因此，在没有其他突发因素影响下，北京房价的上涨从长远来说是肯定的事情。

　　专家预感转折期不远

　　易宪容(中国社科院金融研究所金融发展室主任)：

　　房价疯涨表明国内房地产

宏观调控的效果并不理想。根据我们的研究表明，2005年，国内房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。比如，2004年城镇居民的收入房价比，如果以户均75平方米计算为8.2倍(一般国际标准为3-6倍)，以户均100平方米计算为10.9倍，而上海及北京这样的大城市收入房价比在12倍以上。这样的房价肯定是不合理的，也凸现出市场存在的泡沫。

　　哪些地方房价大涨，这些地方的房价将来就会大跌，而且不是小小的调整。像上海，房价应该下跌50%，北京房价也应该下降30%。房价调控完全在于政府对房地产市场的理解，在于政府税收政策以及市场的变化来调整房地产供求关系，特别是央行的利率政策。

　　钟伟(

北京师范大学金融研究中心主任)：

　　从今年下半年开始，延续4年之久的房价快速上涨局面将可能得到扭转。无论从房价走势、开发商盈利状况，还是从竞争激烈程度来说，现在都到了

房地产业的重大拐点。