山西人妙论 太原的房子就像颇有姿色的傲慢女人

　　编者按：地产是稀缺资源的一种。如果房价超过社会购买力房子应当卖不动。太原购房团的躁动和石家庄的楼市“有价无市”正在充分验证这一道理。这背后的现实是外来需求被透支……

　　需求膨胀搅热市场

　　太原：房地产的“欲望城市”

　　本报记者许慧颖发自太原

　　山西煤多，因此富了一批小矿主。随着这些先富起来的人把钱大把大把地洒向房地产，山西房地产市场也相应“火热”而升。

　　这些炒房人大都是在山西各地从事煤、焦炭、生铁生意的私营企业老板、经营管理者。

　　山西，很容易令人联想起“晋商”这个词。曾几何时，这个词在中华民族的历史中尊荣无比。而太原，在清朝晋商富甲天下的洪流里，并不显眼。

　　世易时移。山西人在房地产领域仍旧不甘寂寞。太原作为山西首府在房地产市场中发展较快，六年的时间里不断增长。从1998年全省停止福利分房至今，房价涨幅近30%。

　　4月末，香港特别行政区《个人理财》杂志在全面分析中国内地37个大城市的房价状况后分析道：在中部6个省会城市当中，太原市房价以每平方米3050元而高居榜首，而人均收入仅排名第四。

　　营销让房市“苏醒”

　　当全国的房地产市场都在流行“找代理”时，太原的开发商还完全意识不到什么叫策划、推广以及为什么要这样做。

　　早在2001年之前，太原的商品房均价还不到每平方米2000元。开发商几乎不做广告，而且不仅是有钱人，连老百姓买房都不按揭(近两年稍有好转)。

　　从2000年开始，第一批代理行进入太原。开发商开始打广告。2001年，位于阜东街的“君临天下”项目通过在报社上连续做广告，在开盘当天房子卖了近80%。这使开发商尝到了甜头。此后，其余开发商竞相效仿。当时“君临天下”的房子卖到均价每平方米2100元，而据我爱我家太原市桃园店的业务员介绍，现在“君临天下”的二手房每平方米出售价格已经超过2800元。

　　就在这一年，声名显赫的邓智仁率信达行到太原洽谈项目。当时这个举动，令亲身跟随邓智仁到太原的推广部李菁(化名)和同事们都颇为突然。对所要接手的新大陆房地产公司的永乐苑小区更是一无所知。他的任务是在尽快了解山西太原的房地产市场及本项目情况后，做好推广的前期准备工作。

　　在李菁看来，太原房地产广告媒体的选择面较窄，专业楼盘广告媒体还没出现。但从一些楼盘已经开始采用平面广告形式来看，开发商已经有了宣传推广需求。但还没有像北京的楼盘广告一样铺天盖地、花里胡哨、极尽稀奇古怪之能事。从这一点上也说明太原的房地产市场尚处在刚刚起步阶段。

　　代理行的到来为市场带来新鲜的经营理念，也彻底改变了开发商以往的经营模式。开发商们突然发现，钱比以前好赚了。一位开发商表示，2002年以前的期望值也就在10%左右，在此后就成倍的增长，变成了20%、30%，甚至更高。当然，房价随之水涨船高。

　　购房团搅热楼市

　　山西购房团，是山西本土楼市培育的一支新“力量”。这些炒房人大都是在山西各地从事煤、焦炭、生铁生意的私营企业老板、经营管理者。

　　与其他购房团不同的是，他们更偏重把房子买下来作为自己的固定资产，居住而不是从中赚钱。

　　早在2003年，北京人济集团组织看房团到北京看房，成交结果之好出乎开发商预料。此后该公司一直钟情山西市场，并于去年在太原设立了办事处，派出营销人员长驻山西，专业从事山西地区的销售业务。

　　2004年，宝星置业房地产公司也在山西省城太原进行推广，在一周之内认购80多套，非常火爆。现在太原依红经纪有限公司全程代理宝星园在山西的销售。之后不久，位于西单北大街的一个项目，也开始推广，可是第一站并不是北京，而是直奔山西。

　　一个有意思的现象就是，他们买来的房子很少有出租或出售的。而是由自己或子女持有，“正是由于这部分人的大量存在，使得房价迅速的提升。”

　　太原某电视台记者讲述了一件很无奈的事情。去年他看中了位于长知路(非黄金地段)的“阳光地带”，一期开盘时的价格是2780元／平方米，事先也跟代理商口头协议。但他去晚了，加上因采访没带现金而没买到房子。因为这个房子户型小，总价低，最主要的还是有很多人买了整层。阳光地带在建的二期报价已经到了4600元。

　　此外，这些小矿主还参与拍卖土地。当初阳光地带的这块地，2002年的地价是30万~40万元一亩地。阳光实业志在必得，没想到拍卖时因为有两个小矿主的参与，抬高了地价。阳光实业花了2.9亿元才拿下来230亩地(合120万元／亩)。

　　“南移西进”的代价

　　太原的房价真正开始猛涨是在2003年下半年。在大规模进行改造的同时，太原市提出将市政府南移，并加快西南发展。“南移西进”一时间成为热门话题。

　　目前太原市中心迎泽大街以北已经基本没有可开发用地，南移政策则加快了对南部落后地区的发展。但随着城市面貌改造而来的便是房价上涨问题，由于拆迁等补偿费用的增加，使得土地成本增加，房价也水涨船高。

　　拿正在拆迁改造的柳巷来说，柳巷商业街是华北第一个夜市在这条街上有很多商铺和老字号。地价由原先的50万元／亩，一下子涨到了200万元／亩。

　　太原市市长李荣怀曾作出批示，要求全面查清造成太原房价上涨的原因，并制定切实可行的措施，抑制房价的过快上涨。今年初，太原市政府承诺旧城改造和经济适用房竣工30万平方米。

　　但许多开发商在经济适用房开发中钻空子，从自身利益出发，自行定户型、定面积、定销售对象，导致住宅面积过大、总价过高现象。年初某房地产公司推出经济适用房小区，最小户型都在130平方米，总价达35万元的“豪华型”经济适用房，大大超出了中低收入家庭的购买能力，将最需要经济适用房的群体挡在了经济房的门外。

　　资料显示，太原市居民需求的住房面积在60~120平方米之间的占41%，而市场上的商品房120平方米以上的占85%，供需关系严重错位。中高档房建设量大，还不断涨价。如滨东花园住宅小区一年内调价三次，2003年底住宅销售价格起价为每平方米2800元，到2004年底起价调整到每平方米3800元，一年内涨幅达35%以上，高于全市商品房住宅价格平均涨幅。

　　记者手记

　　需求膨胀的背后

　　“太原的房子就像颇有姿色的傲慢女人，除非你有钱，不然她看都不看你一眼。”在太原的著名商业街柳巷采访时一位路人这样对记者说。

　　这位路人的话也许不代表全部，但却很典型。在接受采访的人中，80%人表示无法承受现在太原的房价。虽然这些人大都工作了几年，有些积蓄，但买房子还是个“画饼充饥”的事儿。

　　不过，还是有不少开发商看来充满信心，他们坚信房价一定还会涨，虽然现在有买不起房的人，但只是整个房地产市场发展中一个阶段。“到2007年，太原的房价还会有一个飞跃。”

　　一般而言，家庭年收入与一套住房价格的比例关系如果在1∶3到1∶6之间是最为合理的。而太原的统计数字显示，购买一套80平方米的商品房其价格至少是一般家庭年收入的15到20倍。(许慧颖)