海外炒楼悄起 4000套房屋18%至22%中国人购买

　　见习记者 徐广蓉 实习记者 刘佩 深圳报道

　　11月中，澳大利亚标志信贷公司ICON CAPITAL财务总监胡方和香港太平绅士冯苏绣棠来到深圳，开始了他们在中国大陆的第一单生意——帮助林先生夫妇在购买澳洲房产的时候获得国际银行的贷款。

　　在标志信贷的帮助下，经过三天审核，林氏夫妇购买的一套价值42万澳元的别墅，获得美国花旗银行(Citybank)对该房产80%的贷款。花旗银行给林先生夫妇前六个月的固定利率为6.25%，不受银行调息影响；六个月后则以6.86%为基础浮动，贷款期限30年。

　　过去两个月，购房代理公司美亚置业集团曾帮助林氏夫妇向香港两间银行提出贷款申请，都以“资产不够充足”为由被银行拒之门外。而信贷公司只需他们提供签证、收入证明以及税收证明、户口本、一个能够找到贷款人的地址，经过三天审核，就成功通过花旗银行审核，并且获得了高于银行对外国投资人士75%的最高贷款限制额度。

　　标志信贷开业仅一年多，从业人员六个，2004年的业务量为四五百万澳元。“在澳洲，这样类型的大大小小的信贷中介不少于10000家。”胡方说。而在香港，此类中介类型更为丰富。

　　但是，真正进入中国市场开拓业务的信贷中介微乎其微。整个2004年，胡方只做了15个中国人的生意，仅占公司业务的1%。

　　今年，胡方凭借着他和澳洲

房地产开发公司DEVINE之间的人脉关系，跟随DEVINE委托香港美亚置业集团在中国市场开展业务，与美亚置业集团展开合作。

　　在中国传统的房贷模式中，银行开展按揭业务，需要开发商的担保回购，购房者只能选择开发商提供的银行。但在国外，购房者对贷款银行的选择是完全自由的，只要购房者能够通过银行的资信审批，就可以获得贷款。由于银行业务针对市场不断变化，购房者无法准确掌握，兼之通过资信审查的文件复杂，购房者往往不直接寻找银行，而是寻找专业的中介信贷公司提供服务。这些中介不用购房者付费，而是由银行提成贷款额的3%-4%作为公司收入。

　　对胡方来说，中国海外投资的增长，是保证他的中国业务顺利开展的前提。

　　澳洲房产的永久业权以及土地所有权，是吸引中国人投资的重要原因。另外，据澳大利亚政府统计，除了1998年亚洲金融风暴引起悉尼等城市的价格波动外，澳洲房产保持了每年12.7%的稳定增长，同时租金回报保持在5%-8%之间。非但如此，澳洲银行的贷款可以使用净利息还款的方法偿还银行贷款，每月只需归还利息部分，不用还本金，以5年为一个申请周期，在这五年里如果每个月按时还利息，记录良好就可以继续申请。投资者往往使用这种方法，以较少的代价等待升值后将房屋卖出，一次性清偿银行的房屋贷款，收回房屋升值的利润。

　　目前，中国人投资国外房地产的意识已经悄然形成。澳洲开发商DEVINE销售代表Billy表示，他们每年开发4000套左右房屋分布在澳洲多个城市，开发的房产中有18%-22%出售给中国人，他们大部分用于出租，也有的用于“炒楼”。

　　最早开始引入国外房产投资的美亚置业集团董事长梁健立表示，1998年公司刚在上海展开业务时，仅有少数外籍员工购买；2004年已经主要销售给国内消费者，营业额达到5000万元；到了2005年，公司的业务翻了5倍，营业额超过2个亿，主要购买人群是解决自住需求的留学生和移民，还有10%-15%是纯粹的投资者，主要来自于上海。“今后两年，随着出国旅游者、移民和留学生的增加，以及人民币业务的放开，中国向澳洲的投资需求将继续成倍增长。”梁健立说。

　　但是，由于对澳洲房产市场和澳洲买卖房产程序文件的复杂性不了解，投资澳洲房产仍然只是少数人的游戏。

　　海外房产投资中，最大风险仍然来自于

汇率风险。“规避这种风险的最好方法，就是根据汇率的变动不断切换贷款货币的种类。”胡方说。而此项业务已非澳洲本地银行所能做到。

　　“唯一能够提供此种服务的，是‘银行多过米铺’的香港。”美亚置业集团经理张玉玲说，“准确切换贷款货币币种，甚至可以达到用贷款炒汇的目的，减少贷款额。”例如11月22日澳元兑港元的汇率是1：5.69，如果需要贷款20万澳元购买房产(折合港元113.8万)，只需在香港银行贷款114万港元，如预期澳元升值，则切换为澳元，以减少贷款，反之亦反。但倘使操作不当，则效果正好相反。目前，香港银行向贷款者提供两次免费切换贷款货币的机会，第三次切换开始加收1500港元的手续费。

　　而降低利率成本的方法，则是选择如日元等贷款利率在1%徘徊的低贷款利率货币，再折合成为澳元，投入房产，减少资金成本。但是，这些投资方式都有相当高的门槛，不仅要熟悉汇率知识，更要有相应的收入来源证明。