部分商铺销售方式诱人 返租实现可能性近乎零

　　本报记者 任明超 《证券导报》记者 宁远

　　“商铺银行，投资零风险”、“实行12年返租策略，年回报8％，12年赚一铺”、“投资15万元，赚298万元”、“一切以赚钱为基本原则”……近段时间，在海口各种广告载体上，常能够见到一些商业地产项目如此进行销售宣传。

　　对此，有业内人士认为，在目前房地产市场尚不成熟的条件下，这样的宣传只能停留在“神话”的层面上，实现的几率几乎是零。

　　无比诱人的“返租”

　　“目前，我们一楼的铺面已经售出30％了。”在海口市大同路、龙华路交会处的友谊商业广场，售楼处置业顾问符小姐说，友谊商业广场共有六层，只有一楼铺面可以出售。

　　友谊商业广场一份制作精美的广告称，友谊商业广场开发商实行1年至3年内可退机制，如果投资者需大量现金，开发商将无条件回购，使投资者“存”、“取”自如。投资者坐享高额稳定回报。与此同时，开发商还将投入800万元承担友谊商业广场培育责任，实行12年返租策略，8％的年回报，12年之后不仅可以收回投资，同时还可以获得一个龙头旺铺。

　　这份广告还为未来的业主描绘了一幅“财富增值图”，按照这一图表计算，如果一名业主今天投15万元购买了友谊商业广场面积为8平方米的铺面，55年后不仅可以白赚一个龙头旺铺，还可以赚298万元。

　　符小姐说，业主购买了摊位后，只管坐收每个月的返现即可。摊位、铺面由友谊商业广场来统一管理，比如业主以15万元购买了8平方米的摊位，按照8％的年回报来计算，业主每年可以收到1．2万元返现，12年以后经营权就归业主所有，可以根据业主的意图经营该摊位。

　　按照符小姐的说法，业主在购买了某铺面后，12年内是没有经营和管理权的，15万元的投入，得到的是每年1．2万元回报和12年后对该铺面的所有权。这意味着，如果某业主既想在这里买一个铺面，又想在该铺面经营目前是不允许的，只能再另租摊位经营。

　　当记者问现在有没有租金标准，业主大概何时进场时，招商部的杨先生说，友谊商业广场9月开业，业主7月就可以进场布置，至于租金，不是按每月交纳的方式，而是年营方式，商场根据业主经营收益状况征收租金，效益好的经营商租金就要高，效益不好的商场则会相应减少租金。

　　市民的担心

　　记者发现，在海口的商业地产项目中，采用这一方式销售铺面的远不止友谊商业广场一家。所有这些项目都有一个共同的特点，就是业主在签订购房合同的同时又与开发商签订了返租收益合同，使得普通市民进入楼市“淘金”的门槛大大降低。“多么诱人的广告呀，如果真如开发商所说的话，那我砸锅卖铁、借高利贷也要去买。可仔细想想，天上真会掉馅饼吗？”海口一市民在看了友谊商业广场的广告宣传后如是说。他担心，现在海南尤其是海口的商业竞争相当激烈，要想把友谊商业广场这么大的项目做起来，绝非易事。

　　有关人士认为，有一些问题需要回答：开发商真的会按8％的收益率每年贴钱回报给投资者、一直贴12年吗？金友谊投资有限公司只是一个新成立不久的公司，有没有搞大型商业广场的经验？怎么来培育市场？具体的商业广场培育计划如何？再说，友谊商业广场方面承诺业主1年至3年可选择退铺，开发商无条件回购，如果到时候商场培育不起来，绝大部分投资者退铺，开发商从哪里筹措巨额资金回购？

　　而友谊商业广场招商部的杨经理在接受记者采访时否认他们采取的是“售后返租”模式。他说，友谊商业广场和投资者之间是一种委托经营的关系；他们在与投资者签订购房协议的同时还会签订一系列承诺，以合同方式来保证投资者的权益。而且他们的经营管理团队也完全可以保证能够让业主得到良好的收益。

　　承租者有什么风险

　　记者了解到，如果是“售后返租”，承租者面临的风险是，三五年内该项目一旦销售完成，开发商即可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。

　　记者从海口市有关部门获悉，由于以返租回报方式销售的楼盘基本上属预售性质，不可能有

产权证。而按法律规章，未经确权的物业不能出租。因此，开发商在预售阶段与业主签订的所谓“租赁合约”难免有违法嫌疑。

　　海南金凯旋律师事务所的王向和律师认为，在“返租销售”经营模式下，

房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，各个买家无法获得完全的物权。若干年后产权是否发生变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这种权利等等，都成为直接影响投资者利益的现实问题，因此存在无法真正享有使用权的风险。他同时指出，这种“返租销售”的经营模式还可能涉嫌非法集资和欺诈。