如此协议怎能对抗风险 律师解读合同文本陷阱

　　文 本刊记者/佟琳

　　很多楼盘，杨名连“租赁协议”也没签，他签下的只是《加盟经营合同》，或者《某某信用保障体系加盟成员意向协议书》。这些所谓的加盟合同，以种种“个性”条款制造假象，事实上却暗含“机关”。

　　投资5套异地房产，2套陷入诉讼,3套推迟交房，这并不是杨名一人“倒霉”的投资经历。事实上，就在记者撰写此文时，编辑部收到一位女读者的来信，她的经历与杨名非常相似，在外地投资的6套商铺大都推迟交房，而工程没有进展也让她“觉得心里没底。”与此同时，记者在本刊读者俱乐部中的一个简单调查也显示，过去两年间，许多上海人将投资目光转向了外地的商业地产，但结局却大致如此悲惨。

　　记者拿到了几份杨名所投资楼盘的销售合同和租赁协议，并就此请教了傅玄杰律师事务所的张涌律师。张律师曾经代理过多起房产合同方面的纠纷，但见到这些文件，对于其中之漏洞重重，还是有些出乎意料。

　　买卖合同与租赁协议应紧密关联

　　包租，实际上是促销手段，租赁协议是买卖合同的附件，两份协议应紧密关联。然而遗憾的是，记者拿到的相关买卖合同和租赁合同显示，两者之间并没有太大的关联关系。“它们是两份独立的合同”，张律师告诉记者，“从法律上来讲，开发商如果不履行租赁合同，并不影响投资者购买他的房产。也就是说，如果开发商因为各种原因无法保证你的租金，或者干脆中断协议，他只承担租赁合同的违约责任，而买卖合同继续有效，房子还是你的。”

　　“一个比较好的操作策略是，把两份合同关联在一起。可以把租赁合同当作是买卖合同的附件，并在买卖合同中更改相关条款或增加附加条款，以增加两份合同的关联度。如此一来，如果开发商的经营能力不足导致租金无以为继，投资者可以退房。”张律师提示。

　　更何况很多楼盘，杨名连“租赁协议”也没签，他签下的只是《加盟经营合同》，或者《某某信用保障体系加盟成员意向协议书》。这些所谓的加盟合同，以种种“个性”条款制造假象，事实上却暗含“机关”。如在北海投资的酒店式公寓《加盟经营合同》中，就有如下规定：

　　“甲方在合同约定时间内委托乙方经营后，享有如下权利：

　　甲方每年年底获得凯旋国际商务大酒店该套住宅约80%的经营利润作为甲方的年薪”

　　“甲方加盟乙方酒店经营管理，自动成为乙方酒店的正式员工，工作期限从2005年5月1日起至2015年4月30日止，具体工作内容由乙方安排。”

　　张律师认为，这种条款惹人怀疑。“比如说以80%的经营利润作为甲方的年薪，怎么才算经营利润，是否经营业绩不好没有利润就可以不付这个保底年薪？而加盟成为员工就更有疑点，它把本来毫不相关的租赁合同和劳工合同搀合在了一起，既然成为正式员工，是不是如果开发商付不出租金了，就可以把投资者开除了？”

　　投资者应查看担保条款

　　在缺乏相关法律保护的情况下，通过合同进行自我保护就是唯一的途径。比如说，在合同中增加担保条款。但在杨名的几份租赁合同里，记者并没有寻到相关的条款，只是对违约赔偿做了简单的约定。

　　在杨名投资海门一商铺租赁协议中，关于违约责任是这样规定的：“如甲方未能履行本协议第二条租赁五年之规定条款则视为甲方严重违约；如乙方未能按本协议规定支付租金或中途终止本协议，则视为乙方严重违约。任何一方违约须按照五年租金总额的50%赔偿给另一方。”

　　“这些违约赔偿在实际操作中，意义并不是很大。因为承租方一旦失去盈利能力，就很可能无力赔偿，因此合同条款也就很无力。”张律师一语中的，“对投资者比较有利的规定是，应该利用一些没有任何他项权利的物业或者没有任何关联关系的第三方进行担保，这样一旦发生问题，投资者可以及时申请财产保全。”北京碧溪家居尽管打出了担保的名义，但所提供的担保物业已经被抵押给银行，因此投资者仍然难以得到赔款。

　　除了担保条款，必要的租赁登记手续也是维护权益的一个比较好的办法。“举个简单的例子，一旦租赁协议生效，投资者变为产权人，开发商是代理人。但如果开发商与租户发生矛盾，投资者作为产权人负有不可推卸的责任。因此为了避免不必要的麻烦，包租协议应明确办理租赁登记事宜。”

　　发生问题早主张早得益

　　而随着房产价格急转而下，宏观调控政策的效果初现，开发商的处境也是日益艰难。于是房产销售中的各种风险尽数暴露，杨名的遭遇除了自身投资上的一些误区，也变相反映了市场风险的逐步增大。

　　但等待显然不是解决问题的办法。张律师表示，“发现开发商无法继续履行合同的，投资者应该及时提起诉讼，如杨名一般的消极等待只会让自己的投资更加没有收回的希望。另外，投资者提起诉讼最好是申请财产保全，这样有利于权益的实现。”

　　“投资者提起诉讼可以首先就物业进行财产保全，如果物业已经被抵押给银行，就去查询是否所有物业都已经被抵押，就未抵押部分申请财产保全。如此一来，在通常情况下，如果物业进入到拍卖程序，那么银行抵押贷款是优先获得赔偿的款项。在银行获得赔偿以后，可以就已经申请财产保全的业主进行赔偿，先申请者先赔偿。”张律师告诉记者，如果杨名没有提起诉讼，则必须是在银行贷款和提起诉讼业主获得赔偿之后才轮到杨名。当然，如果开发商资不抵债，杨名的赔偿也就无望了。

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