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文/胡敏
随着物价的不断上涨，银行存款利息已经微乎其微；股市跌跌不休，依然不见扭转的迹象；商铺热销一反常态，似乎宣示着它将成为新一轮的投资增长点。之所以出现商铺投资的热潮，“一铺旺三代”的传统观念固然对人们的投资策略有影响，但更多的恐怕还是“先售后租、售后包租”稳定的高回报率在推动着投资者趋之若骛的脚步。
按2001年6月1日建设部颁布的《商品房销售管理办法》第七章附则第45条表述，“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。” “售后包租”有多种形式，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，终归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。同时，因为“售后包租”必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅等的销售过程中。但众所周知，《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。对于法律条文明令禁止的规定，“售后包租”缘何逆流而上？此种销售模式又给投资者带来了哪些风险？
据了解，目前国内商业地产开发商采取出售产权然后包租的经营方式，这和投资商的资金压力密切相关。在商业地产快速发展之时，资金则成为制约商业地产开发的痼疾。目前绝大部分商业地产开发商资金严重不足，很多开发商的自由资金仅在5%左右。这样的资金储备，注定会成为他们开发商业地产的最大障碍。所以在营销方式上如果只租不卖，至少要有长达十几年的投资回收期，对融资不畅的房地产商来说是无法承受的，同时又因为难以找到有实力的投资商一次性买断，所以为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。因此，开发商销售商铺时有一些出现了以租代售或者售后包租的现象，且已经成为部分项目的促销手段之一，并有愈演愈烈的趋势。
一位房地产业内人士指出，“售后包租”实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至15%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。
“先售后租”也并非像商家承诺的那样是“绝对的零风险”。采取“售后包租”的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系；二是购房人与第三方的委托租赁关系。其风险在于一旦租赁环节出现问题，最后承租商铺的企业经营不佳，或者不积极履行其支付租金的义务，开发商也就不能如期支付投资者的收益；严重些，如果开发商出现资金断链不能如期交房，投资美梦就会成为“资金黑洞”；即便是现房，“售后包租”虽不违规，也并不意味着稳赚。假设开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，可以向开发商追究担保责任。如果开发商破产，房租则成为空中楼阁，开发商的风险被转嫁给了投资者。此外，“售后包租”有来自于市场的风险，当包租房过多、超出市场需求时，势必导致收益减少；同时，还有来自于银行利率调整等政府宏观政策变化的风险，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大；另外，如政府开征物业税的话，也会导致购房人养房的成本大大增加，其结果会使购房投资成为不理智的行为。
综合法律专家等各方代表的意见，归纳出以下几条建议，以期规避“售后包租”的上述种种风险：
1、应当由开发商提供担保，承担连带责任。购房人在签订合同(主要是委托包租合同)时，应当与开发商、租赁公司共同签订，应当约定尽可能长的包租期，同时严格约定租赁公司不得提前解除合同，否则应承担巨额的经济赔偿责任，赔偿责任可以随未履行合同年限的减少而减少。合同中应将开发商作为租赁公司的担保方，一旦租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。当然，最好还约定一旦不能实现包租的投资目的时，购房人有权退房。
2、明确约定相应违约责任。购买售后包租房的风险主要在于市场的变化。现在的市场变化不是人们所能控制的，如果购房人期望的是长期回报，那么就一定要把违约责任约定清楚，如租金、租期、租金的交付方式、违约责任的确认等。
目前国内“售后包租”的风险主要在于协议约束力度，以及违约赔付能力等方面。在国外，房地产市场的“售后包租”主要有带租约销售、售后回租等形式。带租约销售多数为长期租约，投资回报相对稳定；售后回租即拥有物业的公司，出于财务、经营、资产构成等方面考虑，以出售物业获取现金流，再继续租赁使用物业。并且，在合同中对违约责任的约定亦非常明确。
3、购买“售后包租”房需考虑周全。由于国内购房人在购房行为上存在较大的不成熟因素，导致在购房置业时往往因考虑不周而出现了一些不必要的纠纷。该种情况在国外非常少见，因为有专门的投资公司作为购房人的投资顾问，在相当程度上规避了购房人的考虑不周。如果购买“售后包租”房，就要查实合同另一方的企业经营状况、承担责任的能力、订好合同条款、明确各方责任等。
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